律师观点分析

张家界某商业服务有限公司、杜某排除妨害纠纷民事二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：张家界某商业服务有限公司。

法定代表人：马某强，系公司总经理。

委托诉讼代理人：刘奎，湖南大好律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：杜某。

委托诉讼代理人：朱坤，湖南云天律师事务所律师。

上诉人张家界某商业服务有限公司（以下简称某公司）因与上诉人杜某排除妨害纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2021）湘0802民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人张家界某商业服务有限公司的委托诉讼代理人刘奎、上诉人杜某及其委托诉讼代理人朱坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

某公司上诉请求：1.维持原审判决第一项;2.撤销原审判决第二项、第三项,并改判杜某按423.52元/天(含物业管理费)的标准向上诉人支付自2021年10月1日至商铺腾退之日止的占用费,截止2021年11月12日占用费为18211.36元，驳回杜某的全部反诉请求；3.一、二审案件诉讼费由杜某承担。

事实与理由：一是一审认定事实错误。1.一审认定“合同到期前后,杜某多次要求与某公司续签租赁合同,但因某公司要求杜某重新经营某公司指定品牌,造成续签合同未果”,该认定与客观事实不符,显属认定错误。2021年6月12日,上诉人向杜某发出合同期满前续租告知函;2021年10月12日,上诉人向杜某发出合同期满商铺权利义务告知书;2021年10月26日,上诉人向杜某发出通知:因杜某未续租,须立即腾退商铺,并自2021年10月1日起支付占用费。在两次函告期限内杜某未能和上诉人达成续租合同，杜某被动消极回避续租，一审认定杜某主动要求续租属事实认定错误；2.一审认定“某公司于2021年10月25日将案涉门面的水电停供至今”与客观事实不符,属认定错误。根据合同约定，如租赁期限届满,租赁人未按约定腾退商铺的视为违法占用,出租人有权采取断水断电，被上诉人在合同期满后未与上诉人达成续租情况下违法占用案涉商铺显属违法,上诉人对被上诉人违法占用行为不予充电行为属于依法行使权利,一审将上诉人这一合法行为认定为单方断水断电行为,有重大误认行为。二是一审判决就杜某违法占用案涉门面的责任划分不当。杜某应自非法占用之日起至违法占用状态消失止,按合同约定标准向上诉人支付违法占用费用。即自2021年10月1日起向上诉人支付占用费,一审却以被上诉人在非法占用期间未能正常经营为由未予支持2021年10月25日以后占用费,显属违法。另，杜某诉请保证金返还于法无据也与约定不符。请求二审依法改判。

杜某辩称，原审认定的合同到期后，杜某多次要求与某公司续签租赁合同，但因某公司要求杜某重新经营公司指定的品牌，造成续签未果的事实是客观真实的，某公司的该上诉理由不能成立。某公司掌控了商户的水电是客观事实，所以案涉门面被停供了。杜某不应再另行承担任何其他费用。

杜某上诉请求：1.撤销原审判决的第三、第五项;2.判决某公司支付杜某在租赁期内强令杜某另行重新装饰装修而造成的经济损失费约51100元(以评估造价报告为准);3、判决某公司支付杜某因强制杜某更换经营品牌赞茶加盟代理费的损失费36533.33元(代理加盟费49800元+违约金5000元)÷3年×剩余2年);4、一、二审案件受理费由某公司负担。

某公司称答辩意见即上诉状的内容。

一审法院认定事实：1、2020年5月28日，临澧县辰熙赞茶饮品店（甲方）与杜某（乙方）签订了一份《加盟合作协议》，协议约定：1、乙方认同甲方创设的特许经营制度，愿意在本合同约定条件下作为被特许代理人接受甲方授予的张家界地区特许代理权，并承担相应义务；2、甲方授予乙方特许代理权的期限为叁年，自本合同的签订日开始计算，即从2020年5月28日至2023年5月27日止；3、本品牌原有加盟费为贰万捌仟元整，因考虑新冠疫情后经济的困难，临时将本品牌特许加盟费调整为零元整，只收取贰万玖仟捌佰元技术指导费，乙方应向甲方一次性支付技术指导费肆万玖仟捌佰元整；4、本合同签订时，乙方应向甲方一次性支付保证金伍仟元整，作为履行本合同的保证金（基于双方信任原则给予免除，如发生违约行为，甲方有权对乙方进行追讨）。

