房屋买卖合同纠纷二审，关于隐瞒重大事实虚假销售的争议

律师观点分析

车某某、呼和浩特市某某有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2020）内01民终3784号

上诉人（原审原告）：车某某

上诉人（原审被告）：呼和浩特市某某有限公司。

委托诉讼代理人：王卓谞，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨秀颖，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。

上诉人车某某与上诉人呼和浩特市某某有限公司（以下简称鹏盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区一审民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人车某某及其委托诉讼代理人孟三红、刘阿过大玛，上诉人鹏盛公司的委托诉讼代理人王卓谞、杨秀颖，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4750元（呼和浩特市某某有限公司已预交），由呼和浩特市某某有限公司负担；二审案件受理费25222元（车某某已预交），由车某某负担。

案情与诉求

车某某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持车某某的诉讼请求。

事实与理由：一、一审判决认定事实错误，鹏盛公司隐瞒房屋抵押的重大事实，误导车某某与其签订《和解协议书》，侵害了车某某的重要合同权利。车某某于2012年5月29日购买了本案讼争房屋，并全额付清全部购房款。当年8月1日双方签订了正式《商品房买卖合同》，按合同约定，鹏盛公司应于签订合同之日（约定合同签订之日即为房屋交付之日）起365日完成房屋产权办理登记。但事实是，鹏盛公司严重拖延交房时间，直至2013年5月27日才向车某某交付了房屋，办理产权证书更是遥遥无期。车某某于2015年5月12日向玉泉区人民法院提起诉讼，后双方达成和解，鹏盛公司同意支付部分迟延交付房屋和迟延办理产权证书的违约金，并约定鹏盛公司最晚应于2016年12月31日前办理完毕房屋产权证。但直至2018年6月，鹏盛公司仍然推委再三，无法为车某某办理房屋产权证。经车某某一再催促，鹏盛公司才通知车某某办理网签手续，车某某在呼和浩特市不动产登记中心才知晓所购买的房屋被鹏盛公司于2014年进行了在建工程抵押，直至2018年5月29日，才进行了现房抵押注销。鹏盛公司拖延办理房屋产权登记的原因，就是房屋在抵押中，根本无法办理产权手续。车某某也才知晓，双方于2015年签订和解协议时，该房屋即在抵押之中，鹏盛公司完全是隐瞒了重要事实，欺骗车某某签订了和解协议。一审判决认为，车某某知晓或有条件知晓房屋被抵押的事实，鹏盛公司不存在欺诈行为，明显错误。1、一审判决认为，长城资产管理公司在《呼和浩特市晚报》上公开刊登了抵押公告，即视为公开告知。该说法完全错误。车某某于2012年即签订合同购买了本案争议所涉房屋，鹏盛公司于2014年将车某某购买的房屋进行了贷款抵押，而该房屋车某某已实际取得并使用一年半时间，鹏盛公司将已交付给车某某的合同标的物进行了抵押，应专门告知车某某，以便车某某做出应对和选择，至少使车某某保有知情权。但鹏盛公司从未履行过告知义务。即使长城资产公司在报刊上的公告行为，也不能视为鹏盛公司履行了告知义务。2、2015年双方因房屋买卖合同争议，在玉泉区人民法院签订《和解协议书》时，鹏盛公司仍未告知房屋被抵押的事实，一审判决认为合同中没有提到房屋被抵押的问题，即可推定车某某知晓房屋被抵押，此事实认定完全是逻辑错误、自相矛盾。2015年双方签订和解协议时，鹏盛公司仍在隐瞒房屋被抵押的事实，并向车某某做出明确办证承诺，在此情形下，车某某为减少讼累与其签订了和解协议。事实是直至双方2015年签订《和解协议书》之时，鹏盛公司明知无法在约定的日期内为车某某办理完成房屋产权证书，其目的就是利用车某某想要取得房屋产权证的心理，故意承诺了办证日期。因此鹏盛公司隐瞒重要事实、欺诈车某某签订和解协议的情形显而易见，一审判决关于鹏盛公司不存在欺诈，以及车某某知晓房屋被抵押的事实认定完全是错误的。3、鹏盛公司非法抵押车某某的房屋，长期无法为车某某办理房屋产权证书，严重侵害了车某某的合法权益，给车某某房屋经营、使用带来严重影响，车某某因此造成多种经济损失。一审判决认为鹏盛公司的行为没有给车某某造成影响和损失，显然错误。二、一审判决适用法律错误。1、本案并不存在超过撤销权期间的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，存在因重大误解的，在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。同时《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，车某某在2018年6月办理房屋产权证时，才知悉房屋被抵押，也才知晓鹏盛公司以欺诈手段使车某某与之订立了和解协议，随之提起本次诉讼。因此撤销权并未消灭，原审判决认为撤销权已过一年期间，适用法律错误。2、《中华人民共和国合同法》第四十条规定，具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2018年6月5日，为办理房屋产权证，双方再次签订了用于网签商品房买卖合同一份。该合同第十七条约定，出卖人在综合验收后超过720个工作日办理房产证的，支付买受人已付房款的万分之零点一的违约金。该商品房买卖合同文本系鹏盛公司统一出具和提供，不允许购房者修改。该条款完全限制了房屋买受人的合同权利和合法权益，近乎完全免除了房屋出卖人主要合同义务和其他法律义务。依据前述法律规定，该条款应属无效，原审判决认定该条款有效显然属法律适用错误。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，鹏盛公司自车某某2012年5月购买房屋起，直至2018年6月才为车某某办理完毕房屋产权证书，早已超过法定的合同约定的办证期限，而且无法办理产权证的原因是鹏盛公司将上诉人现款购买并已交付使用的房屋进行了抵押，其行为不仅违约，更是违法。因此按照上述司法解释的规定，向车某某支付迟延办证的违约金，是维护车某某合法权益的应有之意，一审判决却未经释明，自行酌情确定违约金数额，显然存在法律适用错误的情形。4、应支持车某某房屋被抵押期间的损失。

