张X与内蒙古XX房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告张X与被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。

原告张X向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的”商品房（住宅）预定协议”及XX景苑项目补充协议；2.判令被告退还原告已交付的购房款209570元及房款占用期间的利息按照年利率6%的标准计算，自2013年7月19日至实际退还房款之日止；3.判令被告按照已付购房款的30%向原告承担赔偿责任，共计62871元；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2013年7月19日，原、被告双方签订”商品房（住宅）预定协议”，约定原告购买被告开发建设的位于呼和浩特市××区西段南侧青城美墅东侧《XX景苑北区》项目4号楼2单元1703户房屋，建筑面积127.61平方米，总房款669570元，该房屋定于2014年10月31日交付。原告于2013年7月9日向被告交付选房款209570元作为房屋首付款，被告出具收据，剩余房款46万元原告向银行办理按揭贷款。2014年10月31日，被告没有按照协议约定交付房屋。2014年11月1日与原告签订XX景苑项目补充协议，约定交房时间顺延至2015年7月31日。截止到原告起诉时，房屋仍没有交付，原告了解到，该房屋已经由被告再次卖于他人。根据法律规定，被告应当承担已付购房款30%的赔偿责任。原告诉至法院，请求支持原告诉请。

被告XX公司辩称，原告所述的商品房（住宅）预定协议、补充协议确实存在，房屋未能交付也是事实。收取原告的购房款209570元是事实，根据补充协议的约定利息应当从2015年8月31日开始计算。因为房屋的房号排列发生了变化，不存在一房二卖的情况，房子还存在，30%的赔偿责任不认可。

本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人有争议的事实和证据认定如下:

1.2013年7月19日，原告（乙方）与被告XX公司（甲方）签订商品房（住宅）预定协议，协议约定原告自愿预定位于呼和浩特市××区西段南侧青城美墅东侧《XX景苑北区》项目4号楼2单元1703户房屋，预测建筑面积约为127.61平方米，单价每平方米5247元，总房款669570元，该房屋定于2014年10月31日交付。原告于2013年7月19日付首付款209570元，被告为原告出具选房款收据，剩余46万元办理银行按揭贷款。合同第四条约定，甲乙双方商定，乙方在接到甲方电话通知（或书面通知）七日内到XX景苑接待中心与甲方签订正式商品房买卖合同，双方的权利与义务最终以商品房买卖合同为准；

2.2014年11月1日，原、被告双方签订XX景苑项目补充协议，约定将房屋的交付时间顺延至2015年7月31日止，甲方若在该约定时间内还不能如期交付使用，乙方有权选择退房，甲方必须在三十个工作日之内退还乙方所交款，同时，甲方必须给予乙方自违约之日所交款的银行同期贷款利率做为补偿。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的商品房（住宅）预定协议及XX景苑项目补充协议的性质是预约合同还是本约合同。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，原、被告双方签订的商品房（住宅）预定协议及XX景苑项目补充协议对于双方当事人的姓名或名称、商品房的房号、建筑面积、单价、交付时间进行了明确约定，但因双方在签订该协议书时作为买卖标的物的商品房尚处于施工当中，被告至今也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的办证时间、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需要签订买卖合同时协商一致达成。事实上，双方在该协议书中明确约定”双方的权利与义务最终与商品房买卖合同为准”，说明双方当事人在条件具备后还要签订正式的商品房买卖合同，可见双方在签订该认购协议书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。综上，原、被告双方签订的认购协议书应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，现双方当事人并未订立正式的商品房买卖合同且房屋也未能交付，故原告做为买受人可以要求解除该商品房（住宅）预定协议及XX景苑项目补充协议，故对于原告请求解除协议的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的预约合同解除后，被告应当返还原告的已付购房款209570元，利息应当以209570元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年7月19日计算至判决生效之日。故对于原告要求返还购房款及利息的诉讼请求予以支持。对于原告认为被告将案涉房屋一房二卖，要求赔偿62871元的请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告并未提供证据证明案涉房屋一房二卖，故对于原告的该项诉讼请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下：

一、解除原告张X与被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司签订的商品房（住宅）预定协议、XX景苑项目补充协议；

二、被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告张X购房款209570元；

三、被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告张X利息损失（以209570元为基数，自2013年7月19日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，计算至判决生效之日止）

四、驳回原告张X的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6080元，减半收取计3040元，由原告张X负担690元，由被告内蒙古XX房地产开发有限责任公司负担2350元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。