房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。而房地产开发，由于涉及的相关行业及法人、自然人太多，往往容易引发法律问题。那么，房地产开发有哪些主要的法律问题风险呢，应该怎样避免呢？小编荣幸请到了北京房地产纠纷律师王志涛解读房地产合作开发法律相关问题。

北京房地产纠纷律师王志涛：主体资格条件

王志涛律师表示，房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让(招标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：1.有一百万元以上的注册资本；2.有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。因此王志涛律师表示，关于开发房地产，要注意到房地产开发商主体资格是否满足这些基本条件。

北京房地产纠纷律师王志涛：合同确立

在房地产联合开发领域中，由于存在许多不规范的操作。王志涛律师在这里表示，联建的类型则多种多样，正确区分其类型则有利于判断其法律性质，确认合同的效力。

在确定联建的合作对象后，就进入双方合作具体事宜的谈判、签约阶段。双方一般至少应就下列事项（风险包含于其中）进行协商，达成一致意见后签订联建合同。王志涛律师在这里要提醒大家，对于合同文件的每一丝细节都不要轻易放过，这包括双方合作事项概况，包括项目的基本情况、项目报批手续、项目拆迁与前期开发等要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点都要做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。

北京房地产纠纷律师王志涛：程序性

房地产开发是个需要实践的大项目，王志涛律师表示，如果单纯只注意到了合同，没有注意流程和其中的书函往来，也是容易滋生法律风险的。对此王志涛律师表示，开发商在处理与施工单位之间的书面函件往来时，应强化设计单位和监理单位作用，要求其履行设计和监理职责，发表明确的书面意见。同时在对相关函件进行盖章或签字时，开发商应加强印章和签字管理，明确未经审批程序不得私自对外盖章或签字，并将相应审批程序纳入到合同约定。开发商在合同中应明确约定施工进度和质量与付款进度相挂钩，当施工单位施工进度或质量不符合合同约定时，开发商有权暂停支付相应工程款项，通过上述方式督促施工单位按期按质施工。同时开发商还应在每次付款前核实实际已付工程款和预计总工程款，另当发生司法机关查封施工单位的工程款项时，应将该查封款项纳入已付工程款项计算，避免出现超额支付或支付款项系查封款项的问题。

北京房地产纠纷律师王志涛：小结

随着我国经济结构转型，在我国房地产市场进一步调整的大趋势下，优化施工管理、降低项目建设成本是开发商的重要任务。王志涛律师认为，这就对项目建设法律风险防控提出了更高的要求。王志涛律师希望上述风险分析和提出的防范措施，能对房地产开发企业的风险防控工作有所裨益，让法律风险与问题，不会影响相关方的通力合作。