担保型房屋买卖合同是名为买卖，实为代物清偿预约，作为外形的买卖合同属于通谋虚伪表示，无效。

　　所谓通谋虚伪表示，是指表意人与相对人相互串通作与内心真实意思不符的虚假意思表示，实践中主要表现为相互串通缔结的虚假合同。通谋虚伪的意思表示无效，但如果通谋虚伪表示中隐藏有其他法律行为的，适用关于该其他法律行为的规定。

　　分析担保型买卖合同是否属于通谋虚伪表示，必须区别作为物权变动原因的买卖合同的意思与作为物权变动结果的所有权转移的意思，分别进行考察。在担保型买卖合同中，如不存在欺诈、胁迫、乘人之危等因素，则双方关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思应该是真实的，但双方关于引起该物权变动之原因（买卖合同）的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是以物抵债的约定，而非买卖合同。从卖方的角度看，其真实意思是如不能按期还债，则把房屋“抵给你”，而不是“卖给你”；从买方的角度，其并没有支付价款的意思。双方没有买卖的意思，只有以物抵债的意思。我们不能仅仅因为所有权转移的效果意思真实，就认为买卖合同也真实。这就如同在名为买卖实为赠与的场合，不能因为所有权转移的意思真实，就认为买卖也真实一样，买卖仍是通谋虚伪表示，被隐藏的赠与才是真实行为。

　　对此，还可以类比让与担保场合下的买卖合同。让与担保通常也是以买卖的名义来完成所有权转移。由于让与担保中的所有权转移是以担保为目的，与买卖系终局性的转移所有权有所不同，故自其产生之初就面临是否为通谋虚伪表示的质疑。在德国、日本早期的判例中，均曾将让与担保认定为通谋虚伪表示，但后来的学说、判例则认为，让与担保属于信托行为，双方当事人是真的希望发生所有权转移的法律后果，因此不是通谋虚伪表示。

　　笔者发现，在关于让与担保是否属于通谋虚伪表示的讨论中，现有论说大多没有严格区分让与担保中所有权转移的意思与作为其外形的买卖合同的意思，往往是笼统地说让与担保并非通谋虚伪表示，仿佛让与担保中所有的意思包括充当让与担保之外形的买卖合同的意思也是真实的。但实际上，让与担保中并不存在买卖的意思。对此，谢xx先生指出，就让与担保场合下的买卖合同而言，“因地政实务上拒绝受理信托关系为原因之所有权转移登记，致以让与担保为原因之所有权转移，均系以买卖为原因之方式出现。实则当事人间并无买卖之法效意思，可见自登记原因之‘买卖’以观，确系双方通谋虚伪之意思表示，唯其间隐藏有为担保债务之清偿，而信托的将权利转移于担保权人之让与担保契约。”同样道理，在担保型买卖中，作为外形的买卖合同也属于通谋虚伪表示，无效。而代物清偿预约是被隐藏的真实行为，双方关于债务不履行时转移标的物所有权的效果意思实际存在于代物清偿预约之中。

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