2、2020年7月22日，某公司（出租方、甲方）与杜某（承租方、乙方）签订了一份《张家界中商广场商铺租赁合同》，合同约定：1、甲方将位于中商广场一层长租点位07号商铺出租给乙方，乙方同意承租；2、该商铺的经营面积为14.74㎡，该经营面积为本合同项下的租金、物业管理费、公共区域分摊费等款项计取基数；3、乙方承租该商铺用于经营体验业态赞茶品牌的商品；4、本合同租期1年，自2020年7月22日起至2021年7月21日止；5、租金按使用面积每月每平方米528元，月租金7782.72元，季度租金为23348元，全年租金93392元，租金每三个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15日向甲方支付下一个计租期的租金，其中第一个计租期租金，乙方应当在开始装修前向甲方支付；6、乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于三个月租金的租金保证金23348元；如乙方未能如约交纳租金时，甲方有权从租金保证金中直接扣抵或者扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到甲方书面通知后7日内补足租金保证金，逾期未补足的，应按本合同第六条约定承担违约责任；7、乙方延期向甲方交纳其应付费用或者罚款，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或者费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际金额付清之日；8、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于三个月租金的经济损失。合同签订后，杜某对租赁的房屋进行了装修并营业，按照合同的约定向某公司交纳了房屋租金和物业管理费，且按照交三个月租金和物业管理费再押三个月租金和物业管理费的方式交清了一年的房屋租金及管理费并交押金25559元。

3、因疫情原因，某公司同意杜某租赁期限延长至2021年9月底。且延长的租赁期限免交租金和物业管理费。

4、合同到期前后，杜某多次要求与某公司续签租赁合同，但因某公司要求杜某重新经营某公司指定品牌，造成续签合同未果。某公司于2021年10月25日将涉案门面的水电停供至今。合同到期后，涉案门面杜某从2021年10月1日起占用至今。

一审法院认为，一、关于某公司要求杜某立即腾退占用的张家界中商广场一层长租点位07号商铺的诉讼请求是否应当支持的问题。双方自愿签订的《张家界中商广场商铺租赁合同》，不违反法律、法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。在合同期内，双方履行了各自的义务。合同到期后，某公司要求杜某经营其指定的品牌，遭杜某拒绝，造成双方没有续签租赁合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”。杜某在案件审理过程中自愿放弃优先承租权，且合同已到期，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”的规定，对某公司的该项诉讼请求，法院予以支持。

二、关于某公司要求杜某按每日423.52元的标准向某公司支付自2021年10月1日至商铺腾退之日的房屋占用费的诉讼请求是否应当支持的问题。通过庭审查明，某公司与杜某签订的《张家界中商广场商铺租赁合同》约定的租赁期限至2021年7月21日，但因疫情影响，某公司同意租赁期限延长至2021年9月30日。延长的租赁期限到期后，因杜某不同意经营某公司指定的经营品牌致使双方未能续签租赁合同，造成未能续签租赁合同系某公司造成。涉案商铺杜某虽自2021年10月1日起占用至今，但某公司自2021年10月25日起未能为杜某占用的商铺供水供电，造成杜某不能经营。故，杜某应向某公司支付自2021年10月1日至2021年10月24日止的商铺占用费，占用费的标准按照双方原合同约定的每日283.99元（25559元÷3个月÷30天）计算。故，杜某应向某公司支付房屋占用费6815.76元。对某公司超过部分的诉讼请求，法院不予支持。

三、关于杜某要求某公司赔偿2021年10月25日至2021年12月20日止停业损失费14584.5元（年租金93392元÷365天×57天）的诉讼请求是否应当支持的问题。从杜某的诉求来看,杜某的该项诉讼请求实际为租金损失，但杜某未提供证据证明其损失了该租金。故，对该项诉讼请求，法院不予支持。

四、关于杜某要求某公司赔偿门面装修费51100元的诉讼请求是否应当支持的问题。经营者对所经营的门面进行装修，系经营者的自主行为，经营者在装修前应当考虑装修等投入是否能在租赁期限内收回，现合同已到期，且杜某自愿放弃优先承租权。故对杜某的该项诉讼请求，法院不予支持。

