纪×与北京XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

纪×与北京XX公司租赁合同纠纷二审民事判决书 北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2015）三中民终字第14204号 上诉人（原审被告）纪×，男，1982年10月12日出生， 委托代理人A，北京XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX5队， 法定代表人A，总经理， 委托代理人XX，北京XX律师事务所律师， 上诉人纪×与被上诉人北京XX公司（以下简称裕隆公司）租赁合同一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第21797号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结， 裕隆公司在原审法院诉称：2013年4月1日，我方与A签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同），承租位于北京市朝阳区×院的房屋，租期自2013年6月1日起至2018年5月30日止，年租金90万元，半年一付，每三年递增10%，合同签订后，我方履行了合同的付款义务，交纳了2013年6月1日至2014年5月31日期间的房屋租金，2013年11月25日，北京市XX向我方发出要收回厂房的通知，导致A无法保证我方继续使用租赁房屋，其已经根本违约，为了维护我方的合法权益，故诉至法院请求判令：1.解除裕隆公司与纪×之间的租赁合同；2.请求判令纪×退还裕隆公司房屋租金45万元（2013年12月1日至2014年5月31日期间）；3.判令纪×向裕隆公司支付违约金11.25万元， 纪×辩称：不同意裕隆公司的诉讼请求，理由如下：一、租赁合同只对A有约束力，A从事的签约行为系根据B的委托授权从事的民事委托代理行为，裕隆公司之前曾经和A签订过租赁合同，应当知道A是在进行合同法规定的隐名代理行为，所以相应的签约后果应当由A承担，二、除了从事相关涉案租赁物的出租、签约和经营管理事务外，A×从未与北京市XX（下称×）签订任何民事协议并取得相关民事权益，也无权以其名义与裕隆公司共同从事民事法律行为，签字盖章和收取租金是履行代理职责，三、租赁合同尚在履行期，所以A不存在违约，应当继续履行，裕隆公司从涉案场地内搬出与崔×无关，涉案租赁合同存在继续履行的可能性，四、违约金约定过高，超过损失，应当予以酌减，五、火灾事故发生中，A过错程度较小，不应当承担过多的赔偿责任， 原审法院经审理查明：2013年4月1日，A作为甲方与裕隆公司作为乙方签订租赁合同，约定乙方租赁位于北京市朝阳区×院用作库房使用，租赁期限从2013年6月1日起至2018年5月30日止，年租金九十万元，半年一交，四十五万元，提前两个月交纳，合同第六条约定：如甲方原因，单方面解除合同，甲方赔偿乙方三个月租金，经双方确认，该合同签订前，裕隆公司已经实际租赁并使用涉案场地，合同签订后，裕隆公司向纪×支付一年租金共计九十万元， 2013年11月25日，×和北京市XX发布《通知》，该《通知》第1条载明：自本通知作出之日，立即解除我村与A的全部租赁合同，收回全部租赁场地和房屋，第2条载明：自本通知作出之日起10日内，凡向A承租上述租赁场地及房屋的所有单位和个人，务必搬迁并将场地和房屋腾退返还给我村，逾期未搬迁腾退的，视为放弃所有遗留物品，我村有权依法处置，由此产生的一切法律后果，由承租户自行承担，经询，涉案场地位于该《通知》所涉范围内， 2013年11月底，裕隆公司从涉案场地搬离， 原审法院经审理后认为：依法成立的合同，受法律保护，本案中，纪×作为甲方与裕隆公司作为乙方签订的租赁合同，依法成立并合法有效，双方均应遵照履行，A虽辩称其不具有涉案场地的合法出租权，在合同上签字系履行代理行为，但涉案租赁合同中关于甲方权利义务的约定均直接指向纪×，钱款也实际由A收取，按照合XX相对性原则，A作为合同相对方，应当承担相应的合同责任， 2013年11月25日，×和北京市XX所发布《通知》导致涉案租赁合同不再具有继续履行的可能，裕隆公司自涉案场地搬离之后，双方也并未有其他的替代性租赁关系发生，租赁合同实际已经于裕隆公司自涉案场地内搬离时解除，现裕隆公司要求解除该合同缺乏事实依据，法院不予支持， 裕隆公司自涉案场地搬离，多交纳的租金应当予以返还，A作为合同相对方负有返还义务，裕隆公司主张6个月的租金返还并无不当，法院予以支持， 关于违约金，租赁合同解除，导致合同目的无法实现，纪×作为出租方未能保证裕隆公司持续正常租赁并使用涉案场地，应当承担违约责任，裕隆公司主张违约金具有合同依据和法律依据，法院予以支持，但考虑本案情形，法院认为其主张金额过高，将酌情予以减少，综上，原审法院判决如下：一、纪×于本判决生效后七日内返还北京XX公司房屋租金四十五万元；二、纪×于本判决生效后七日内赔偿北京XX公司违约金八万元；三、驳回北京XX公司的其他诉讼请求， 纪×不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回北京XX公司要求A承担相关民事责任的诉讼请求，其上诉理由是：现有证据能够证明纪×为其母亲崔×的隐名代理人，本案所涉租赁合同系2008年租赁合同的续租合同，在2008年的租赁合同中，出租人处为A，A为代理人，因本案租赁合同系本案所涉租赁合同约束崔×而不能约束A，本案应当适用合同法402条，2.一审判决违约金不合理，因本案租赁合同具备履行条件，裕隆公司搬走并非A原因所致， 裕隆公司同意原审法院判决，不同意A的上诉请求， 本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认， 另查：纪×与A系母子关系，二审中，A表示其无稳定职业，开了一家美容院，平时帮助母亲打理租房事务， 二审中，A出庭作证，称A是B的隐名代理人， 上述事实，有当事人陈述及相关书证等证据在案佐证， 本院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托XX和第三XX，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外，本案中，纪×与裕隆公司于2013年4月1日签订的租赁合同上明确写明纪×为出租方，且钱款也实际由A收取，考虑到A与纪×系母子，其二人存在利益上的关联关系，仅凭A的证言不足以说明B为A的隐名代理人，更不足以说明裕隆公司明知A为B的隐名代理人，因此，本案不应适用《合同法》第四百零二条的规定，现裕隆公司坚持向A主张返还租金并支付违约金于法有据，裕隆公司搬离涉案房屋系因出租方未能保证裕隆公司持续正常租赁并使用涉案场地，A应当承担支付违约金的责任，原审法院认定的违约金数额合理，应予维持，综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 一审案件受理费4713元，由A负担（于本判决生效之日起7日内交纳），二审案件受理费4713元，由A负担（已交纳）， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员王朔 代理审判员B 二〇一五年十一月十二日 书记员C