律师观点分析

上诉人（原审被告）：单*，女，1938年7月1日出生，汉族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：田某，北京市兰台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙某，北京市兰台律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：刘某，男，1950年5月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：阿致刚，北京诵盈律师事务所律师。

原审第三人：闫某，男，1938年10月5日出生，汉族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：田某，北京市兰台律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙某，北京市兰台律师事务所律师。

上诉人单*因与被上诉人刘某、原审第三人闫某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

单*上诉请求：依法撤销一审判决，驳回刘某的诉讼请求；诉讼费用由刘某承担。事实和理由：1.一审认定基本事实错误，双方没有签订房屋买卖合同，刘某也未提供双方之间存在房屋买卖合同关系的证据，双方没有房屋买卖合同关系，单*依法取得房屋拆迁款，一审在没有证据的情况下，认定双方存在房屋买卖合同关系，且判令返还房屋拆迁款属于事实认定不清，判决错误。2.一审判决对刘某提供的证据偏颇采信，刘某在一审中没有充分举证其是争议院落的合法权利人。3.一审判决遗漏了对单*有利的事实。4.基于合同相对性，拆迁补偿款是单*与拆迁腾退人之间的法律关系，刘某基于房屋买卖合同关系主张返还拆迁款没有法律依据。5.一审判决程序错误，且实际判赔刘某的拆迁补偿总额超出了刘某的诉讼请求，属于明显超裁。

刘某辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。1.关于房屋买卖合同是否成立、生效的问题，刘某在一审期间提供了相应的证据，形成了有效的证据链，一审判决对此进行了充分阐述，所以房屋买卖合同成立、生效。2.关于是否应直接判决单*支付刘某拆迁补偿款的问题，虽然本案是房屋买卖合同纠纷，但房屋已经拆迁，所以房屋已经转变为拆迁补偿款，一审判决单*支付补偿款是正确的。3.一审判决296万元已经扣除了40万元，所以一审判决没有超出刘某的诉讼请求。

闫某述称，同意单*的意见，不同意刘某的意见。闫某作为争议院落的共有权人，从未表示过同意出售争议院落，也没有收到过购房款。

刘某向一审法院起诉请求：1.确认刘某、单*之间就位于北京市朝阳区×××94号内2号院的农村房屋买卖合同有效；2.判令单*给付刘某拆迁腾退补偿款300万元。

一审法院认定事实：刘某、单*系姐弟关系。刘某、单*均认可涉案院落系单*从养母郭淑芳处继承取得。单*与闫某系夫妻关系。

1993年6月1日，涉案院落的集体土地建设用地使用证登记在单*名下，其中用地面积为310.5平方米、建筑占地90平方米。

2017年9月15日，单*（乙方）与北京市孙河农工商联合公司（甲方，以下简称孙河农工商）签订《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目住宅房屋腾退补偿协议书（定向安置方式）》（以下简称《腾退补偿协议书》），约定：“三、被腾退房屋情况。（一）房屋及人口情况。乙方被腾退房屋坐落×××94号内2号。控制标准面积310.5平方米，认定房屋有效补偿面积310.5平方米，房屋总建筑面积394.91平方米。（二）户籍情况。乙方现有认定人口2人，分别是单*、闫某（引进）。四、被腾退房屋评估价款。经北京中海城房地产评估有限公司评估被腾退房屋评估价款合计3251904元，其中包括湿地公园建设配合费776250元，湿地公园建设房屋补贴奖励费434700元，未有二层补偿奖励费931500元，未超占奖励费/元。五、其他腾退奖励、补助费。甲方支付乙方其他腾退奖励、补助费合计130910元，其中包括：1、棚户区工程配合奖120000元；7、一次搬家补助费6210元；8、二次搬家补助费2000元；9、移机费2400元（包括空调6台，移机费2400元）；六、付款方式、期限。甲乙双方签订本协议，经审计部门审计通过，乙方完成交房及选择安置房后，甲方于十五个工作日内将住宅房屋腾退补偿款共计3382514元支付给乙方。”

2017年11月17日，单*与孙河农工商达成《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目补充协议》（以下简称《补充协议》），约定孙河农工商向单*支付周转补助费72000元、整体搬迁配合奖100000元。

