上诉人（原审原告）：郝某某，男，1981年10月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：马某某，男，1988年2月8日出生，汉族，住北京市顺义区。
上诉人郝某某因与被上诉人马某某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法由审判员蒙瑞独任审判进行了审理。本案现已审理终结。
郝某某上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判支持郝某某的诉讼请求；2．一审、二审诉讼费全部由马某某承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。根据马建某某一审陈述，马某某并非案涉房产真实所有人，而是房产代持者，买卖房屋的具体情况不清楚，也找不到未迁出户籍的人员。郝某在一审时曾主张由房产实际所有权人和代持人共同承担违约责任，但一审法院并未采纳。一审遗漏当事人，属于认定事实不清。二、适用法律错误。本案中，案涉《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应全面履行合同义务。其中关于违约责任的约定也是双方真实意思表示，当事人应当在签约时就预见到违约应承担的法律后果。该合同第十条约定：出卖人承诺在2019年9月30日前办理完户口迁出手续，如未如期迁出，出卖人向买受人每天支付100元违约金。虽然户籍存在对于房屋未来交易售价的损失尚未出现，但是出卖人迟延迁出户籍的行为已经构成违约。根据《合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。郝某某与马某某既可以在合同中约定以一定数额的违约金形式承担违约责任，也可以约定用赔偿损失的方式承担违约责任。违约金与赔偿实际损失均属于合同双方意思自治选择的范畴。特别是《合同法》第114条第3款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”因此，案涉《北京市存量房屋买卖合同》约定的出卖人未能如期将户籍迁出的违约金属于《合同法》114条第3款规定的迟延履行违约金，并不是损失赔偿违约金。因此一审判决适用《合同法》114条第二款调整违约金额，属于适用法律错误。
马某某未到庭，其提交书面答辩状称服从一审判决。
郝某某向一审法院起诉请求：1．判令马某某将北京市顺义区×号内的原有户籍迁出；2．马某某按照合同约定从2019年10月1日至户口实际迁出之日止按照每天100元的标准支付户口逾期迁出违约金；3．诉讼费由马某某承担。
一审法院认定事实：2018年9月25日，马某某（出卖人）与郝某某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由郝某某购买北京市顺义区×室房屋（以下简称涉诉房屋）。该合同第十条户籍迁出约定：（一）该房屋现有户籍情况为有户籍登记；（二）有户籍登记的，户籍登记情况为1册1人，双方同意迁出现有户籍；（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺在2019年9月30日前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成出卖人相关人的现有户籍迁出手续；未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当向买受人支付人民币100元（大写）壹佰元每日的违约金。
上述合同签订后，买卖双方依约逐步履行，于2018年10月18日办理完过户手续，将涉诉房屋登记至郝某某名下。
庭审中，双方当事人一致确认涉诉房屋内的原有户籍至今未能迁出。
庭审中，一审法院明确询问涉诉房屋内的原有户籍未迁出是否给郝某某造成损失，郝某某表示当初购买涉诉房屋是因为孩子上学，孩子将于2020年6月毕业，现在准备卖房，但是因为户口未迁出导致房子卖不出去。如果有人买，但是会低于市场价约50万、60万元。经法庭询问，马某某表示如果认定马某某构成违约，马某某主张法庭调整违约金金额。
一审法院认为：马某某与郝某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定内容全面履行合同义务。
马某某未能按照合同约定及时办理原有户口迁出手续，已构成违约，应当向郝某某承担违约责任。因户籍迁出涉及案外人以及相关行政主管机关，一审法院不宜直接处理，故对于郝某某要求马某某迁出原有户籍的诉讼请求，一审法院难以支持。就郝某某主张的违约金金额，考虑到郝某某主张的户籍问题造成其交易金额减少的情况尚未实际发生，故对于违约金的金额，一审法院酌情调整为固定金额。但一审法院需要明确的是，郝某某如后续因涉诉房屋原有户籍未迁出而向其买受人承担了违约责任或影响了其交易价格，可另行向马某某主张权利。马某某承担责任后也可另行向相关责任人或合同义务人主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、马某某支付郝某某违约金5000元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回郝某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，马某某与郝某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定内容全面履行合同义务。郝某某以一审期间马某某主张其仅为房产代持者而非真正所有人为由上诉主张应当由房屋所有人和代持人共同承担违约责任，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。马某某未能按照合同约定及时办理原有户口迁出手续，已构成违约，应当向郝某某承担违约责任。因户籍迁出涉及案外人以及相关行政主管机关，法院不宜直接处理，故对于郝某某要求马某某迁出原有户籍的诉讼请求，一审法院未予支持并无不当。
关于违约金金额，郝某某上诉主张违约金应按照合同约定标准支付。对此本院认为，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故考虑衡量违约金是否过高的最重要标准是违约造成的实际损失。本案中，马某某主张违约金标准过高，考虑到郝某某主张的户籍问题造成其交易金额减少的情况尚未实际发生，故对于违约金的金额，一审法院酌情调整为固定金额5000元并无不当，本院予以维持。需要明确的是，郝某某如后续因涉诉房屋原有户籍未迁出而向其买受人承担了违约责任或影响了其交易价格，可另行向马某某主张权利。马某某承担责任后也可另行向相关责任人或合同义务人主张权利。
综上所述，郝某某的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郝某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
