律师观点分析
安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0111民初7620号
原告：合肥某某餐饮管理有限公司。
法定代表人：杨某，总经理。
委托代理人：李律师。
委托代理人：黄胜春，安徽润天律师事务所律师。
被告：合肥某某电子商务有限公司。
法定代表人：刘某，总经理。
被告：合肥某某房地产开发有限公司。
法定代表人：李某，总经理。
两被告共同的委托代理人：姜律师。
原告合肥某某餐饮管理有限公司（以下简称某某餐饮管理公司）诉被告合肥某某电子商务有限公司（以下简称某某电子商务公司）、合肥某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某餐饮管理公司的委托代理人李惊惊、黄胜春，被告某某电子商务公司、被告某某房地产公司的共同委托代理人姜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某餐饮管理公司诉称：
某某电子商务公司单方提出终止履行合同，违反合同约定，而起因是某某房地产公司在明知并确认原告在该地拥有3年承租权的情况下，将房产卖给他人，并强行逼停原告正常经营，强迫原告搬出。被告一与被告二共同欺诈原告，导致原告前期较大资金投入，经济损失惨重。被告的行为直接导致原告的先期投入无效，造成原告直接经济损失达51万元。另外自2016年8与1日至2016年8月22日，某某电子商务公司扣留原告销售款16421元（除去管理费）和原告的质量保证金5000元未予归还。被告的违约行为，给原告造成了严重的经营损失和装修损失。原告多次与被告协商未果，现诉至法院，请求判令：1、被告合肥某某电子商务有限公司、合肥某某房地产开发有限公司赔偿原告损失51万元，包括：店面装修及设备采购、市场开拓及广告投入、人员遣散费及搬迁、商誉等；2、被告合肥某某电子商务有限公司返还原告在2016年8月1日至2016年8月22日的经营所得16421元及质量保证金5000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，变更第二项诉讼请求为：被告合肥某某电子商务有限公司返还质量保证金5000元。
经审理查明：2015年12月1日，原告某某餐饮管理公司作为甲方与乙方被告某某电子商务公司签订《合作协议书》，约定甲方将坐落于合肥市马鞍山南路某某便利生活馆，建筑面积264平方米的物业交与乙方进行餐饮运营；合作期自2015年12月1日至2018年11月30日；双方按约定比例共享收益，甲方每月按8万元营业额扣除10%管理费，如乙方当月含税销售额未达到8万元，甲方仍按8万元的保底销售，扣除10%的管理费用后，余款结算给乙方，如乙方当月含税销售额超过8万元，则按照当月实际含税销售额扣除10%作为管理费；每月五日为双方财务结算日，甲方财务须在3个工作日内将扣除管理费后的余款付款至乙方指定银行账户；乙方向甲方缴纳5000元安全质量保证金，用于包括但不限于顾客投诉、食品卫生等方面投诉的处理；合同期满一个月后，无息退还给乙方；甲方根据乙方提出需求，组织具有相应资质的设计、施工团队完成租赁物的设计、装修改造工作、并承担装修改造费用，软装部分除外；甲方未按合同约定日期向乙方支付应得款项，每逾期一天向乙方支付500元违约金等。合同签订后，某某餐饮管理公司向某某电子商务公司缴纳了5000元安全质量保证金，某某电子商务公司对案涉租赁房屋进行了水电、地面、墙面、内灯箱、厨房（隔断）、空调等装修改造。某某餐饮管理公司对租赁的房屋进行了装饰装修，支付设计费1万元、装修费3.9万元、购置厨房设备、餐椅、家具等19.2972万元。2016年3月10日，某某餐饮管理公司经营的“午后茶餐吧”开业。2016年8月5日，某某电子商务公司向某某餐饮管理公司发出《合同终止通知函》，称：房屋租赁合同自本通知发出后立即解除，请您在收到本书面通知后15日内（最迟在2016年8月20日前）搬出合肥市马鞍山南路某某便利生活馆。2016年8月22日，因案涉租赁房屋被停水、断电、封门，某某餐饮管理公司被迫离开经营场所。
庭审中，某某餐饮管理公司主张其为经营需要支付开业庆典费1.5万元、开业物料费52384元、营销推广费128697.3元，经营期间支付员工工资169843元，因某某电子商务公司提前解除合同，支付员工遣散费59000元等，上述几项合计其直接损失费约为805483.91元。
另查明，某某餐饮管理公司租赁案涉房屋时，该房屋产权登记在被告某某房地产公司名下。某某房地产公司与某某电子商务公司系商业合作关系。2016年3月1日，某某房地产公司与某某餐饮管理公司实际经营者王某签订一份《房屋租赁合同》，2016年5月某某餐饮管理公司领取营业执照。
