基本案情：

         2008年8月，殷某委托胡某、孟某以其名义代为购买武汉市东湖新技术开发区水蓝路两湖大道XX小区XXX号房，由殷某向胡某、孟某支付35万元，作为房款和配合办理手续的全部费用。双方达成合意后，殷某向胡某、孟某支付了上述费用。开发商交房后，殷某对该套房屋进行了整体装修，并居住至今，一直按期交纳物业费、水费、电费、天然气费等相关费用，胡某、孟某从未对殷某占有、使用该房屋提出异议。殷某居住上述房屋期间曾多次要求胡某、孟某办理过户手续，但胡某、孟某均以该房产尚未满足过户条件为由进行推诿，直至2014年12月，胡某、孟某提出由殷某另行支付15万元的要求，否则不予办理过户手续。殷某遂提起诉讼，请求法院判令胡某、孟某协助将水蓝路两湖大道XX小区XXX号房屋登记至殷某名下。

争议焦点：

        殷某与胡某、孟某之间是否存在借名买房事实及该借名买房的效力问题。

裁判要旨：

         殷某与胡某、孟某达成了借名买房的合意，原告殷某履行了交付房款的义务，被告胡某亦履行了交付房屋的义务；原告殷某在取得房屋后，自2009年7月自行装修后入住至今，物业费、水电费等房屋使用所有相关费用均由其交纳，房屋买卖合同及购房发票原件亦由被告胡某交于原告殷某持有。因此，殷某与胡某、孟某之间形成事实借名买房的合同关系。

律师解析：

        借名买房系指以他人名义购买房屋，名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合购房条件的人的名义买房，等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下。随着房价的快速上涨及相关房产限购政策的实施,“借名买房”成为对房屋有刚性需求而没有购房资格或希望通过他人名义购买低价房屋的投机者的选择。法院在审理借名买房纠纷中对借名关系成立的认定标准不一致,导致司法尺度不统一,处理结果呈现差异。通过大量案例总结,笔者认为以下基本要件有助于借名买房纠纷中借名关系成立的认定。

         一是存在借名买卖协议。借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属实际出资人的约定。“出名人”作为登记所有权人已依法取得房屋所有权,“借名人”作为实际买房人对登记所有权人享有债权请求权,可提起合同之诉。

         二是借名人为实际出资人并履行了相应出资。大多数借名买卖关系中成立最核心的基本要件是“出名人”只负责付出“名义”，实际出资义务由真正买房人负担。也有部分借名买卖协议中约定实际买房人履行部分出资或者分期出资。在审判实践中,“借名人”履行了全部出资或相应出资,是认定借名关系成立的重要基础。需要注意的是，只要能认定是“借名人”一方出资,即可认定是“借名人”出资。至于是“借名人”的朋友、家人或者其他关系人代其出资,应属于借名人与其他人的法律关系,而非本案应考察的内容。

         三是房屋由借名人实际控制使用。房屋由谁居住或出租,决定了谁对房屋进行实际控制。在审判实践中,“借名人”自行居住房屋或对房屋进行出租取得收益,也是认定借名关系的重要依据。

         四是重视其他生活常识类辅助性要件。一是房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有;二是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人交付;三借名人入住房屋时间往往是交房时间;四是房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯;五是考虑房屋出卖方(开发商)的相关证明。另外,当事人之间的关系也是评判借名关系合理性的重要参考。