律师观点分析

A、B等与成都市XX公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0114民初997号
原告A，男，1966年6月25日出生，汉族，住四川省南部县，
原告A，女，1969年7月2日出生，汉族，住四川省南部县，
上述二原告的委托代理人A，四川XX律师事务所律师，一般授权代理，
上述二原告委托代理人A，四川XX律师事务所律师，一般授权代理，
被告成都市XX公司，住所地成都市新都区，组织机构代码号564XXXX9717-1，
法定代表人A，董事长，
委托代理人A，四川XX律师事务所律师，特别授权代理，
委托代理人A，四川XX律师事务所律师，特别授权代理，
委托代理人A，四川XX律师事务所律师，一般授权代理，
原告A、B与被告成都市XX公司（以下简称保丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，依法由审判员A用简易程序，于2015年3月23日、2016年8月5日公开开庭进行审理，原告A、B及委托代理人C、D，被告保丰公司的委托代理人A（第一次庭审，保丰公司于2016年8月5日撤销对A的委托）、B（第二次庭审）、C（第二次庭审）到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A、B诉称，2014年5月6日，与保丰公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买保丰公司开发的位于成都市新都区商品房，合同签订后，A、B按约定支付了购房款，保丰公司向A、B交付了房屋，房屋交付后，A、B发现涉案房屋存在内墙抹灰材料不符合质量标准、未按合同约定的方式做外墙保温、外墙材料不符合施工图文件要求的问题，并且内墙抹灰已经脱落，A、B多次找到保丰公司协商整改赔偿以及共同委托第三方进行质量鉴定等事宜，但保丰公司均不予配合，涉案房屋的质量标准违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定以及《建设工程质量管理条例》、《商品房买卖合同司法解释》、《商品房销售管理办法》等相关法律规定，保丰公司的行为严重违反了诚实信用原则，极大地损害了A、B的合法权益，请求判令：1.保丰公司对涉案房屋进行整改，整改费用由保丰公司承担；2.保丰公司向白小和、敬翠花支付赔偿金暂计5万元（包括违约金，从缴纳首付款起，以全部房款为基准，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际付清之日止；已购买的装修材料款；误工费、律师费、保全费等），
被告保丰公司辩称，涉案房屋具备合同约定的交付条件，不存在白小和、A所说的质量问题，根据合同第十条约定，涉案房屋交付时应满足取得规划验收合格证及房屋面积实测报告书的条件，该房屋交付时已具备上述条件，保丰公司已取得该栋房屋的规划验收合格证，证实了包括涉案房屋在内的所有房屋均符合国家法律法规对住宅的相关规定，不存在白小和、A所称的质量问题，涉案房屋经过检测，符合建筑强行法的规定，满足交付条件，未给A、B造成任何损失，A、B主张损失赔偿缺乏事实和法律依据，请求予以驳回，
经审理查明，2014年5月6日，A、B与保丰公司签订了《商品房买卖合同》，约定白小和、A购买保丰公司开发的位于成都市新都区商品房，测绘建筑面积88.64平方米，房屋总价款585166元，付款方式为首期支付购房款的30%，其余价款向银行贷款支付，合同第十条载明“（一）出卖人应当在2015年8月31日前向买受人交付该房屋，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”，第十五条商品房质量、装饰、设备标准的约定载明“（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，（二）出卖人和买受人与约定如下：……3.交付该商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出XXA与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付，4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：……（2）出卖人以同等品质的材料、设备予以替代，具体装饰和设备标准的约定见附件六，（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务，”
《保利城三期房屋质量保证书》第四条质量保修条款载明“B、依据建设部（2001）第88号令《商品房销售管理办法》第三十三条以及《商品房住宅/商铺实行住宅/商铺质量保证书和住宅/商铺使用说明制度的规定》第五条的规定，商品住宅/商铺竣工验收合格日与合同约定的交付期限不一致的，最低保修期（从合同约定的交付期限起计算）如下：1.屋面防水3年；2.墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；3.墙面、顶棚抹灰脱落1年；……上述部位、部件在保修期内，由本公司免费承担维修责任，”
白小和、敬翠花于2015年9月24日，接收了该房屋，在装修过程中，发现房屋内墙面抹灰发生了脱落，停止了装修，A、B认为内墙面抹灰的水泥砂浆强度不符合国家和本省的相关标准，向保丰公司提出整改和赔偿的要求，双方未能达成一致意见，A、B向成都市XX投诉该房屋存在的问题，2015年12月25日，成都市XX建筑工程质量监督站组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位及投诉人进行了现场检查，并出具了《建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书》，现场检查情况一栏载明“1.现场对客厅、卧室、厨卫间墙面抹灰砂浆剔打样块，投诉人与施工各责任主体单位对砂浆强度有争议，2.投诉人用铲刀从砂浆与基层交接处铲灰，抹灰砂浆有整块脱落，处理意见一栏载明“开发商与投诉人协商委托具备鉴定资质的鉴定机构对砂浆强度进行鉴定，根据鉴定结果做下一步处理，”2016年2月24日，A、B提起本案诉讼，在审理中，本院组织双方调解未果，2016年3月23日，A、B申请对涉案房屋的外墙是否进行了保温、内墙沙灰墙面砂浆配比是否达到设计以及四川省工程质量规范标准进行鉴定，本院委托四川省XX对申请事项进行鉴定，2016年7月4日，四川省XX向本院发函，说明四川省建筑工程质量检测中心可以对该工程抹灰砂浆拉伸粘结强度按照设计及规范要求进行鉴定，鉴定所需资料包含设计图纸及相关施工过程资料等，并对该工程鉴定进行了报价，但是截止发函日止，尚未收到相关方关于该工程鉴定费用的回复，鉴于此，将该鉴定退回本院，
