律师观点分析

在本院执行江苏XX与李XX、高XX、英XX、张XX、代XX、顾XX、刘XX、龚XX、李X、卢XX、李XX、李XX借款合同纠纷一案中，案外人**、仝XX对本院依法查封的被执行人李XX所有的位于睢宁县古邳镇古陵XX房产南XX自建房屋一处及院落（以下统称“涉案房产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
江苏XX与李XX、高XX、英XX、张XX、代XX、顾XX、刘XX、龚XX、李X、卢XX、李XX、李XX公证债权文书执行一案，睢宁县公证处于2015年7月6日作出了（2015）徐睢证执字第407号执行证书：被执行人为李XX、高XX、英XX、张XX、代XX、顾XX、刘XX、龚XX、李X、卢XX、李XX、李XX，执行标的为750335.33元及偿还全部债务之日止的利息（其中本金为742226.67元，利息8108.66元，利息计算至2015年7月8日，利息按照合同约定利率计算）。根据申请执行人江苏XX的申请，本院于2015年12月7日立案执行，案号为（2015）睢执字第04774号。该案在执行过程中，本院于2016年11月14日作出了（2015）睢执字第04774-1号执行裁定书，依法查封了涉案房产，查封期限为三年，同年11月16日依法实施了查封措施。
案外人**、仝XX针对上述执行措施提出异议称，2015年3月份，李XX因欠案外人的借款，将其所有的涉案房产抵偿借款转让给案外人，有书面合同证明。法院查封的涉案房产属于案外人所有，而不属于李XX。案外人认为，法院将案外人所有的房产误认为是被执行人房产而予以查封，属于查封对象标的的错误，故提出异议，请求中止对涉案房产的执行。
申请执行人江苏XX称，法院查封的房产不属于案外人所有，请求驳回其异议请求。
被执行人英XX、代XX、李X均称，法院查封的房产属于李XX所有，并不属于案外人。
本院查明，2014年6月20日，江苏XX与李XX、高XX、英XX、张XX、代XX、顾XX、刘XX、龚XX、李X、卢XX、李XX、李XX签订了具有强制执行效力的借款合同，约定李XX向江苏XX借款80万元，借款用途为经营金店，借款期限为12个月，高XX、英XX、张XX、代XX、顾XX、刘XX、龚XX、李X、卢XX、李XX、李XX为其提供担保。由于李XX拖欠本息未还，根据江苏XX的申请，睢宁县公证处于2015年7月6日作出了（2015）徐睢证执字第407号执行证书。
2014年2月26日，李XX、卢XX向案外人**、仝XX出具了20万元的借条一份，约定借款期限为半年，月息1.2分。2014年3月13日，李XX、卢XX向案外人出具了65万元的借条一份，双方约定借款期限为一年，月息1分，并约定到期不还以古陵XX房产抵押给案外人。上述两笔借款给付方式案外人均陈述为现金支付。2015年3月15日，李XX、卢XX签订了《房地产权转让合同》，同意将古陵XX所有宅基房产转让给案外人，宅基地面积为493.32平方米，但未约定价款、费用的承担等内容。后双方签订了《房产转让协议》、《存量房买卖合同》，约定以80万元的价格将李XX、卢XX所有的位于睢宁县古邳镇古陵XX的房产转让给案外人（登记建筑面积为290.76平方米，土地使用权面积为139.22平方米）。2015年3月20日，案外人支付了营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花费合计115949.24元及契税30529.8元。2015年3月24日，睢宁县房XX将坐落于睢宁县××房屋由原登记所有权人李XX变更为案外人，房产证号为国房权证睢宁字第M-03-0098,2015年3月26日坐落于睢宁县古邳镇古陵XX的土地使用权人变更到案外人名下，土地使用权证号为睢土国用（2015）第24675号。案外人**、仝XX在庭审中陈述，李XX、卢XX欠其借款本金85万元、利息25万元，合计110万元，无力偿还，经协商以睢宁县古邳镇古陵XX的房产作价80万元、涉案房产作价30万元抵偿给案外人。庭后案外人出具了书面说明，主张房款是由借款本金85万元、利息10.68万元、办理过户手续所需费用146987.84元组成；虽然双方约定能办理过户登记的古邳镇古陵XX的房产价款为80万元，但税务机关认为价格较低，经评估核定为XXX元，并依据核定后的价格缴纳了相关税费。
另查明，案外人仝XX为个体工商户，字号名称为睢宁县魏集镇凤XX，经营场所在魏集镇中XX。案外人取得的销售不动产统一发票上载明睢宁县××房产的价款为XXX元。
本院认为，案外人**、仝XX对本院查封的涉案房产提出排除执行异议，要从以下方面进行审查：案外人是否系权利人；该权利的真实性与合法性；该权利能否排除强制执行。
首先，睢宁县××房产在房产部门进行了登记，并不包括涉案房产。虽然2015年3月睢宁县××房产变更到案外人名下，但并不能证明其取得了涉案房产的所有权。
其次，被执行人李XX、卢XX在出具借条时约定以古邳镇古陵XX房产抵押给案外人，这与2015年古邳镇古陵XX房产发生了变更登记相互印证，恰恰证明了被执行人李XX、卢XX并没有将本院查封的涉案房产抵押给案外人。
再次，被执行人李XX、卢XX出具的《房地产权转让合同》中也仅约定将古邳镇古陵XX宅基房产转让给案外人，并没有涉及到涉案房产；即使转让合同载明的宅基地面积493.32平方米包括涉案房产，但该合同并没有约定涉案房产的价格、交付时间、各项费用的承担等主要内容，并不符合房屋买卖合同的基本要求，也无法证明涉案房产以30万元的价款抵偿给案外人。
最后，案外人主张古邳镇古陵XX房产及涉案房产双方自行约定分别作价80万元、30万元，但在办理过户登记时税务机关核定古邳镇古陵XX房产价款为XXX元，并按照此标准收取了税费。即使案外人陈述借款本息是真实的，本息也低于古邳镇古陵XX房产价款，被执行人李XX、卢XX不可能再将涉案房产抵偿给案外人。
综上，案外人**、仝XX主张通过以物抵债的方式取得了涉案房产的所有权，无证据证明，该权利的真实性、合法性无法确认，故其异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
驳回案外人**、仝XX的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。