开发商逾期交房，应如何承担违约责任?
生活中，开发商逾期交房的事，时有发生，对于购房人来说，面对开发商的逾期交房，应该怎么办?张印富律师在此提醒您，如果遇到开发商逾期交房，可以依照法律规定和合同约定，要求开发商承担违约责任，支付违约金。
《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第17条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
《商品房销售管理办法》第30条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”
根据上述规定，商品房交付是商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的重要义务之一，逾期交房构成对预售合同的违反，应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。根据私法自治原则，如果预售合同中约定了违约金的标准的，则应当按照合同中约定的违约金标准支付违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。合同中没有约定逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布，或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。
张印富律师还特别提醒您，在购房人自认为开发商逾期交房，要求开发商承担违约责任支付违约金时，要特别注意以下二种情况：
第一种情况，在判断开发商是否承担逾期交房的违约责任时，应特别注意开发商逾期交房是否存在可以免责的特殊事由。
通常情况下，在商品房买卖合同中，一般规定了开发商可以延期交房的特殊原因，主要包括两个方面：一方面是法定的免责事由，即发生了不可抗力。但发生不可抗力，出卖人应当在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以予以延期。另一方面，是相当多的开发商在“不可抗力”之外又规定了一些第三方原因可以免除其逾期交房的违约责任。如合同中约定，因市政基础设施原因或公共设施原因，以及地方政府政策调整原因导致逾期交房而免除开发商的违约责任等。此种情况下，张印富律师在此提醒您在与开发商签订商品房买卖合同时，应注意审查有关开发商逾期交房等条款，防范开发商为规避承担逾期交房责任，在主合同中或通过签订补充协议的方式过度设定逾期交房的免责事由，使购房人自身的合法权益能够得到切实有效的保护。
另一种情况，开发商以欺诈方式交房，未造成购房者实际损失，开发商仍应承担逾期交房的违约责任。
最高人民法院发布的合同纠纷典型案例八“冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案”裁判要点认为：诚实守信是市场经济活动的一项基本原则。民法通则第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失。但是，作为开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。人民法院依法判决开发商承担逾期交房的违约责任，既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。因此，人民法院判决开发商部分违约，承担80%的责任比较合理。
