律师观点分析

上诉人肇庆市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人高XX房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人XX公司的委托诉讼代理人黄XX、被上诉人高XX的委托诉讼代理人潘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回高XX的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由高XX承担。
事实和理由：《商品房买卖合同》并未约定取得房地产权属证书的期限，而XX公司已经在合同约定时间内向产权登记机关备案，完成合同义务，因此不存在逾期办证的违约行为。一、XX公司与高XX签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”一审判决确认高XX的收楼时间为2016年6月21日，XX公司只要在2016年8月21日前完成备案便完成合同义务。二、根据XX公司提供的丽华名庭《商品房买卖合同》备案登记送件清单显示，XX公司已于2015年4月13日向交易中心递交备案材料，交易中心工作人员王XX于当日签字确认收到备案材料。由此可见，XX公司在将不动产交付给高XX之前，便已完成了备案义务，不存在违约行为。因此，XX公司已经完成了为高XX申请权属登记的义务，至于高XX具体何时取得其不动产权证书，一方面XX公司无法把控，另一方面在《商品房买卖合同》中也没有进行约定，因此XX公司不存在逾期办证，一审判决第一判项属于认定事实错误，恳请二审法院依法撤销该项判决，改判驳回高XX的全部诉讼请求。
高XX辩称，关于逾期办证，XX公司并没有提供证据证明其已经按照合同约定履行了提交办证所需材料的义务，一审判决认定其需要支付逾期办证违约金有事实依据和法律依据。
高XX向一审法院起诉请求：1.判令XX公司向高XX赔偿土地使用权年限减少损失44358.73元；2.判令XX公司向高XX支付逾期办证违约金4037.45元；3.判令XX公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：高XX与XX公司于2014年6月25日签订《商品房买卖合同》，约定高XX以银行按揭方式购买XX公司开发位于肇庆市××区南岸××号定名为“丽华名庭”B幢9层905号房的商品房，商品房总价款为403745元，合同约定“第一条出卖人以出让方式取得位于高××市南岸××编号为××、××、010XXXX2137的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……土地使用权年限自2004年12月9日至2074年12月9日”、以及“第十五条关于产权登记的约定……出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。签订合同后，XX公司出具了金额为403745元的购买发票。
2016年6月21日，高XX确认收楼。高XX向XX公司交纳了1000元房地产权证办证费。2019年1月10日肇庆市高要区不动产登记中心出具《不动产登记资料查询结果证明》，查询结果为坐落于肇庆市××区南岸××号丽华名庭小区土地使用期限为1997年4月2日至2067年4月1日。
高XX遂于2019年4月18日向该院提起诉讼。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。高XX与XX公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题目前国家尚未出台相应的办法和相关具体规定，故高XX请求XX公司赔偿土地使用权年限减少造成的损失属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体数额尚不能确定。因此，该院对于高XX要求XX公司赔偿土地使用权年限减少损失的诉讼请求不予支持。
XX公司已收取高XX的房地产权证办证费，没有提供证据证明其在高XX收楼的2016年6月21日后的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据，XX公司的行为已构成违约，因此，XX公司应当按合同约定向高XX支付已付房价款403745元的1%即人民币4037.45元的逾期办证违约金。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、XX公司应于该判决发生法律效力后十天内支付逾期办证违约金为4037.45元给高XX；二、驳回高XX的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费505元(高XX已预交)，由高XX负担480元，XX公司负担25元。
二审中，双方当事人没有向本院提交新证据。
一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，本院予以确认。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为XX公司是否应当支付逾期办证违约金。
根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。XX公司已收取高XX的房地产权证办证费，但没有提供证据证明其在高XX收楼的2016年6月21日后的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据。因此，XX公司的行为已构成违约，一审判决XX公司应当按合同约定向高XX支付已付房价款403745元的1%即4037.45元的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，XX公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人肇庆市XX公司负担。
本判决为终审判决。