夫妻一方未经对方同意，擅自出卖夫妻共有的房屋，效力如何？

这几年全国的房价都在上涨，很多时候由于各种各样的原因（大多是因为房屋价格上涨太多或者夫妻感情有变），出卖人或者出卖人的配偶会主张房屋属于夫妻共同财产，出卖人签订房屋买卖合同的行为属于无权处分，要求法院判决确认房屋买卖合同无效。

那么夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖夫妻共同共有的房屋，其效力究竟如何呢？这要区分不同的情况进行具体的分析。

首先，如果是已经办理了过户手续，且符合善意取得的条件的，那么根据《物权法》和《婚姻法司法解释三》的规定，此时买方已经根据善意取得制度获得了房屋的所有权，原共有权人是不能主张房屋买卖合同无效并追回房屋的。

其次，如果买方是善意的，但没有办理过户手续，但是因为房屋是夫妻共同财产，在交易时需要共有权人的同意，所以根据《买卖合同司法解释三》的规定，虽然房屋买方合同是有效的，但很有可能会无法办理过户。

最后，如果说没有相关的证据能够证明出卖人和买受人的行为符合《合同法》第52条的相关规定，那么根据《合同法》等相关的法律规定，该房屋买卖合同均是有效的。但是鉴于目前这种情况因为没有明确的法律规定是否可以办理过户手续，所以在司法实践中不同的法院会有不同的裁判结果，甚至是同一法院不同的法官都有可能会作出不同的判决结果。

但有一点是毋庸置疑的，那就是一旦出现这种情况，尽快寻求专业人士的帮助是最重要的。

附相关的法律条文：

《合同法》

第五十一条   无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第五十二条   【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《物权法》

第一百零六条   无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他无权的，参照前两款规定。

《婚姻法司法解释三》（2011）

第十一条　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
　　夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
（法释〔2012〕8号）

第三条　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院印发关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）的通知》

89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
（2005年12月16日）

一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。