【前提背景】

近日笔者代理了一起国有土地受让方与国土资源部门之间的国有建设用地使用权出让合同纠纷案件，在此案件中，笔者经过查阅大量的法律依据、司法观点、法院判例发现，国有土地出让的具体条件、土地出让合同的签订主体，以及净地交付能否认定为已经完成土地交付等为主要矛盾争议焦点所在。为方便土地受让方了解国有建设用地使用权出让合同中可能存在的问题及采取应对措施，笔者特归纳如下焦点。

焦点一：国有建设用地使用权出让合同的出让主体及条件

根据《闲置土地处置办法》第二十一条规定，针对国有建设用地使用权出让合同的签订一方行政机关应当是市、县及国土资源行政主管部门，具体应当符合如下条件

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；

（三）没有法律经济纠纷；

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

王志涛律师提示：

1.笔者代理的案件中存在不具有相关职权的行政机关甚至村民委员会与土地受让方直接签订出让合同的情形，根据《行政诉讼法》的有关规定，该合同很可能被认定无效，因此建议土地受让方在签订合同时注意审查合同签订对方是否具有主体资格。

2.土地受让方在签订合同时应当注意供应土地是否达到上述要求，因目前征地拆迁案件较多，很有可能存在因安置补偿未落实到位造成土地受让方在订合同后无法正常使用土地，该问题亦是绝大多数国有建设用地使用权出让合同的争议纠纷点所在，故在签订合同时尤为应当注意上述内容。

焦点二：国土主管部门的违约行为是否应当承担违约责任

根据《闲置土地处置办法》第二十八条、《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》等法律法规均明确表示，市、县国土资源主管部门未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，应当依法承担违约责任。

王志涛律师提示：针对供应土地方的违约行为，土地受让方有权提起相应诉讼，但注意起诉不宜过于推迟，否涉案土地被认定闲置土地收回等法律风险。

焦点三：净地交付能否认定为已经完成土地交付

按照目前自然资源部作出的标准化的国有建设用地使用权出让合同可知，未完成土地交付和完成土地交付但不符合土地交付条件的，土地供应方需要承担不同的违约责任，在此情况下，净地交付能否认定为已经完成土地交付显得尤为关键，笔者通过查阅大量的案例以及最高人民法院行政执法与行政审判相关判例得出如下通说结论，土地交付应当以实际占领和控制为原则，不应当变相的将征收过程中产生的矛盾转嫁给土地受让方，并且，国有建设用地使用权出让合同签订的目的是促进国有建设用地高效合法利用原则，因此，转让土地的前提是净地，如果涉案土地没有达到净地交付，应当视为未交付

王志涛提示：未完成土地交付和土地交付不符合法定条件是两个完全不同的法律概念，如果土地受让方已经就未进行净地交付起诉到法院的情况下，就此事由应当进行区分，以防止被认定成交付不符合法定形式，造成无法解除合同，承担极其严重的不利后果。