【成功案例｜指点迷津 柳暗花明 送人玫瑰 手有余香】

张印富 律师

卖房人“一房二卖”，并将房屋产权转移到后买受人名下，前买受人不可能有直接证据证明后买受人出于故意或恶意，但可以根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处，推定双方存在恶意串通。司法实务中，如果后买受人未对所购房屋进行查看、未审查房屋使用情况等，通常认为买受人未尽到一般主意义务，不合常理，后手买受人非善意，其与出卖人签订的房屋买卖合同无效。张印富律师结合实际案例予以阐释：

2006年11月22日，出卖人甲某与买受人乙某签订《北京市房屋买卖合同》，将位于北京市丰台区×号房屋出售给买受人，房款共计130万元。乙某向甲某交纳购房款80万元后，入住该房屋。

法院裁判

判决后，乙某不服，提起上诉。

善意第三人首先应当在交易过程中尽到必要的审查注意义务后，仍有理由相信出卖人有权处分交易标的，而与之签订买卖合同并支付合理对价以取得交易标的。本案中，乙某自2006年12月即在涉讼房屋内居住，丙某于2010年7月以430万元购买该房屋时，没有看过涉案房屋，没有了解审查涉案房屋的居住使用情况，未尽到一般人的审查注意义务，其称支付甲某的430万元房款全部是家里备用的现金，双方手递手数捆交接的交易方式亦明显有悖常理，且无其他相应证据予以佐证，故丙某非善意第三人，其与甲某签订的房屋买卖合同明显侵犯了乙某的合法权益，应属无效。原审法院判决不当，应予以改判。撤销一审判决，改判甲某和丙某签订《存量房屋买卖合同》无效。

一、判断行为人主观上是否具有恶意，需结合具体案情予以综合评判

二、司法实践中认定存在“恶意”的标准

三、判断一房二卖是否存在恶意串通，需要着重审查的客观事实

二是房屋买卖合同的交易价格。正常的房屋买卖，其交易价格应当与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当，通常情况下也不会低于之前的房屋买卖合同约定的价格。