交房与办证属于开发商的义务，许多开发商与购房者签订商品房买卖合同后，拒不交付房屋或者拒绝办证。实践中主要有以下几种情形：

房屋不具备交付或者办证条件下，买受人请求出卖人履行交付和办证等继续履行违约责任的，如何处理？

买受人以合同约定的交房期限或者办证期限已经届满，出卖人构成逾期交房或者办证违约为由，请求出卖人履行交房或者办证义务，一审法庭辩论终结前尚不具备交房或者办证条件的，人民法院对该请求不予支持。

出卖人协助办证义务如何确定？

商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及买受人代为缴纳的税、费及相关资料提交给办证机关，协助办理权属变更登记的义务以及代为领取权属证书或权属证书颁发后及时通知买受人领取的义务。

商品房买卖合同约定由买受人与出卖人共同办理房屋权属证书的，出卖人负有将办理权属证书所需应由出卖人提交的资料及费用交由办证机关，协助办理权属变更登记并告知买受人的义务。

交易房屋不具备交付或者办证条件下，买受人可否主张逾期交付或者逾期办证的违约金？

房屋买卖合同在事实上已经不具备继续履行的情况下，买受人请求出卖人承担逾期交房或者逾期办证违约金的，不予支持。此时，人民法院应当行使释明权，告知当事人可以变更诉讼请求。

房屋买卖合同暂不具备交付或者办证等继续履行条件，买受人请求出卖人承担逾期交房或者逾期办证等继续履行违约金的，可予支持。如果该合同因无法履行而最终被解除的，人民法院在确定出卖人所应承担的合同解除违约责任时，应当考虑出卖人先前已经承担违约责任的情况。

如何把握对逾期交房和逾期办证违约金的调整原则？

当事人以合同约定的违约金过高或者过低为由请求人民法院予以调整的，人民法院应当坚持违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，综合违约方的违约情况、守约方的实际损失、商品房买卖合同履行情况等因素综合予以确定。但对于同一小区同一违约行为所应承担的违约责任，原则上应当采取同一标准确定，但合同另有约定的除外。

对于逾期交房违约金标准，合同约定标准为已付购房款日万分之三（含）以内的，出卖人请求调低的，原则上不予准许；买受人以合同约定的逾期交房违约金低于同期、同地段、同类型房屋租金标准为由要求调高的，可予准许。

出卖人以商品房买卖合同约定的逾期办理权属证书的违约金标准过高为由请求调整的，如买受人实际损失无法确定，合同约定标准为已付购房款日万分之一（含）以内的，原则上不宜认定为约定过高。

逾期办证违约金的诉讼时效从何时起算？

买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。