2017年9月23日，单*（乙方）与孙河农工商（甲方）签订《安置购房协议书》，约定由乙方购买位于北京市朝阳区×602号房屋。刘某、单*、闫某均认可上述房屋购房款共计750580元。单*另提交了《孙河乡湿地公园项目住宅房屋腾退意愿征询表》、《关于孙河乡住宅房屋的情况确认书》、入户测绘草图，用以证明单*系涉案院落的实际产权人和使用人。因上述证据均只有复印件，刘某对真实性、关联性、证明目的均不认可。刘某称涉案院落拆迁材料中有单*本人签字的，也有刘某代签的。单*不认可刘某有代签。

诉讼中，一审法院前往孙河乡前苇沟棚户区改造腾退指挥部调取涉案院落的《北京市住宅房屋腾退评估结果通知单》（以下简称《评估结果通知单》）、测绘成果表。《评估结果通知单》显示被腾退房屋补偿费1109454元（其中基准地价1600元/平方米、基准房价600元/平方米、控制标准面积310.5平方米、认定房屋有效补偿面积310.5平方米；房屋结构价310098元；装修、设备及附属物评估价款116256元）、湿地公园建设配合费776250元、湿地公园建设房屋补贴奖励费434700元、未有二层补偿奖励费931500元，腾退房屋评估总价款3251904元。《测绘成果表》显示涉案院落建筑面积分为九个部分，占地总面积515.72平方米，其中散水25.92平方米、房屋总面积394.91平方米、附属物面积28.82平方米。

单*另提交了《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目住宅腾退指南》（以下简称《腾退指南》），刘某对该证据的真实性、关联性认可。

2009年8月25日，单*将户口迁入涉案院落，为非农业家庭户。关于单*户口迁入，单*称由于单*身体不好，想落叶归根，是单*之女闫洁去办理的，当时派出所说涉案院落没有门牌号，必须是电脑里有的门牌号才能办理户口迁入，涉案院落和刘某的院子挨着，双方是姐弟关系，单*落户需要使用刘某的门牌号，如果刘某同意就可以落户，派出所找刘某，刘某同意，单*就将户口迁入涉案院落了。刘某称单*落户时，涉案院落已经是94号内2号了，所以单*落户必须征得刘某同意。当时单*和刘某说拆迁了就要一套房，刘某出于好心主动找单*迁户口，刘某先去派出所交了一张单*给的户口迁移的单子，之后的事情由闫洁代办。刘某提交1975年8月10日郭淑芳、刘某的常住人口登记卡，用以证明涉案院落的门牌号为×137号，刘某自有院落的门牌号为×152号。刘某提交刘某及刘某之女刘宏燕的户口本，用以证明刘某自有院落现在门牌号为×94号，刘宏燕的门牌号为×94号内1号，涉案院落门牌号为94号内2号，由刘某占有、使用、收益。单*对上述四份证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可，称单*未授权刘某对涉案院落使用94号内2号的地址，是刘某自作主张登记，行政登记行为不能倒推出双方存在买卖合同关系。

2017年11月28日，单*向刘某转账400000元。对于该笔款项的性质，刘某称是单*给刘某的补偿，但补偿金额过低。单*作为出卖人不讲诚信、侵吞拆迁款。单*称该笔款项是刘某代管房屋和协助赡养老人的补偿，是单*出于亲情对刘某的赠与。

关于涉案院落内房屋的建造情况。刘某、单*均认可涉案院落拆迁时所有房屋都是刘某建造的。刘某称拆迁时涉案院落内共有砖瓦结构的房屋二十六间，包括北房六间、南房六间、东房四间、西数第一排西房和西数第二排西房各四间，北房西北角有两间朝北的房屋（一间锅炉房、一间储煤房），是刘某在1994年至2006年陆续建成，在翻建上述房屋前涉案院落内有土坯和砖瓦结构的北房四间、还有一间已经塌了的土坯结构北房，刘某在翻建房屋时将院内原有房屋拆除。单*称拆迁时院内有砖瓦结构的房屋六间，就是入户测绘草图中显示的房屋，是刘某建造，但不清楚是何时建造的，刘某翻建前涉案院落内有砖瓦结构的正房五间、东西厢房各一间，单*没有翻建过房屋。