鹏盛公司辩称，1、鹏盛公司与车某某之间签订的和解协议和网签合同不存在足以认定为可撤销的条款，协议签订系双方真实意思表示，协议履行应被保护，且车某某的撤销权的行使已过期限，不应受到保护。2、和解协议已完全履行，对应的违约责任已经承担完成，车某某已获得足额完全违约赔偿，现车某某已实际入住且产权证书已经依约办理完毕，并未产生实际损失，车某某无权要求鹏盛公司支付违约金。

鹏盛公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项被告呼和浩特市某某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告车某某支付逾期办理产权证的违约金230000元，改判为驳回车某某主张逾期办理产权证违约金的诉讼请求；2．本案上诉费由车某某承担。事实与理由：一、本案中双方逾期办证的事项已通过2016年1月签订的《和解协议书》协商解决，且协议约定的违约金已完全履行，车某某已获得足额完全违约赔偿，无权再主张违约金。二、车某某已实际完成房屋产权证书办理并实际居住，并未产生相关损失，车某某主张的违约责任并无事实和法律依据，其主张的违约金不应被支持。2013年5月27日，鹏盛公司将涉案房屋实际交付于车某某，并于2018年6月23日依约完成不动产权证书办理工作。涉案房屋的交付和产权办理工作均依约实际履行完毕，鹏盛公司不存在违约事由，车某某亦不存在实际的损失。三、车某某已实际获得巨额违约赔偿金，鹏盛公司应付的违约金已通过《和解协议书》完全履行，车某某已获得足额赔偿，无权再另行要求相同事项产生的违约金。四、一审法院作出的有关违约金的判决项并无事实和法律依据，相关金额是酌情认定的，既无客观计算标准也无实际的事实和法律依据，损害了鹏盛公司的合法权益。双方关于违约金的认定应该遵循双方所签订的《和解协议书》所达成的条款，同时遵循我国合同法及民事法律关于有约定从约定的立法原则。双方于《和解协议书》中所约定的违约金已实际完全履行交付，车某某无权另行认定并主张违约金。鹏盛公司并不存在违约事项，车某某亦未产生实际损失且其已完成产权证办理等应尽手续，一判决酌情认定的违约金，于前事实有违，于后法理无依。损害了鹏盛公司的合法权益。

