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夫妻一方擅自出卖共有房屋，另一方如何维护权益
北京市盈科律师事务所张印富律师
夫妻一方擅自出卖登记在己方名下的夫妻共同共有房产，并转移登记至买受人名下，另一方如何维权，是司法实务中比较棘手的问题之一。由于这类纠纷涉及物权法、合同法、婚姻法等领域的多个法律关系及夫妻关系的特殊性和隐蔽性，另一方维权的难度大。最高法院《婚姻法解释（三）》第11条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”从该条规定看，另一方主张追回房屋的，法院不予支持。但张印富律师从多年的实践中发现，有些发生在夫妻感情不好正在闹离婚、或已经离婚但还未办理分割房屋转移登记的房屋买卖合同当事人并非善意，不适用上述规定。如能在诉讼中，有充分证据证明出卖人与买受人非善意，存在“恶意串通”损害第三利益的情形，应当依据《合同法》第52条第（二）项规定，确认合同无效，追回房屋。张印富律师结合实际案例予以阐释，以飨读者。
基本案情：
王某与吉某原系夫妻，2006年4月18日结婚，于2011年4月26日离婚。登记离婚当日，二人签订《离婚协议书》，约定原登记在吉某名下的北京市东城区2306号房屋归王某所有。之后，王某与吉某未办理该房屋的所有权转移登记手续。2012年3月22日，吉某与被告刘某签订《存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以188万元的价格出售给刘某，其中刘某向银行贷款131万元。2012年3月27日，吉某、刘某在区房屋管理局申请办理诉争房屋转移登记手续。同日，刘某为吉某出具《委托书》，委托吉某领取诉争房屋所有权证书。2012年3月29日，吉某代为领取了登记在刘某名下的诉争房屋所有权证书。后，王某提起诉讼，请求确认吉某、刘某签订的《存量房屋买卖合同》无效。
诉讼中，吉某称其离婚后生活困难、欠有债务，故私自出售了诉争房屋，卖房时并未告知王某。
刘某称其系通过经纪公司知晓卖房信息的，但无法说清是哪家门店及经纪人，亦未提交居间服务合同。刘某称买房时只见到吉某一人，其知晓吉某离婚了，但不知道吉某、王某离婚后财产分割的具体情况，其听吉某说诉争房屋归吉某名下，但其仅审查了吉某的身份证、离婚证和房屋所有权证，并未要求看财产分割协议。
庭审中，对于诉争房屋格局，刘某称系“一室一厅”，朝向不清楚，对于装修状况称“有家具，应该是装修好的”。对于房屋的交付情况，吉某称早就交付了，刘某对此不持异议，但说不清何时入住的、由谁居住使用。
关于购房款的支付情况，刘某提交《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证以及银行个人贷款结清证明，主张其于2012年3月中旬向银行申请贷款131万元，该贷款已于2012年5月2日发放给吉某，刘某于2013年2月19日还清全部贷款。刘某称系其分批分次通过银行转账还的贷款，但就此未能提交证据。王某申请法院调取刘某在银行所开立还贷款账户的流水明细显示：自2012年5月至2013年2月，银行逐月通过扣款收回了贷款本息，案外人吉晓颖多次通过转账方式向该账户中存入款项。王某提交了从派出所调取的吉某、吉晓颖的户口登记信息，显示吉晓颖系吉某之姐。吉某认为上述证据不能证明吉某与刘某恶意串通。刘某认为吉晓颖给刘某打钱与本案无关，即使二人认识，也不能说明买房人与卖房人有直接串联。
刘某另提交吉某出具的收条两张，以证明其于2012年3月19日向吉某支付定金10万元，于2012年3月27日向吉某支付房款47万元，刘某称57万元均为现金支付，是家人凑的，无银行取款记录。吉某认可该57万元系现金交付，并认可收到全部房款188万元，此笔款系用于还账及个人消费。对于188万元是否曾存入银行账户及具体流向，吉某未予答复，亦未提交相关证据。
另，刘某称其以现金方式支付了3.5万元的中介费，但无法提交该中介公司出具的收费票据。
关于转移登记至刘某名下的房屋所有权证为何由吉某代领，刘某称房屋已过户，谁代领意义不大，且吉某当时称银行放款需要房屋所有权证做抵押，吉某担心刘某不配合，故刘某让吉某代领。
法院裁判：
一审法院认为：吉某、刘某通过中介服务机构的居间服务签订《存量房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效。刘某支付合理对价购买登记在吉某名下的诉争房屋，同时取得该房屋的所有权证，并无不当。王某在与吉某的离婚协议中虽然约定诉争房屋归其所有，但双方并未办理诉争房屋的所有权转移登记手续。现王某要求确认吉某、刘某以恶意串通的方式签订《存量房屋买卖合同》，转移诉争房屋的所有权无效，依据不足，法院不予支持。判决：驳回王某的诉讼请求。王某不服，提起上诉。
二审法院认为：王某、吉某已在《离婚协议书》中明确约定诉争房屋归王某所有，此后吉某在未告知王某的情况下，擅自签订《存量房屋买卖合同》，将房屋转移登记至刘某名下，主观上明显存在恶意。
刘某明知吉某系离婚状态，却未要求查看吉某离婚时的财产分割协议，并未尽到买房人应尽的注意义务，故刘某并非善意第三人。诉讼中，吉某、刘某对看房、洽商等买卖房屋必备的交易过程陈述过于简单，无法说清细节，对交房情况亦陈述不清。吉某、刘某虽称二人系通过中介公司居间交易并支付了中介费，但无法说清是哪家门店以及经纪人名称，亦未能提交居间服务合同及交费票据。
