北京的房屋由于限购政策的影响，往往夫妻共同购买的房产却只能登记在一方的名下。

只登记在一方名下的房产，在现行不动产买卖交易的程序中，可以通过造假离婚证、离婚协议的方式“实现”独自买卖过户，已经离婚但财产没有分割清楚的夫妻更容易实现单独买卖过户的手续。

本文我们将以案例的形式讲解对方偷偷卖了房子，另一方应该如何维权。

一、基本案情

小王和小孙在恋爱期间共同购买了一套房屋。当时由于小孙没有购房资格，两人商量了一下就将房屋登记在了小王一人名下，这套房子两人都有出资。多年恋爱后两人顺利结婚，婚后这套房产由夫妻二人和小王父母共同偿还贷款。

婚后两人共同生育了孩子，夫妻二人和孩子一起居住在这套房屋中。

婚后数年，两人夫妻感情不合，小王搬走了，只剩下小孙和孩子在这套房屋中居住。

小王起诉到法院，要求和小孙离婚，法院经审理准予双方离婚，但是针对这套房产，法院以房屋涉及小王父母利益为由，在案件诉讼中没有进行分割，离婚判决书只写了判决双方离婚，房屋方面未作处理，告知小王小孙可以离婚后另行就房产起诉离婚后财产纠纷或者析产纠纷。

就在小孙准备向法院起诉离婚后财产纠纷时，却惊讶地发现，房屋在双方离婚后就被小王及其父母偷偷转卖给了他人，并且办理了过户登记，现在买家也找上门来，要求小孙和孩子尽快搬离。

于是小孙咨询律师后，起诉至法院，要求确认小王与案外人订立的房屋买卖合同无效。

二、法院裁判结果——房屋买卖合同无效

法院在审理后最终认为，这份小王私自与他人订立的房屋买卖合同是无效的，买房人无权要求小孙和孩子搬离房屋，至于已经交付的房款返还问题，则有小王和买房人自行解决，和小孙无关。

法院认定合同无效的法律依据是双方可能存在恶意串通损害第三人利益的状况。《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

三、律师释法

恶意串通并且损害他人利益可以导致合同无效。

具体来看，小王作为离婚案件的当事人，很显然明知涉案房屋有可能涉及小孙利益仍出卖房屋，且约定房屋过户后买受人可诉请小孙腾退房屋，其行为有明显的恶意。

而买房人角度，房屋买卖合同中有这样的条款：“如买受人成功诉请小孙腾退房屋，再向小王支付余款”，这就表明买房人明知涉案房屋存在争议且需要通过诉讼解决，仍选择购买涉案房屋，与一般买房人的心理不符，未尽到合理的审慎注意义务，不能认定存在善意。

另外，从涉案房屋出售价格看，明显大幅低于该小区同时期同等条件的售卖价格，违反常理。

综合上述多种情况，法院最终认定买房人和小王之间有恶意串通，因而房屋买卖合同无效。