开发商逾期交房，房贷还要继续还吗？

房子没拿到，按揭却要继续还，是购房者最揪心的痛点；这起二审案件给出的裁判结果是：商品房买卖合同解除后，购房目的落空，按揭贷款合同可依法解除，剩余贷款本金由开发商返还银行。

案情简述

张某、杨某购买某开发商开发的房屋，支付首付款后向银行办理按揭贷款33万元，并签订《个人购房担保借款合同》。后某开发商进入破产重整程序，管理人通知张某、杨某解除《商品房买卖合同》，张某、杨某未提出异议。因房屋无法取得，张某、杨某起诉请求解除与银行签订的借款合同，并由开发商向银行偿还剩余贷款本金及利息、罚息。一审支持解除借款合同，判令开发商向银行偿还剩余贷款本金203,394.84元；对利息、罚息因破产受理后停止计息未予支持。二审驳回银行上诉，维持原判。

这起案件虽由开发商破产重整引发，但与“开发商逾期交房”导致购房目的落空的规则具有相通性：买卖合同基础不存在，按揭贷款合同继续履行就失去意义。

法院裁判观点归纳

第一，买卖合同解除是按揭贷款合同解除的前提和基础。购房者贷款的目的是购买房屋，当《商品房买卖合同》被解除，购房目的无法实现，购房者请求解除按揭贷款合同具有法律依据。

第二，两份合同虽属不同法律关系，但并非完全割裂。法院并未机械强调“借款合同应独立履行”，而是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，审查商品房担保贷款合同的目的能否实现。

第三，贷款返还责任归开发商。依据上述司法解释第21条第2款，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，法院判令开发商向银行返还剩余贷款本金。

律师说法

面对开发商逾期交房，购房者不宜简单“断供”，否则可能面临征信和违约责任风险。更稳妥的路径是：先书面催告交房，保留邮寄、签收、聊天记录等送达证据；经合理期限仍未交房，且合同目的无法实现的，可依据《民法典》第563条主张解除商品房买卖合同。随后，依据司法解释第20条一并主张解除贷款合同，请求开发商向银行返还剩余贷款本息。需要注意的是，解除权通常应在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，具体还要看合同约定和催告情况。

证据方面，应重点收集《商品房买卖合同》、首付款凭证、按揭贷款合同、还款记录、逾期交房通知、催告函及送达凭证、开发商停工或破产重整公告、房屋未交付证明等。若开发商已进入破产程序，还应及时申报债权，避免错过程序节点。

就本案，广东任高扬律师事务所杨森律师提示：购房者遇到开发商逾期交房，不要只盯着“退房”，而要把“解除商品房买卖合同”和“解除按揭贷款合同”作为一组诉求统筹设计，明确要求开发商向银行返还剩余贷款本息，减少“房财两空、房贷仍在”的风险。广东任高扬律师事务所杨森律师表示，具体案件仍需结合合同条款、催告事实和履行情况判断，不宜简单套用。