关于涉案院落内房屋翻建前的使用情况，刘某称是由单*过年过节回来时居住，单*称是由其居住使用。关于涉案院落内房屋翻建后的使用情况，刘某称从1994年开始就由其对外出租给他人居住使用，租金由刘某自行收取。单*称其让刘某代管房屋，刘某没有告知单*将房屋出租的情况，也没有经过单*同意，租金也没有给单*，单*听说刘某将房屋出租，但出于亲情没有说，刘某何时出租的涉案院落单*不清楚。

刘某、单*均认可刘某系本村农业家庭户。

对于当事人双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：

关于×村委会《证明》的真实性。刘某提交2017年12月14日×村委会出具的《证明》，内容为：兹证明×94号内2号院由刘某于1993年以后长期管理使用。单*对《证明》的真实性、关联性、证明目的均不认可。一审法院认为，刘某提交了《证明》原件，《证明》的内容与刘某、单*庭审中陈述的关于涉案院落使用情况并无矛盾之处，且单*未提交相反的证据予以反驳，一审法院对《证明》的真实性予以采信。

关于证人王某、证人刘某、证人张某、证人骆某证言的真实性。经刘某申请，证人王某、刘某、张某、骆某出庭作证。证人王某出庭作证称：“王某的妻子是刘某的姐姐，单*是王某妻子的姐姐。王某和单*的关系一直很好，这些年都友好往来，每年春节单*能离开家的时候都在王某那住上几天，说说话，十一的时候也住一天半天。1992年底、1993年左右，单*将房屋财产卖给刘某，王某是经手人，钱是通过王某给的，一般农村都要找个中间人。是单*找的王某，刘某、单*已经说好了。因为单*回城居住，所以想把房卖了，不卖也是归刘某看管使用。钱是分两次给的，第一次给两千，第二次一千。两次付款都是在单*陆军总医院的家，具体时间记不清了。第一次是1992年底，第二次是半年以后，1993年中间。两千元里有一部分是借的，借了一二百块钱，一千元里有没有借的不清楚。钱是现金给的，单*数过确认过金额，当时没有付款收据的说法。刘某从农村有租房现象的时候开始改建房屋，改建前有九十到一百平米的房子，有四间正房，东西各有一小间土坯房。拆迁前是砖瓦木头建筑，老房子都翻盖了，院子门口有一条道通向正房，院里都是二四墙。除了二四墙，两边都是住房。房子没卖之前是单*自己住，卖了房子单*和孩子一起住在城里，等孩子大了以后单*回来住时住在王某家。1993年以来，刘某在占有、出租、收租金。涉案院落土地证是谁办的不清楚，单*户口是刘某帮办的，刘某说办户口王某支持，红本是单*的，户口弄回来就可以得到合理的拆迁费和补偿，都是国家给的，没有占刘某的份额。在拆迁定下来后打款时，刘某和王某说有争议可以找村里的律师，把争议弄好了再打款，王某说姐弟之间谁多点谁少点没关系，弄到法院不好听。刘某收到40万元款项后，刘某说太少了，王某和刘某说就当给王某花了，当时刘某说不行，王某说再帮刘某争取一下，跟单*说一下这个事，单*说给他10万元加上30万元补偿总共40万元就够了。这期间王某就和刘某说了，刘某说亏太多。王某说既然你要起诉，亲情要放在第一位。王某没有拿过一分钱，没有喝过一碗水。单*没有不让王某出庭作证，单*给王某打电话问怎么得罪王某了，说刘某给了多少好处费，还没等王某道白单*就把电话挂了。”证人刘某出庭作证称：“单*是刘某的亲姐姐，刘某是刘某的亲弟弟。刘某花3000元买了单*的房子，刘某一直管着，院子里房子都盖严了，房子在接手的时候是四间，东边那间是土坯房，都塌了。刘某和刘某说时是九几年，在刘某家说的，刘某说大姐的房子他买了，花了三千元。和刘某说的时候钱还没有付，分两次付的钱，那时穷，借的。刘某听刘某说钱是通过二姐夫给的，给钱的时候刘某没有见到。单*没跟刘某说过卖房子的事，是刘某说的。