买了开发商的商铺并租给其经营，拿不到租金怎么办?

律师观点分析

2016年12月31日，谷某、张某与某某公司签订了《商铺购买协议》，购买位于XX广场项目二层0001商铺。

同日，某公司与谷某、张某签订《商铺委托管理合同》。双方约定：谷某、张某委托某公司对商铺进行统一经营、统一管理；某公司向谷某、张某支付租金，前二年按照15%一次性返还，已在房价内扣除，从第三年开始每年的1月1日前将租金付给谷某、张某。

2019年1月1日，某公司未按照约定向谷某、张某支付租金，经沟通某公司依然未将租金支付给谷某、张某，故谷某和张某想通过诉讼程序解决该案。

谷某找到我时称有很多出租人已经起诉某公司，虽然进入执行程序了，但是一直没有拿到执行款。如果起诉的话也担心拿不到租金。我建议他起诉，因为通过协商已经无法拿到租金了，只能通过诉讼程序解决。最终，谷某采纳了我的意见。

接受了谷某、张某的委托后，我查看了某公司的工商信息，发现该公司系一人有限责任公司，在起诉时我将公司的股东作为被告一并起诉了。

我方诉求：

1、被告某公司向原告支付委托经营收益50319.04元及付清前的利息（自2019年1月1日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；

2、被告王某对上述请求承担连带责任；

3、本案诉讼费、公告费、保全费等由二被告承担。

我方起诉后，被告某公司的股东由王某变更为田某，后向工商局调取有关档案。遂将起诉状中的第二项诉讼请求变更为：被告田某、王某对上述请求承担连带责任。

我的代理意见：

原告与被告某公司签订的《商铺委托管理合同》不违反法律规定，属于有效合同。根据合同约定，被告某公司应向原告支付委托经营收益及利息。被告某公司作为一人有限责任公司，被告田某、王某作为某公司的股东，债务发生在其任职期间，应对被告某公司的债务承担连带责任。

一审胜诉：

法院作出判决，全部支持了我方诉讼请求。

对方上诉无望，达成调解：

被告田某、王某认为自己不应承担责任，故向中院提交上诉状。2020年4月二审开庭。被告田某、王某的律师认为其不应该承担责任，因为员工的工资均是由公司对公账户支付的，不存在财产混同。但是我方向法官表示公司账户支付员工工资不能说明不存在财产混同，如果对方想证明公司财产和股东财产未混同，应向法院提交每年由第三方作出的审计报告。法官当场问对方，某公司是否有审计报告，被告律师称没有审计报告。

庭后，被告王某、田某的律师同意调解，对于我方的诉讼请求，对方表示可以接受。五天后，被告将租金及利息支付给原告，原告向法院申请撤诉。

尤律师心得：

本案之所以能快速解决，其他案件虽然早已经起诉，到了执行阶段依然没拿到钱。主要原因是在一审时我方将股东追加为被告，该公司有很多诉讼，他们不担心被其他人起诉，因为公司没有任何资金。起诉之后只能拖到执行，如果无财产可执行，也无计可施。只是，对方没有想到我方竟然连股东一起起诉了，而且法院最终采纳了我方意见，判决公司股东一并承担责任，所以他们才会上诉。上诉也没有办法才同意调解，跟开发商打官司，要做好不见棺材不落泪的硬仗准备！

尤律师以案说法：

目前，很多开发商打着购买商铺五年或者十年会返还本金，之后的都是利润，从而刺激销售。作为销售者在购买商铺时不仅要看开发商的资质是否齐全，还要关注作为委托经营的第三方的资质情况及有没有涉诉案件等情况，如果发现第三方的资质不好，就要慎重购买该房产。如果购买后，第三方未按时支付租金，在协商不成的情况下，建议通过诉讼程序解决。