关于购房款的支付，刘某称其以现金方式支付了购房款57万元，但未能就资金来源提供证据。刘某又称其通过银行贷款方式支付131万元购房款，并已还清贷款，而调取的还贷账户明细显示，吉某之姐吉晓颖多次向该账户中存入款项用于刘某归还贷款，对于为何卖房人亲属替买房人归还购房贷款，刘某、吉某均未作出合理解释。吉某虽认可其已收到全部188万元购房款，但无法说清该笔款项的流向，亦未提交证据。
刘某与吉某系买卖相对方，在诉争房屋所有权转移登记至买房人刘某名下后，所有权证书却由卖房人吉某代领，与正常交易习惯不相符。
以上种种迹象显示出吉某与刘某的整个交易过程不正常，不合理，结合本案证据，足以认定吉某与刘某之间存在恶意串通，意图通过买卖、过户的方式阻止王某获得诉争房屋，侵犯了王某的合法权益，所签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。法院判决：一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第00151号民事判决；二、确认吉某、刘某于二〇一二年三月二十二日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
律师评析：
实务中，确认合同无效纠纷案例的支持率很低，透过本案的成功维权，有以下三点值得借鉴：
一、认清“无权处分”与“恶意串通”的法律结果，正确选择维权思路
通常讲，夫妻一方擅自处分共有房产的行为应属无权处分，但如以“无权处分”为由，请求法院确认合同无效，将无法得到法律的支持。因为，按照物权变动原因与结果相区分的原则，即便没有处分权，主张合同无效，人民法院不予支持。最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
最高法院《婚姻法解释（三）》第11条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”此条规定的情形与“夫妻一方擅自出售共有房屋”的情形最相接近，但仔细审查该条规定，“法院不予支持”的前提条件是“第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。”如果买受人非“善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”的，不适用该条规定。
根据《合同法》第52条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的合同无效。依据《合同法》第58条：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。通过证明买受人存在“恶意串通”，另一方可以保住自己的房产。
二、证明买受人存在恶意串通，是确认房屋买卖合同无效的关键
恶意串通，是一种纯主观的状态，除恶意串通当事人自认外，主要是根据客观证据加以确定。当事人主观上非善意，必然在客观行为上有所表现，客观行为反映人的主观动机。如果买受人的客观行为表现与常理相悖，存在矛盾，即可以认定为非善意。
判断买受人是否存在恶意串通，买受人不可能自认，最有效途径是运用专业经验、技能和社会经验，通过细心有针对性的核实具体案情，从中发现买受人违背常理的客观行为表现，证明其非善意。本案中，通过对买受人的查询：诉争房屋格局、房屋交付、购房款支付、还贷款流水明细、房款流向等情况，确认买房人未尽到应尽的注意义务，对看房、洽商等买卖房屋必备的交易过程无法说清细节，未作出合理解释，与正常交易习惯不相符等迹象，证明交易过程不正常，不合理，认定出卖人和买受人存在恶意串通，意图通过买卖、过户的方式阻止王某获得诉争房屋，侵犯了王某的合法权益，房屋买卖合同无效。
三、实践中，认定存在恶意串通的几种考量因素
1、房屋买卖合同购房款是否为明显不合理的低价。根据《合同法解释二》第十九条规定“对于合同法第七十四条规定的'明显不合理的低价'，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”如果出卖人与买受人签订的房屋买卖合同成交价，明显低于市场价格，可作为认定存在恶意串通的考量因素之一。北京市第三中级人民法院（2016）京03民终2941号民事判决，采此观点。
2、买受人与出卖人存在亲属关系或知道争议房屋存在他人权益。房产是当事人的重大财产，房屋买卖合同所涉金额较大，通常情况下，双方都比较谨慎。如果买受人在明知所买房屋涉及第三人权益，在未询问第三人意见的情况下，就订立《房屋买卖合同》，无法显示其出于善意交易的合同目的，一般认定合同的订立侵害了第三人的合法权益，《房屋买卖合同》应属无效。北京市高级人民法院（2015）高民申字第02132号民事判决，采此观点。
3、买受人获知房源信息、途径、查看房屋的情形，可作为是否善意的考量因素。签订房屋买卖合同，通常情况下是通过中介公司等合理途径获知房源信息，并查看房屋详细情况。如果相反，对房源信息来源、途径提供不了具体情况，对购买房屋未查看，不了解清楚房屋情况，既签订房屋买卖合同的，一般认定为有违常理，推定存在恶意串通的考量因素。北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第05612号民事判决，采此观点。
除此之外，买受人在签订、履行合同过程中所表现的不符合正常交易习惯、违背常理的行为，均可视为推定其主观非善意的考量因素。（2018.3.11.北京）
