背景阐述
根据不完全统计，2018年我国人口流动数量为2.41亿，目前存在大量人员租房行为，在北京、上海、广州、深圳等城市每年人口流动达到近千万人，人口流动的背后带动的则是住房的需求，面对此种情况，大多数人口选择租赁房屋，目前现阶段，存在大量“二房东”私自转租问题，一方面造成租赁市场管理混乱，另一方面造成实际承租人权益无法得到保障，笔者通过对房屋转租相关法律行为进行分析，希望对遇到类似情况的当事人有所助益。
按照法律规定，只有在“二房东“经过出租人同意的情况下，才能够将房屋进行转租，相关转租行为方属有效，如果转租行为没有经过出租人同意，则相关转租不具有法律效力。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院则不予支持。核心要点一：租金是否有权要求支付
根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此，纵使在合同被确认无效的情况下，通常实际承租人亦需要按照合同约定的租金标准支付占有使用费用。根据法律规定，合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在实际操作中，目前争议较大的是实际承租人在租赁过程中是否具有过错以及过错的比例，按照法律规定，相关租赁行为应当到房管部门备案，在备案过程中，实际承租人是否有理由对相关房屋实际所有权人知晓，其自身未对此事项予以考虑，是否存在过错，存在争议。另一方面，对于租赁房屋用于商业用途的，通常存在装饰装修情况，在遇到争议时，装修价值的评估、装修损失的认定以及赔偿金额、赔偿比例等方面的问题在实际过程中过错比例并不完全相同，建议普通百姓在遇到此类问题时及时咨询专业律师，在详细了解案件后根据确定的过错比例主张相应合法权益。在目前的社会环境下，建议每一位承租人在租赁房屋之前，对出租人的身份信息进行审核，了解清楚对方是否为实际的房屋所有权人，如不是，需要了解清楚对方是否有权进行出租，并且是否有权签订书面租赁合同，方便为后期可能出现的争议提供解决依据。
在租赁使用房屋过程中，相关装饰装修应当经过出租人的同意或许可，并且保留相关票据，尤其对于租赁用于商业用途需要大规模装饰装修的情形，防止租赁合同到期或解除时因此产生纠纷，另一方面，征得同意的装饰装修，如果因为出租方违约或其他情形导致合同无效的，可以及时提起诉讼，主张自身合法权益。
在合同因为各种原因无法继续履行时，应当及时提起法律诉讼程序，在诉讼过程中针对可能遇到的情形及时申请证据和财产保全，并针对可能出现的法律焦点问题及时准备辩论及应对策略，使自身利益得到有效保障。
