房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。房地产并购由于相关方过多，稍不注意就会形成风险，那么关于房地产并购纠纷有怎样的风险，又该如何解决呢？小编荣幸邀请到了北京房地产律师王志涛，为您解读房地产纠纷并购法律风险及防范。
北京房地产律师王志涛：房地产纠纷并购风险之项目开发、土地使用
王志涛律师表示，任何项目的开发都存在一定的风险，尤其是一些高利润的项目，往往伴随着高风险，房地产项目更是如此。房地产项目的开发风险主要指项目资产权属是不是不存在任何瑕疵，具有清晰性和明确性。有关审批手续是否经过有关部门批准且齐全。例如，施工许可证、建筑工程的规划许可证、建设用地的规划许可证等。除此之外，王志涛律师在这里表示，还要仔细观察建设工地项目相邻关系有没有存在一些潜在的危机或者纠纷，常见的危机主要有建设工地噪音、通风、光照以及日照等原因造成的诉讼事件或者纠纷。同时，还要查看项目的规划是否超过规划情况，以及其是否具有合理性等。
房地产肯定关于土地，王志涛律师在这里表示，土地使用权的瑕疵风险是房地产项目中不可忽视的一项重要风险，主要指目标公司所拥有的土地使用权是否是通过正当的法律途径获得，使用的年限、土地的用途、获取的方式以及支付出让金的时间等是否符合受让方投资的需求，转让方是否隐瞒了该地限制转让、禁止转让、有被抵押或者查封等情形等。
北京房地产律师王志涛：房地产纠纷并购风险之目标公司
在当代，权益受到了侵害，都会第一时间想到法律来解决，因而王志涛律师认为，目标公司仲裁和诉讼的法律风险。众所周知，仲裁案件和诉讼案件最大的特点就是不稳定性，如果目标公司有与此有关的案件，将会给企业造成无法预料的经济损失以及困难，因为仲裁案件以及案件的不确定性，导致公司的资产随时都面临着贬值的风险。在仲裁案件或者诉讼案件中，转让方土地使用权、资产以及股权往往处在诉讼保全状态，在诉讼之后，法院很可能强制执行这些已经被冻结的资产很有可能在诉。另外，受让方还要让转让方将所有签订的协议与合同列出来，并且要仔细弄清楚这些合同和协议目前的具体履行情况。
房地产行业一定意义上也算是高危行业。王志涛律师在这里表示，正因为如此人力资源管理风险也是房地产企业并购过程中目标公司存在的法律风险，适用于企业人力资源管理的法律除了《劳动合同法》、《劳动法》等，还有很多有关于职业病防护、工伤赔偿、安全生产、社会保险、工资支付等有关的法律法规。鉴于此，应当对目标公司存在的用功风险、规章制度等进行认真详细的审查，并且在劳动保障和劳动管理上重点体现。从员工的招聘开始，一直到劳动合同的签订和社会保险的签订，再到劳动合同的解除这一系列流程中，都有着相关法律法规的约束。目标公司是否按照相关的法律法规要求履行相关程序、实施劳动管理，与是否可以成功过避免法律风险以及有效减少劳动纠纷息息相关。
北京房地产律师王志涛：风险防控
从当前的实际情况来看，房地产企业的并购模式最常采用的就是转让股权，虽然这种并购模式具有很多的优势，但是也存在一定的法律风险。王志涛律师认为，相关方必须要对这些潜在的风险和瑕疵进行最大限度的消除和避免，只有这样才能真正达到一切顺利并多方共赢的目的。
首先在前期要做好充分详细的调查工作。王志涛律师提醒，在正式签订转让协议之前，受让方应当委托会计师和律师等做好各个方面的调查工作，这是最核心的一个阶段，同时也是一个最基础的阶段，把握好这个阶段的工作内容，可以直接决定很多重要的因素，比如如何去防范风险，如何进行股权的对价以及房地产项目以及转让股权的可行性等。
其次，针对风险的管理制定出最优的策略组合也十分重要。通过前期详细负责的调查，受让方要对已经识别出来的风险进行分类。王志涛律师在这里表示，分类的标准一般可以是风险的频度和风险的程度，同时根据风险类型的不同采取不同的解决措施，包括转移、消除、分担风险源或者改善、转移、保留和避免风险特征等。并结合实际情况对这些策略进行评价和相应的比较，然后生成最佳的策略组合。
再有，是有效运用合同风险管理手段。王志涛律师认为，此时受让方要经过全面详细的调查，全面掌握目标公司的有关债务情况。另外，受让方还可以利用媒体等途径发布公告，将企业股权变更方面的内容和进行告知。同时，要求债权人在规定的时间内进行债权的申报，通过这种方式全面而详细掌握目标公司真实的债权和债务情况，然后再利用合同的方式对这类风险进行转移。
最后，是做好原职工的安排。通过多年专业的行业观察，王志涛律师总结表明，房地产公司在并购之后，职工也会发生一定的变动，目标公司原来的员工比较熟悉本公司的业务。因此，在并购之后，受让方要最大限度做好原职工的稳定工作，对于与原职工签订的劳动合同要继续履行，并且对于原来的广大职工要进行续聘，这样可以有效降低风险。
北京房地产律师王志涛：小结
房地产并购是一个非常复杂的工程，并购的模式也是多种多样，其中以股权转让的方式最为常见。王志涛律师在这里表示，无论是哪种并购方式，都蕴藏着一定的法律风险，都容易产生关与相关的房地产纠纷。当前企业经济活动的多元化和复杂性，王志涛律师认为无论是受让方还是转让方，在签订转让合同之前都要做好全面仔细的调查工作，最大限度降低法律风险，减少一些不必要的纠纷。只有当所有相关方都能实时监督察查，对整体的每一丝每一毫都力求在平等与尊重中做到位，才能最终实现多方满意的完美项目。