再查明，2016年上半年，某某房地产公司将案涉租赁房屋出售给案外人。诉讼中，某某餐饮管理公司提出评估申请，因案涉租赁房屋装饰装修被案外人拆除，某某餐饮管理公司撤回了鉴定申请。
上述事实，除双方当事人陈述外，还有原告提供的《合作协议书》、《房屋租赁合同》、《合同终止通知函》、收据、清单等证据佐证，证据符合法定的客观性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。
本院认为：原告某某餐饮管理公司与被告某某电子商务公司、被告某某房地产公司系何种法律关系是本案争议焦点之一：
某某餐饮管理公司与某某电子商务公司虽然签订《合作协议书》，约定双方按比例共享收益，但在具体履行协议过程中，某某电子商务公司并不参与该餐饮的经营管理，也不承担经营风险，其每月按某某餐饮管理公司最低销售额收取10%的管理费，双方间已形成名为合作实为租赁的法律关系。案涉房屋在上述租赁关系发生时，产权登记在某某房地产公司名下，某某房地产公司与某某电子商务公司系合作单位，某某电子商务公司将案涉房屋对外转租，某某房地产公司在法定期限内未提出异议，应推定某某房地产公司同意某某电子商务公司的转租行为。2016年3月1日，某某房地产公司与某某餐饮管理公司实际经营者王某虽然签订一份《房屋租赁合同》，但王某并未据此向某某房地产公司履行义务，某某房地产公司亦未据此向王某主张权利，故该租赁合同并未实际履行。庭审中，某某餐饮管理公司亦认可其履行的系与某某电子商务公司之间的协议，与某某房地产公司签订租赁合同只是为了办理营业执照的需要。根据合同相对性原则，案涉租赁关系发生在某某餐饮管理公司与某某电子商务公司之间，与某某房地产公司无关，某某餐饮管理公司主张某某房地产公司承担损失赔偿责任，于法无据，本院不予支持。
某某电子商务公司应承担损失赔偿责任的数额是本案的争议焦点之二：
某某电子商务公司在合同约定的租赁期限内，向某某餐饮管理公司发出《合同终止通知函》，强行解除案涉合同，收回房屋，给某某餐饮管理公司造成了一定的经济损失。某某餐饮管理公司主张某某电子商务公司赔偿其店面装修、设备采购、市场开拓、广告投入、人员遣散费、搬迁、商誉等各项损失合计51万元。某某电子商务公司不予认可，认为不存在损失惨重的问题。本院认为，某某餐饮管理公司因经营需要，经某某电子商务公司同意对案涉房屋进行装饰装修，发生设计费1万元、装修费3.9万元，由于某某餐饮管理公司在撤离案涉租赁房屋时，装饰装修物被案外人拆除，造成评估无法进行，该行为产生的法律责任应由某某电子商务公司承担。同时，某某餐饮管理公司根据租赁房屋的特定用途，专为案涉租赁房屋定制部分家具、设备，为拓展业务需要，进行广告宣传，此行为系为经营需要必须且合理的支出，现因某某电子商务公司违约，造成某某餐饮管理公司上述投入不能在租赁合理期限内进行成本摊销，家具、设备等价值受到贬损，造成一定的经济损失，综合考虑某某电子商务公司的违约程度，某某餐饮管理公司经济损失的大小，本院酌定某某电子商务公司赔偿某某餐饮管理公司上述各项经济损失合计10万元。某某餐饮管理公司主张某某电子商务公司赔偿员工工资169843元、员工遣散费59000元等，本院认为，员工工资系某某餐饮管理公司经营期间必须发生的经营费用，应计入每月的经营成本予以核算，其支出多少与某某电子商务公司无关，同时，某某餐饮管理公司未提供证据证明其与员工间签订劳动合同，就员工遣散费进行约定，且该费用不是某某电子商务公司违约必须发生的费用，故某某餐饮管理公司该项主张，本院不予支持。
关于质量保证金5000元，合同约定期满后一个月后，无息退还，现案涉协议因某某电子商务公司违约解除，某某餐饮管理公司主张某某电子商务公司返还质量保证金5000元，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告合肥某某电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥某某餐饮管理有限公司各项损失合计100000元；
二、被告合肥某某电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告合肥某某餐饮管理有限公司质量保证金5000元；
三、驳回原告合肥某某餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。
被告合肥某某电子商务有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9114元，由原告合肥某某餐饮管理有限公司负担5000元，被告合肥某某电子商务有限公司负担4114元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 丁文华
人民陪审员 张 俊
人民陪审员 孙冬梅
二〇一七年二月二十日
书 记 员 蒯文翰