车某某辩称，1、鹏盛公司采取隐瞒事实、欺诈的手段，使车某某违背真实意思的情况下签订了《和解协议书》，并以此获得了不当得利。2、鹏盛公司利用开发商的优势，随意侵害购房者的利益，理应受到法律的制裁。

车某某向一审法院起诉请求：1、判决撤销车某某与鹏盛公司于2016年1月8日签订的《和解协议书》的第二、三、四、五项条款为无效条款。2、判决双方于2018年6月5日签订的《商品买卖合同》第17条第2项第2条为无效条款。3、判决鹏盛公司向车某某支付逾期办理产权证的违约金1666625元（自2014年5月27日起至2018年6月4日止共1470天，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按下限计算，即同期贷款利率加收30％）减去和解协议书第二项已经暂付的违约金316082元，再支付1495718元。4、判决鹏盛公司向车某某支付欺诈侵权损害赔偿金1868414元（暂按侵权抵押房产，从2014年10月23日至解押期限2018年5月29日计算，审理中以实际抵押日期与金额计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按上限计算，即同期贷款利率加收50％，为体现有别于违约的惩罚性赔偿）。5、判决鹏盛公司承担本案诉讼费用。

一审法院认为，由于鹏盛公司延迟交付房屋和逾期办证，车某某提起诉讼后经与鹏盛公司协商达成《和解协议书》，由鹏盛公司向车某某支付逾期交房违约金199806.75元、逾期办证违约金316082.25元和诉讼费4649元共计520000元，车某某在收到鹏盛公司交付的520000元后撤回了起诉，和解协议书的第二、三项条款内容已经履行完毕。《和解协议书》的第四、五项条款内容是关于车某某同意鹏盛公司自2015年9月12日至2016年12月31日增加延期办理房产证的时间，如在此期间将房屋产权备案手续办理完毕，此期间不再计算违约金。如在此期间未能办理完毕，自2016年7月1日起直至办理房屋产权备案手续止向车某某按法定违约金计算金额支付违约金。综合《和解协议书》的全部内容看，双方对商品房买卖就延期办证重新作出的约定系双方真实意思表示，其内容没有约定任何关于设定抵押保证，在签订《和解协议书》时，车某某有条件获取该房屋状况信息，本身不能表明存在欺诈情形，且《和解协议书》第五项条款内容只约定了逾期违约责任，故《和解协议书》内容没有任何欺诈内容。车某某诉请撤销和解协议书的第二、三、四、五项条款为无效条款，根据《和解协议书》约定，2016年12月31日作为延期办证截止日期，车某某在截止日期届满后应当知道该房屋的实际状况，现提起撤销权已过一年的行使期限，故车某某主张的撤销2016年1月8日和解协议书的第二、三、四、五项条款为无效条款的诉讼请求，一审法院不予支持。关于车某某主张的与鹏盛公司于2018年6月5日签订的商品买卖合同（网签）其中第十七条第2项第2条为无效条款的诉讼请求，该合同第十七条第2项约定，因出卖人的原因，买受人未能在综合验收后的720个工作日内取得产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，即买受人不解除合同，出卖人按已付房屋价款的万分之0.1比例向买受人支付违约金。因该合同是双方履行《和解协议书》后达成的网签合同，应为有效合同。如果车某某认为合同约定的违约金过低，可以请求人民法院予以增加，但不能以此作为合同条款无效的理由。对此，一审法院对车某某的该项诉讼请求不予支持。关于车某某主张的鹏盛公司向其支付逾期办理产权证的违约金1666625元（自2014年5月27日起至2018年6月4日止共1470天，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按下限计算，即同期贷款利率加收30％）减去和解协议书第二项已经暂付的违约金316082元，再支付1495718元的诉讼请求，鹏盛公司没有按照《和解协议书》第五项条款内容于2016年12月31日前将该房产权备案手续办理完毕，鹏盛公司自2016年7月1日起直至办理房屋产权备案手续止向车某某按法定违约金计算金额支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在鹏盛公司否认违约的情况下，人民法院可以根据实际损失进行调整，参照之前的违约金标准，结合之前车某某已经得到520000元逾期办证等违约金的事实，在没有证据证明实际损失的情况下，人民法院综合考虑鹏盛公司逾期办证和车某某已经取得违约金、取得房屋、办理产权证、签订网签合同和对比房价等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，在法定违约金无明确规定的情形下酌情确定违约金为230000元。