房子没买的时候也是刘某在管，房子买了以后也是刘某在管，单*养母郭淑芳也是刘某在管，后来刘某花三千元把房子买了。刘某买房后将房子盖满了，出租出去了。”证人张某出庭作证称：“单*在卖给刘某房子前准备以4000元的价格卖给张某，房子外面有坟头，张某没要。当时张某住在单*房子的东边，张某要盖房，是张某先提的要买房，当时院内有四间房子，有一间耳房，还有一间随门道。中间人王某和张某说以4000元的价格卖给张某，后来跟邻居打听，那个地方有坟头，就在单*院内，老房二道门前头就没要。刘某付款的事情张某不清楚，分两次付款是听刘某家里人说的，刘某和张某是老街坊，经常串门。拆迁时院内都盖满了，是砖质的房屋。刘某买单*房子×村的人都知道。刘某何时翻建房屋张某不清楚，翻建后都是刘某在管，出租用。”证人骆某出庭作证称：“骆某的丈夫是刘某的舅舅家的亲戚，刘某的妻子是骆某的亲姑姑。单*养父单纯是骆某丈夫父亲的叔叔，不是亲的。刘某购买单*东边的房产地，购买时间应该是1993年前后，买的时候听说是3000元，分两次给的，买的是旧房，四间土坯房，西边有一间耳房。院子里什么都没有，都是乱七八糟的破树。刘某后来自己翻建的，盖了多少间不知道，但是都盖满了。骆某和刘某是对门，经常走动。骆某听刘某家里人说买单*房子的事，付款也是听刘某家里人说的，付了3000元，分两次给的，钱是通过二姐夫给的。除了刘某外没有其他人跟骆某说过买房的事情。买房的事情村里人知不知道骆某不清楚，应该知道。盖房、收房租都是刘某在管。卖房前后单*没有在房屋内居住，也没有管过，早先单*养父母在世时管过。张某告诉过骆某与单*谈过以4000元卖房的事情，因为这个房子有坟头，张某没有要。”单*对四位证人证言的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为证人王某多次提到刘某建议单*将户口转入涉案院落，声称帮刘某圆梦是依据国家政策帮单*得一套房和拆迁补偿款，因此无论买卖合同是否真实，刘某及证人已经承认单*所获拆迁款及安置房归单*所有，单*向刘某支付40万元补偿作为其保管房屋成本后，刘某无权就拆迁款和安置房主张任何权利。一审法院认为，证人刘某、张某、骆某证言中关于刘某、单*之间房屋买卖的情况均是从刘某及家人处听说，其并未亲身经历，证人刘某、张某、骆某证言属于传来证据，结合单*对三位证人证言的质证意见，一审法院对证人刘某、张某、骆某证言的真实性不予采信。关于证人王某的证言，单*虽不认可其真实性，但一审法院对证人王某证言的真实性予以采信，理由如下：第一，根据证人王某的庭审陈述，其作为刘某、单*房屋买卖交易的中间人、经手人，直接参与了房屋买卖的全过程，其证言属于原始证据。第二，王某当庭陈述的房屋买卖交易、付款过程、改建房屋、出租情况、户口迁移、40万元款项给付、本案起诉的原因等内容较为客观、完整，且王某系刘某、单*双方的亲属，与刘某、单*有一定的日常往来，其证言不具有明显偏向一方之处。第三，结合刘某所称将涉案院内原有房屋拆除，自1994年至2006年陆续翻建房屋，将房屋对外出租并收取租金，而单*自称对此不知情，可以看出，在长达二十多年的时间里，是刘某在控制、管理、收益涉案院落内房屋，单*主张的与刘某是委托代管关系未提交任何证据，也与上述客观事实相矛盾，完全不符合常理和逻辑，一审法院不予采信。第四，刘某主张的房屋买卖交易发生在九十年代初的农村，刘某、单*系亲姐弟，双方未形成书面的买卖合同、付款收据，由中间人参与交易的过程并无明显不合理之处。王某的证言亦与涉案院落历史形成的占有、使用、收益情况相互印证。一审法院结合案件事实、证言内容、逻辑推理、日常生活经验综合判断，确信刘某主张的待证事实的存在具有高度可能性，对证人王某的证言予以采信，并认定刘某、单*就涉案院落存在房屋买卖合同关系。