五、关于杜某要求某公司赔偿其所经营品牌赞茶加盟费损失36533.33元【（加盟费49800元＋违约金5000元）÷3年×2年】的诉讼请求是否应当支持的问题。首先、经营者有权自主选择经营品牌。通过庭审查明，杜某与临澧县辰熙赞茶饮品店签订《加盟合作协议》约定的加盟期限为三年，三年后没有收回的加盟费才为其损失。现三年时间还未到期，不能由此推出杜某损失了加盟费；其次，杜某在某公司经营的中商广场不经营，仍然可以在其他地方经营，其后两年的加盟费仍然可以通过经营收回。故对杜某的该项诉讼请求，法院不予支持。

六、关于杜某要求某公司退还押金25559元的诉讼请求是否应当支持的问题。首先、通过庭审查明，杜某向某公司交有押金25559元（包含房屋租金23348元和物业管理费2211元）；其次、合同期内，杜某没有违约行为；其三、合同到期后，杜某依法享有优先承租权，且杜某也要求与某公司续签租赁合同，但因某公司的原因造成未续签租赁合同，不是杜某违约。故对杜某的该项诉讼请求，法院予以支持。对某公司提出的“杜某诉请返还押金，不符合合同约定”的辩论意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第七百零三条、第七百三十三条、第七百三十四条之规定，判决：一、杜某于本判决生效后五日内腾退张家界某商业服务有限公司位于张家界中商广场一层长租点位07号商铺；二、张家界某商业服务有限公司于本判决生效后十日内退还杜某押金25559元；三、杜某于本判决生效后十日内向张家界某商业服务有限公司支付房屋占用费6815.76元。四、驳回张家界某商业服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回杜某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，适用简易程序减半收取128元，反诉费1428元，共计1556元，由张家界某商业服务有限公司负担364元，杜某负担1192元。

经审查，原判决对证据的分析及案件事实的认定清楚正确，二审予以确认。

本院认为，案件争议焦点有以下三点：1.上诉人某公司提出要求杜某支付自2021年10月1日至商铺腾退之日止的占用费的请求是否正确；2.一审判决退还押金是否正确；3.杜某请求某公司赔偿装饰装修损失费及更换品牌加盟代理费的损失是否应获得支持。

关于焦点一，某公司与杜某签订的《张家界中商广场商铺租赁合同》租赁期满后，因疫情影响，双方协商一致租赁期限延长至2021年9月30日。延长的租赁期限到期后，因杜某不同意经营某公司指定的经营品牌致使双方未能续签租赁合同。杜某对涉案商铺自2021年10月1日起占用至今，应支付合同期满后的相关占用费。某公司自2021年10月25日起未能为杜某占用的商铺供水供电，杜某也未实际经营，某公司作为出租方处于优势地位，虽出于商场整体经营管理需要享有要求承租人经营指定品牌的权利，但应充分考虑承租人前期投入的品牌加盟和装修实际情况，商场的管理也应为承租的经营者利益考虑，双方未能续签租赁合同主要系由某公司造成。综合以上情况，一审法院判决杜某向某公司支付自2021年10月1日至2021年10月24日止的商铺占用费公平合理，本院予以维持。

关于焦点二，某公司上诉提出撤销原审关于退还押金的判项。杜某向某公司交纳了押金25559元，合同期内，杜某没有违约行为，合同期满后，因某公司的原因致使双方未能续签租赁合同，某公司应向杜某退还押金，一审处理正确，予以维持。某公司提出的该上诉理由不成立，本院不予支持。

关于焦点三，杜某上诉提出的请求某公司赔偿装饰装修费51100元的问题。杜某与某公司签订的商铺租赁合同为一年期限，其在装修商铺时应充分考虑租赁期的问题，并采取相应的应对措施，现合同已到期，其添附的装修部分的费用只能由其自担，请求某公司承担无法律的依据。对杜某的该项上诉理由不予支持。关于杜某请求某公司赔偿其所经营品牌赞茶加盟费损失36533.33元的问题。因杜某实际还能另选址经营该品牌，未与某公司续签租赁合同不必然导致加盟费的损失。该上诉理由不成立，本院亦不予支持。

综上所述，上诉人张家界某商业服务有限公司、杜某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费1684元，由上诉人张家界某商业服务有限公司负担842元，上诉人杜某负担842元。

本判决为终审判决。