关于商品房买卖合同（网签）补偿协议第12条约定双方此前签署的任何意向书、认购书及其他与商品房有关的协议书等文件自动失效问题，因该补充协议没有明示废除之前达成的《和解协议书》，《和解协议书》针对商品房买卖合同延迟交房、办证重新达成的一份履行性质的协议书，商品房网签合同及补充协议是《和解协议书》履行的结果，现没有证据证明车某某放弃依据《和解协议书》约定的违约金，故一审法院对鹏胜公司的辩称理由不予支持。关于车某某主张的鹏盛公司向其支付欺诈侵权损害赔偿金1868414元的诉讼请求，因车某某基于商品房买卖合同取得房屋、办理产权证，依据《和解协议书》取得延迟交房、办证的违约金，车某某所提出该项损害赔偿属于另一法律关系，与本案商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理范围。故原告车某某的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告呼和浩特市某某有限公司于本判决生效之日起十日内向原告车某某支付逾期办理产权证的违约金230000元。二、驳回原告车某某的其他诉讼请求。案件受理费12611元（减半收取），由原告车某某负担11749元，被告呼和浩特市某某有限公司负担862元。

本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：车某某一审诉讼请求是否能否成立。

针对争议焦点，首先，双方在2012年8月1日签订的《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人办理房地产权属证书时间顺延，办理费用由买受人承担。以上约定实则未对出卖人在涉案房屋交付后365日完成将产权登记机关备案义务的违约责任作出约定。双方在2016年1月8日签订的《和解协议书》具体约定了自2014年5月27日至2015年9月11日，鹏盛公司因逾期办理产权证产生的违约金316082.25元，并约定了鹏盛公司如在2015年9月12日起至2016年12月31日内将房屋产权备案手续办理办理完毕房产证，则不再计算违约金；如果鹏盛公司未能在2016年12月31日前将该房产权备案手续办理完毕，自2016年7月1日起直至办理房屋产权备案手续止，鹏盛公司向车某某按法定违约金计算金额支付违约金。双方《和解协议书》的以上约定视为对2012年8月1日签订的《商品房买卖合同》逾期办证违约责任约定的变更。车某某主张，2016年1月8日鹏盛公司隐瞒了涉案房屋被抵押的事实，欺骗车某某了签订《和解协议书》，系欺诈行为。本院认为，欺诈，指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。鹏盛公司于2014年9月29日在《呼和浩特日报》公开刊登过在建工程抵押公告，2016年1月8日与车某某签订《和解协议书》时，鹏盛公司没有特意告知车某某涉案房屋抵押的情况，但亦不能就认定其存在刻意隐瞒真实情况，欺骗并诱使车某某作出错误的意思表示签订《和解协议书》的主观故意。《和解协议书》关于逾期办证违约金的约定已经履行完毕，车某某已获316082.25元的赔偿，但鹏盛公司逾期办理房产证的违约行为客观上却在《和解协议书》约定的截止2016年12月31日仍持续存在，故鹏盛公司仍应对该日之后至房产证实际办理完毕的逾期办证违约行为承担责任。一审法院根据公平原则及诚实信用原则，判决鹏盛公司再支付车某某23万元逾期办证违约金并无不当，加之按照《和解协议书》已经履行完毕的316082.25元，鹏盛公司因逾期办证承担的违约金将达546082.25元，车某某并未就其未取得房屋产权证为其造成的确定损失举证证明，故本院认为546082.25元可以弥补车某某因未及时取得房产证而造成的损失。故车某某、鹏盛公司上诉理由均不成立。

