律师观点分析

　　闵行某小区业主与开发商万兆公司签订的预售商品房合同中，约定了开发商取得新建商品房房地产权证（大产证）的时间。后开发商未能在约定的时间内办理大产证，相应地就影响了业主们办出小产证的时间。为此近80户业主委托张峥嵘律师提起了诉讼。

　　开发商认为预售商品房合同中约定了，开发商逾期办出大产证，买方可以解除合同。因此要求解除合同，退还业主房款，向业主支付合同约定的违约金。又表明逾期办证，业主们没有实际损失，对此业主们也不能举证，所以拒绝支付违约金。

　　预售商品房合同是开发商提供的格式合同，其中的解除合同违约金比例很低，而且解除合同当然不是业主们的意愿。根据开发商的辩论意见，张律师表示，合同里约定的业主可以解除合同，这是赋予业主的权利，业主可以选择适用也可以选择不适用。这不是业主的义务，不能强加于业主。虽然合同里没有约定除了解除合同以外的违约责任的承担，但是合同法规定了违约的责任承担还包括了继续履行、赔偿损失等。依据法律规定，业主也可以要求开发商赔偿损失。而因为损失难以界定，则可以依据最高院的司法解释，参照金融机构计算逾期贷款利率的标准计算。最终法院采纳了张律师的代理意见，判定开发商需要按照贷款利率上浮30%的标准，并按逾期办证的时间，向业主支付违约金。根据本案的合同金额和逾期时间，违约金达到总房价的3%多，业主们拿到了足额的赔偿。