律师观点分析
安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0103民初6151号
原告：郑某某，男。
委托诉讼代理人：左律师。
委托诉讼代理人：黄胜春，安徽润天律师事务所律师。
被告：颜某某，男。
被告：李某某，女。
委托诉讼代理人：徐律师。
原告郑某某与被告颜某某、被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托诉讼代理人左伟、黄胜春，被告颜某某，被告李某某及其委托诉讼代理人徐根苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑某某向本院提出诉讼请求：颜某某、李某某立即双倍返还定金8万元，并承担诉讼费用。事实和理由：2016年7月24日，郑某某在合肥叁陆零房产投资咨询有限公司的居间下，与出卖人颜某某签订了《存量房买卖合同》，郑某某向颜某某购买位于合肥市××××室房屋一套（产权证号：合肥市房权证西字第××号）。当日，郑某某向颜某某及其配偶李某某支付了定金4万元。定金交付后，在完全履行合同义务的情况下，郑某某依合同约定要求颜某某、李某某办理房屋过户登记手续，但二人无正当理由拒不履行。郑某某要求二人双倍返还定金，但双方多次协商未果。为此，郑某某依法提起诉讼。
颜某某、李某某共同辩称，郑某某起诉要求双倍返还定金无事实和法律依据，颜某某、李某某不存在拒不履行房屋登记的事实。双方签订的《存量房买卖合同》不能履行，是因为双方在签订合同之前都不知在过户过程中需要补差价，在合同中也没有对该费用作出相应约定，而且我国法律对此也未有规定。在此情况下，补差价的义务不是颜某某、李某某的法定和约定义务。本案中，颜某某、李某某希望整个交易能够顺利进行。出卖房屋是为女儿购买新房，交易失败后无法购房，双方均有损失。
郑某某围绕诉讼请求依法提交了身份证复印件、存量房买卖合同、收条、杨龙的证人证言，证明双方诉讼主体资格、双方签订存量房买卖合同的情况，以及颜某某、李某某收到定金但未协助郑某某办理房屋过户手续等事实。颜某某、李某某对上述证据的真实性、合法性和关联性没有异议，本院亦予以确认。
颜某某、李某某为支持其抗辩理由提交了涉案房屋产权证复印件、解除协议复印件，证明涉案房屋为福利房，当时房屋售价每平方米低于同区域市场价格1000元至2000元，且出卖时颜某某、李某某说明净得59万元；针对存量房买卖合同，双方已经达成解决的方案，郑某某的起诉没有必要。郑某某对房屋产权证复印件的真实性没有异议，对关联性有异议。对于解除协议复印件，认为该协议的签署人为郑某某妹妹郑某兰，并非合同当事人，而且，该协议是在卖方违约导致房屋不能过户的情形下为向托管中心办理资金退还所签订，并非双方对涉案纠纷达成一致意见。此外，解除合同并不导致违约责任的放弃，与郑某某要求颜某某、李某某承担违约责任并不矛盾。鉴于郑某某对涉案房屋产权证复印件、解除协议复印件的真实性没有异议，本院予以确认。
本院经审理认定事实如下：2016年7月24日，郑某某与颜某某签订《存量房买卖合同》一份。合同约定，郑某某向颜某某购买位于合肥市庐阳区××室房屋××（××字××），房屋建筑面积为56.86平方米，转让价为59万元。当日，郑某某向颜某某及其配偶李某某支付定金4万元。合同签订后，因涉案房屋为福利分房，如进行房屋产权过户需要向有关部门补交差价，双方对该费用的负担产生争议。2016年8月12日，为申请退还房管部门托管的14万购房款，郑某某妹妹郑某兰与颜某某签订解除协议，自愿解除涉案房屋买卖合同。郑某某与颜某某、李某某就定金返还问题产生争议，多次协商未果后，郑某某诉至法院，请求判如所请。
本院认为，买卖合同是出卖人向买受人转移标的物所有权，买受人支付价款的合同。买卖合同生效后，在买受人依约履行支付购房款义务的情况下，出卖人负有使买受人获得标的物所有权的义务。本案中，郑某某已经依约支付首付款，颜某某、李某某负有协助办理产权转移登记手续的义务。涉案房屋为福利房，需要补齐差价方能进行房屋产权变更，该房屋所有权存在瑕疵。颜某某、李某某作为出卖人负有瑕疵担保义务。换言之，颜某某、李某某具有补齐差价，确保房屋所有权处于完满状态，并协助办理房屋过户手续的义务。颜某某、李某某未按行政部门的要求补齐差价，导致房屋无法过户，应当认定为违约。郑某某据此要求颜某某、李某某承担双倍返还定金的违约责任，符合法律规定，本院予以支持。对于颜某某、李某某双方已达成解除协议的辩称，即使该协议对郑某某具有约束力，协议也未约定郑某某放弃向颜某某、李某某主张违约损失的权利，郑某某在本案中主张违约损失，于法有据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
被告颜某某、被告李某某于本判决生效之日起十日内双倍返还原告郑某某定金共计80000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为900元，由被告颜某某、李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 孔 静
二〇一六年十二月十四日
书记员 赵阿燕
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。