其次，关于车某某提出的撤销《和解协议书》的第二、三、四、五项的诉讼请求。第一，如前所述，鹏盛公司并不存在刻意隐瞒在建工程抵押，欺骗并诱使车某某作出错误的意思表示签订《和解协议书》的主观故意，《和解协议书》第二、三、四、五项不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同的条件。第二，车某某上诉称其于2018年与鹏盛公司共同去不动产登记中心办理房屋网签合同时，才得知晓鹏盛公司用诉争房屋进行了在建工程抵押，以上为其陈述，无法判断其知悉涉案房屋被抵押的具体时间。第三，退一步讲，即使车某某主张的鹏盛公司未明确告知其抵押事实存在，撤销《和解协议书》中关于逾期办证相关内容后，车某某与鹏盛公司签订的两个合同，应以后签订的合同内容作为确定双方权利义务的依据。双方后签订合同中约定的逾期办证违约金标准偏低，考虑已支付违约金及违约情形，酌情再支付23万元，一定程度也弥补了车某某因未及时取得房产证而造成的损失。因鹏盛公司已将《和解协议书》约定的包括逾期办证违约金在内的52万元赔偿车某某，且已经实际履行完毕四年左右，故请求撤销以上四项条款并无实际意义。

第三，关于车某某提出的双方于2018年6月5日网签的《商品房买卖合同》第17条第2项第2条为无效条款的诉讼请求。本院认为，该条的约定不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效的情形，且鹏盛公司提供的该格式条款因出卖人的原因，买受人未能在该商品房综合验收后的720个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的万分之0.1比例向买受人支付违约金，以上对逾期办证违约金的约定虽然偏低，但该约定并未免除鹏盛公司的责任，当事人可请求人民法院调整违约金的计算标准，但不能以此作为合同条款无效的理由。

第四，关于车某某提出的鹏盛公司向车某某支付欺诈侵权损害赔偿金1868414元的诉讼请求。本院认为，《消法权益保护法》的适用范围为为生活消费而购买、使用商品或接受服务等情形产生的争议。商品房虽属商品的范畴，但商品房相较普通商品而言，具有价值高、使用时间长、为购买商品房所支出占家庭总资产比重大等特点，对买受人而言是更为特殊的商品。相较《消费者权益保护法》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系对商品房交易所涉法律问题作出的专门司法解释，为特殊法。故在审理本案时，应优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，而非《消费者权益保护法》。此外，车某某主张援引的《消费者权益保护法》第49规定已于2013年第十二届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国消费者权益保护法〉的决定》修正为第55条，该条规定为经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。该条法律规定主要规制的是以假充真、以次充好、虚构产地、虚构成分、夸大功能、制假售假、生产销售危害消费者生命健康的缺陷商品的行为，不适用于本案争议的逾期办证违约金认定的情形。

综上所述，一审判决鹏盛公司再支付车某某23万元逾期办证违约金并无不当，对双方利益的考量符合民法的填平规则。车某某及鹏盛公司的上诉请求不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4750元（呼和浩特市某某有限公司已预交），由呼和浩特市某某有限公司负担；二审案件受理费25222元（车某某已预交），由车某某负担。

本判决为终审判决。