一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，刘某、单*双方虽未签订书面合同，但根据涉案院落房屋建造、使用、收益等管理控制的客观事实、证人王某证言及当事人庭审陈述可以认定刘某、单*就涉案院落存在房屋买卖合同关系。因刘某系本村集体经济组织成员，刘某、单*之间的房屋买卖不具有法律规定的无效情形。此外，闫某提出的对出售房屋不知情，闫某反对单*出售房屋的意见，闫某未举证，一审法院不予采信。所以，刘某、单*之间的房屋买卖合同有效。一审法院对刘某要求确认农村房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。

关于刘某要求单*给付腾退补偿款300万元的诉讼请求，因刘某、单*存在有效的房屋买卖合同，且拆迁时院内房屋都是刘某建造，涉案院落拆迁所得的腾退补偿款扣除专门针对单*及闫某的部分，剩余补偿款单*应当返还刘某。根据单*与孙河农工商签订的《腾退补偿协议书》，涉案院落腾退补偿款共计3382514元，按照《腾退指南》的规定，棚户区工程配合奖120000元是按照认定人口每人享受60000元的标准计算；二次搬家补助费2000元是按照每平方米20元×规定的人均购买安置房标准面积×认定人口的标准计算；这两部分费用应当属于单*及闫某。根据单*与孙河农工商签订的《补充协议》，包含周转补助费72000元、整体搬迁配合奖100000元，按照《腾退指南》的规定，周转补助费时按照每认定人口每月2000元标准计算，周转补助费亦应当属于单*及闫某。因此，涉案院落腾退补偿款共计3554514元，扣除属于单*及闫某的部分194000元，剩余补偿款3360514元单*应当返还刘某。单*已经给付刘某400000元，因此，单*还应给付刘某2960514元。

综上所述，对刘某诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。一审判决：一、确认刘某与单*就位于北京市朝阳区×94号内2号院的农村房屋买卖合同有效；二、单*于本判决生效后七日内给付刘某腾退补偿款二百九十六万零五百一十四元；三、驳回刘某的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，归纳总结诉争双方的诉辩意见，本案的争议焦点为，刘某与单*之间是否存在农村房屋买卖合同关系。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。刘某主张其与单*之间存在农村房屋买卖合同关系。为此，刘某向人民法院提供王某的证人证言、村委会证明等证据对其陈述的事实予以佐证。单*认为王某的证人证言是定案孤证，而王某与双方均有利害关系，其证言不应予以采纳，故无法认定双方存在农村房屋买卖合同关系。本院认为，王某确实与诉争双方均有亲属关系，但不能以此认定其证言无证据力。现诉争双方就刘某对于涉案院落房屋建造、使用、收益等客观事实均表示认可，本院予以确认。根据现有在案证据及当事人陈述，一审法院认定诉争双方之间存在农村房屋买卖合同关系，是正确的。单*未对反驳对方诉讼请求所依据的事实提供有效证据加以证明，故对于单*陈述诉争双方之间不存在农村房屋买卖合同关系之主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。闫某主张其对于单*出卖涉案房屋不知情，但考虑到农村房屋买卖的特殊性质，及闫某作为单*之夫，多年来未就刘某对涉案院落长期占有、使用、收益表示过异议，在闫某未向人民法院提供任何证据对其陈述的事实予以佐证的情况下，一审法院未采信其主张，并无不当。综上，因诉争农村房屋买卖合同不具有法律规定的无效情形，应认定为合同有效。故单*的上诉请求，本院不予支持。

因涉案院落已经拆迁，拆迁利益已由单*取得，故一审法院在调取证据的基础上，结合在案查明事实，酌定单*向刘某返还2960514元补偿款，并无不妥。单*称一审法院未在刘某起诉请求范围内进行裁判，无事实依据，本院不予采信。

综上所述，单*的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30800元，由单*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。