一、转让已设抵押权的房屋买卖合同的效力

已抵押房产的买卖合同效力，主要是看房屋买卖是否符合一定的条件。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记在受让方名下的义务，含使转让房达到转让的条件，包括解除他项抵押权，合同各方另有约定的除外。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，使得转让房达不到转让的条件，从而不能进行登记过户。被转让的房屋因为设置了抵押权不能转让，应当将此理解为房屋产权变动的结果条件而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行登记过户，不发生物权转移，但转让协议的本身不能受到影响。根据《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”因此，转让一设抵押登记的房屋买卖的合同是有效的。

二、已设抵押登记的房屋在什么条件下可以转让

在设计抵押物转让制度时，需要考虑两个因素：其一，如何实现物尽其用的价值目标；其二，如何在抵押权人、抵押人与受让人之间实现利益平衡。实现物尽其用和利益平衡原则的协调，自然会产生不同的制度安排。

我国在抵押物转让制度上也已做出了具体的规定，我国《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的肩宽找过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可以看出上述规定从物尽其用和利益平衡的角度出发，充分发挥价金物上代为制度的优点，并通过追及效力来弥补其局限性，从而实现了制度的最优组合。根据该条款的内涵，设有抵押权房屋的转让是有条件的。抵押物实现转让的前提条件是：抵押权人同意转让，但转让后抵押人转让抵押财产的价款要么向抵押权人清偿，要么提存，但其自己却不能利用，除非抵押财产转让的价金高于所担保的债权额；在抵押权人不同意的情况下，抵押物实现转让的前提条件是：受让人代为清偿债务。