张某与唐某房屋租赁合同纠纷一案

律师观点分析

当事人信息

原告：张某，女，1974年4月18日出生，汉族，住绍兴市上虞区。                            

委托诉讼代理人：张清涛，上海勤周律师事务所律师。                            

委托诉讼代理人：凌颖，上海勤周律师事务所实习律师。                            

被告：唐某，女，1973年4月16日出生，汉族，住绍兴市上虞区。                            

委托诉讼代理人：王俊杰、张佳樱，浙江民间律师事务所律师。                            

审理经过

原告张某与被告唐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人张清涛、凌颖、被告唐某的委托诉讼代理人张佳樱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                            

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年12月17日解除；2.判令被告退还原告因未实际使用房屋的剩余租金共计322222元（所退还的租金以退租日2017.12.18至2018.8.9计算余额）；3.判令被告返还原告押金共计5万元。事实和理由：原、被告于2017年6月30日签订了《房屋租赁合同》，约定：被告租赁给原告的房屋坐落在商铺，建筑面积约为493平方米。房屋租赁期自2017年8月10日起至2023年8月9日止。租金按年付，约定原告应于每一个租期年度的8月10日前向被告一次性支付租金。合同签订当日即2017年6月30日原告以银行转账支付给被告第一年租金人民币50万元及押金人民币5万元。然原告因经营出现严重亏损，实在难以为继，原告不得已只能提前退租。2017年12月5日原告第一时间电话告知被告及被告委托的商铺负责人，希望双方能共同商讨相关退租事宜，原告提出可以承担相应的违约责任，希望被告能出面解决此事，避免损失扩大，但被告始终避而不谈。因此2017年12月17日原告清空所有东西后便退还了商铺并通知了被告及其委托的商铺负责人。此后原告又屡次与被告电话沟通希望解决善后事宜仍未有结果。现因原、被告就提前退租的剩余租金返还及押金返还无法达成一致意见，被告不同意退还原告剩余租金及押金，显然被告要求原告承担的违约金明显过高。故原告向法院起诉，诉请如前。                            

被告辩称

被告辩称，原告以经营亏损为由要求中止租赁合同不符合租赁合同中约定的可以解除合同的情形，被告保留向原告主张追究违约责任的权利。被告不同意解除合同，要求继续履行。                            

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋租赁合同》一份、《收据》两份、照片打印件四份，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的通话记录打印件一份，经审查，该证据不能达到原告的证明目的，本院不予认定。被告提交的竣工资料一份，经审查，该证据与本案无关联性，本院不予认定。                            

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                            

位于绍兴市上虞区商业用房系被告唐某与案外人赵宝军共同共有。2017年6月30日，原告张某作为承租方（乙方）与被告唐某作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同部分内容：1-1甲方租赁给乙方的房屋坐落在商铺，建筑面积约493平方米，具体以产权证面积为准。甲方把该商铺租赁给乙方作商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准。3-1甲乙双方约定，甲方于2017年7月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年8月10日起至2023年8月9日止。4-1甲乙双方约定：2017年8月10日至2018年8月9日租金为人民币50万元……因开具房租发票而需要支付的税金由乙方承担。乙方应于每一个租期年度的8月10日之前向甲方一次性支付租金。5-1甲、乙双方约定，乙方租赁该房屋时须向甲方支付房屋租赁保证金，金额为人民币5万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以此抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。10-1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。10-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（二）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（三）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方逾期不支付租金累计超过30天的；（五）乙方因违规违法经营而被关闭或撤销造成租赁中断的。11-5租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。原告张某在合同落款乙方处签名，被告唐某和案外人赵宝军在甲方处签名。上述合同签订后，原告于2017年6月30日向被告交付了第一年租金50万元和保证金5万元。                            

原告承租上述房屋后，经营水果销售。经营过程中，原告以出现严重亏损、无法继续经营为由，希望提前与被告方解除租赁合同。目前，原告已从案涉租赁房屋腾退。原告要求与被告协商退租事宜未果，故酿成讼争。                            

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。案涉租赁合同约定了双方解除合同的条件，但原告主张的情形不在约定的范围。现原告以自身无法继续经营为由要求提前终止租赁合同，显属违约。本院认为，合同法规定的合同解除情形，行使解除权的主体应为守约方，换言之，原告作为案涉租赁关系中的违约一方，不应作为解除权的行使主体。被告在庭审中表明要求继续履行案涉租赁合同，故原告要求提前解除与被告的《房屋租赁合同》，依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：                            

裁判结果

驳回原告张某的全部诉讼请求。                            

案件受理费6883元，依法减半收取3441.50元，由原告张某负担。                            

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。