陈元丹律师
作为一名代理被告方的律师，如何在原告已率先提起诉讼的被动局面下，寻找突破口实现反击？本文通过一起典型的房屋租赁合同纠纷案件，剖析代理律师的应诉思路与策略。
案件背景：原告抢占先机
2025年1月，原告向法院提起诉讼，主张被告违约，要求解除双方于2022年8月23日签订的《房地产租赁合同》，返还租赁押金186000元，并赔偿各项损失共计202900元。
原告主张的核心事实是：自2024年10月18日起，租赁店铺出现断水问题，导致其经营的奶茶店无法正常营业，被告未能提供基本经营条件，构成根本违约。
案件看似对被告极为不利，但作为被告代理律师，我迅速发现了原告主张中的薄弱环节。
反诉策略：变被动为主动
深入分析合同条款，寻找反击依据。通过审阅双方签订的《房地产租赁合同》，我重点关注了第十条第一款第5项的约定：“乙方逾期未缴纳租金，每逾期一日，除租金外，还应按每月租金的千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过14日，甲方有权解除合同并没收租赁押金”。这一条款成为反诉的合同基础。经核实，原告自2024年11月24日开始未支付租金，至12月15日已逾期21天，明显违反了合同约定。
收集固定关键证据，构建反诉事实。收集并固定了以下关键证据：《房地产租赁合同》解除函：证明被告已于2024年12月15日正式通知解除合同；现场录像视频：证明解除函已有效送达，且租赁物处于正常使用状态；相关报纸公告：辅助证明解除合同的意思表示。这些证据形成了完整的证据链，为反诉请求提供了坚实支撑。
提出明确反诉请求，掌握诉讼主动权。基于以上分析和证据，我们提出了四项反诉请求：
确认合同自2024年12月15日起解除；要求支付拖欠租金128670元及相应违约金；确认租赁押金186000元归反诉人所有；反诉诉讼费用由被反诉人承担。
这一反诉策略不仅直接回应了原告的本诉请求，而且将案件焦点从“被告是否违约”转向“原告是否按期支付租金”，实现了攻防转换。
案件结果：达成有利调解
经过法院主持调解，双方最终达成调解协议：确认合同于2024年12月15日解除；被告返还原告租赁押金186000元；双方就此次租赁纠纷终结，不再主张任何权利。这一结果实现了当事人利益最大化，避免了冗长的诉讼程序，减少了不必要的诉讼成本。
律师办案启示
一、合同条款是攻防基石：在合同纠纷案件中，仔细研读合同条款是寻找突破口的关键。一份完善的合同不仅是规范双方行为的准则，也是解决未来潜在纠纷的重要依据。
二、证据收集决定诉讼走向：在本案中，被告方能够有效反击，关键在于拥有充分证据证明原告存在拖欠租金的行为。在日常合同履行过程中，当事人应当注意保存相关履行证据。
三、反诉时机的战略考量：适时提起反诉不仅可以抵消原告诉请，还能转变诉讼角色，从心理上和策略上占据主动地位。
四、调解结案的利益权衡：虽然反诉请求未全部获支持，但通过调解结案，避免了后续执行不确定性和时间成本，体现了诉讼策略的灵活性。
五、作为专业律师，代理案件不仅需要熟悉法律规定，更需要在具体案件中制定切实可行的诉讼策略，才能真正维护当事人合法权益。
六、通过此案可以看出，即便是看似被动的应诉局面，通过精准的法律分析和恰当的诉讼策略，同样可以扭转态势，实现最佳争议解决效果。