2016年7月12日，A、B申请本院向新都区XX调取关于案涉房屋的内墙抹灰是否使用了合格的建筑材料、构配件，内墙抹灰质量是否符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准，内墙抹灰是否符合施工图设计文件的要求三部分材料或证明，本院依据A、B的申请，向新都区XX调取了《竣工验收报告》、《装修分部工程质量验收记录》、《建设工程隐蔽检验记录》、《砌筑砂浆强度评定》、《砂浆立方体抗压强度检验报告》等材料，经调查，保利城三期10栋1单元13层2号房内墙抹灰材料未使用预拌砂浆，不符合施工图设计文件的要求，
另查明，2014年12月25日，XX三期10#楼经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，验收结论为：本工程质量验收合格，2015年6月18日，保利城三期6#-13#楼取得成都XX公司制作的《房产面积测绘成果报告书》，2015年8月13日，XX三期6#-13#楼取得成都市XX颁发的《建设工程规划合格证》，
以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、《保利城三期房屋质量保证书》、《建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书》、《关于成都市新都区人民法院 有关事宜的回函》、《司法鉴定工作函》、《房产面积测绘成果报告书》、《建设工程规划合格证》、《竣工验收报告》及到庭当事人的陈述在卷佐证，
本院认为，保丰公司与A、B签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务，双方在办理房屋交接手续后，A、B向保丰公司提出房屋内墙抹灰的砂浆强度存在问题，不符合质量标准，并要求整改并赔偿，但双方对内墙抹灰是否存在质量问题存在争议，未能达成一致意见，在本案中，A、B申请对涉案房屋的外墙是否进行了保温、内墙沙灰墙面砂浆配比是否达到设计以及四川省工程质量规范标准进行鉴定，但由于申请人未按鉴定机构的要求交纳鉴定费，故鉴定事项被退回，A、B未能证明未对外墙进行保温，内墙抹灰的砂浆配比未达到设计及四川省工程质量规范标准，但是，本院在审理中查明，该套房屋的内墙抹灰材料未使用预拌砂浆，不符合施工图设计文件的要求，该套房屋客观上存在内墙抹灰大面积脱落的客观事实，A、B在《保利城三期房屋质量保证书》承诺的最低保修期（从合同约定的交付期限起计算，墙面、顶棚抹灰脱落1年）内向保丰公司提出整改要求，即使A、B未能证明该套房屋的内墙抹灰砂浆配比不符合相关质量要求，保丰公司也应该按照《保利城三期房屋质量保证书》的承诺，对保修期内存在的属于保修范围内的问题承担整改和维修责任，故保丰公司应该对涉案房屋存在的内墙抹灰问题进行整改，整改费用由保丰公司承担，整改标准为按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，关于白小和、A提出的未对外墙进行保温、外墙未使用合格的材料的问题，因未能提供相应的证据予以证明，本院不予采信，
关于白小和、A提出的损失赔偿问题，A、B陈述已于2015年9月24日接受了该房屋，并且该房屋于合同的交付期限前已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书、也能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合《商品房买卖合同》第十条约定的商品房交付条件，故A、B要求保丰公司按照逾期交房的责任向其支付违约金，无事实和法律依据；要求从缴纳首付款起，以全部房款为基准，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际付清之日止支付违约金亦无事实和法律依据，本院不予支持，关于白小和、A主张的购买的装修材料的损失，A、B并未向本院提交有效的票据，而且未提供证据证明所购买的装修材料不能继续使用，在保丰公司对问题进行整改后，装修材料可以继续使用，并未造成装修材料的损失；关于白小和、敬翠花提出的误工费、律师费、保全费，无事实和法律依据，本院不予支持，
但是，涉案房屋在保修期内发生《保利城三期房屋质量保证书》承诺的保修事项，保丰公司应按约定及时向业主提供整改，以免影响业主对房屋的正常使用，本案中，房屋交付后，双方对内墙抹灰的整改和赔偿问题一直未能达成一致，该房屋一直处于不能使用状态，客观上，影响了业主对房屋的占用、使用和收益，业主方必然存在损失，该损失的标准未在合同中约定，应按照同地段同类房屋租金标准予以确定，经在房产中介网上查询，新都区大丰XX相似户型已装修带家具家电的房屋的租金报价在每月1000元-1800元之间，本院酌情将同地段同类房屋的租金标准确定为1500元/月，关于该损失的起算时间，应从A、B接收该房屋之日即2015年9月24日起计算至整改完毕之日止，
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告成都市XX公司于本判决生效之日起三十日内对XX三期房屋的内墙抹灰按照国家和本省有关工程质量的规范和标准进行整改；
二、被告成都市XX公司于整改完毕之日起十日内向原告A、B支付房屋无法使用期间的租金损失（从2015年9月24日起，按照每月1500元的租金标准，计算至整改完毕之日止）；
三、驳回原告白小和、A的其他诉讼请求，
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费525元，由原告A、B负担300元，被告成都市XX公司负担225元（此款原告A、B已预付，被告成都市XX公司应于履行上述付款义务时一并结清），
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院，
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审判员　王　瑜
二〇一五年八月十六日
书记员　税秋萍