撰稿人  董峻雨律师

一、一方在婚后出售婚前个人房产并用售房款重新购买的房屋，其归属及增值部分如何认定？

（一）一方在婚后出售婚前个人房产，并用售房所得款项重新购买了一套房屋，那么重新购买的房屋还属于其个人财产吗？

举例说明：赵男在婚前个人所有一套房屋A，钱女在婚前个人也有一套房屋B。赵男与钱女结婚后，赵男把他个人所有的房屋A卖了，又用卖房的钱购买了一套房屋C，用于小两口共同居住。而钱女名下的房屋B，婚后一直用于出租，租金每年8万。

这种情况下，房屋C仍然属于赵男的个人财产，因为从性质上来说，这只是赵男一方的婚前财产由原来的房产A转化成了货币，再由货币转化成了房产C,所谓万变不离其宗，房屋C还是赵男的个人财产。

（二）一方在婚后出售婚前个人房产，并用售房所得款项重新购买了一套房屋用于家庭居住，那么重新购买的房屋其增值部分是否仍属于其个人财产呢？

还是前面的例子，如果哪天赵男夫妇不想住了，想把这房屋C卖掉，由于房价上涨自然获利丰厚，那这部分收益属于自然增值，因为它是由于市场行情的变化导致的，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等没有关联，所以根据相关司法解释的规定，该房屋的增值部分仍然归赵男一方所有。

（三）一方在婚后出售婚前个人房产，并用售房所得款项重新购买了一套房屋用于投资，那么重新购买的房屋增值部分或投资所得（如租金）还属于其个人财产吗？

继续上面的例子，如果赵男在婚后卖了房屋A，又用卖房的钱买的房屋C不是用于家庭居住，就是为了投资，或者是用来出租、或者是等升值赚差价，那么针对这部分租金或所赚的差价，就是夫妻共同财产，钱女就有权主张权益了。当然了，前面提到的，钱女婚前个人所有的房屋B用于出租所得的租金也属于夫妻共同财产，赵男也有权主张权益。因为租金属于经营性收入，婚后一方或双方是要花费时间、精力去管理的，而且有的炒房客用自己的个人财产在婚后不断地买进卖出房产，也会花费大量的时间和精力，所以将这类投资收益视为夫妻共同财产是相对公平的。

二、股票和基金

还是刚才的例子：赵男婚前炒股本金有20万元，婚后经常买进卖出，与钱女离婚时账面余额有36万元，那么扣除本金20万元后的投资收益16万元就属于夫妻共同财产。

而钱女婚前购买了基金15万，婚后一直原封不动，离婚时账面余额有20万元，那么扣除本金后的5万元属于自然增值，仍然是钱女的个人财产。

也就是说，一方婚前用个人财产购买股票、基金等，如果婚姻关系存续期间进行了交易，其收益应认定为夫妻共同财产。如果没有进行买进与卖出的操作，离婚时的账面收益更倾向于认定为自然增值。

三、个人银行存款及一方财产用于借贷而于婚后取得的利息

假如钱女婚前继承了遗产600万元，婚后因朋友需要资金周转，跟朋友签了借款协议，每年利息50万，共收取利息200万。由于借款产生的利息与银行存款产生的利息，性质上都是法定孳息，与投资收益具有不确定性不同，所以依据婚姻法的司法解释，利息仍然属于钱女个人所有。

四、一方婚前所有的古董、字画、珠宝、黄金等在婚后产生的增值

由于这部分婚前财产在婚后因市场价格上涨而产生的增值，是不以人的意志为转移的，所以婚后增值部分仍属于一方所有。  

五、彩票中奖所得收益

购买彩票所产生的法律关系属于射幸合同关系，罗马法学家把买彩票这种行为称为“买希望”，买彩票的人可能获奖也可能空手而归。目前我国法律没有明确规定夫妻一方婚后购买彩票所得的归属，但是司法实践中，已经有生效判决认定购买彩票是一种投资行为，中奖是投资所得收益，即便一方用个人财产购买彩票，如果双方没有事先约定归属，该收益认定为夫妻共同财产。