上诉人（原审被告）:向某某，女，1980年6月7日出生，汉族，住所地：广东省深圳市。

上诉人（原审被告）:文某某，女，1983年1月26日出生，汉族，住所地：广东省深圳市。

被上诉人（原审原告）:夏某某，男，1982年11月25日出生，土家族，住所地：湖北省五峰土家族自治县。

原审第三人:交通银行股份有限公司深圳某某支行，住所地：广东省深圳

上诉人向某某、上诉人文某某因与被上诉人夏某某及原审第三人交通银行股份有限公司深圳某某支行（以下简称交通银行某某支行）确认合同无效及所有权确认纠纷一案，不服深圳市某某区人民法院作出的（2016）粤0307民初14701号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称：撤销一审判决，改判驳回夏某某的全部诉讼请求，并由夏某某承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实不清，导致实体处理错误。一）夏某某故意隐瞒了本案的关键事实，一审对部分关键事实未予查明。1、根据夏某某提交的《免责声明》、《承诺书》显示，其当时总共购买了24套商铺，并由向某某等15人代为持有。在购买涉案商铺时，夏某某安排了深圳XX不动产有限公司（现名深圳XX世纪资产管理有限公司）与向某某亦签署了一份内容完全一致的名为《免责声明》，实际为借名买房协议的《免责声明》。每份《免责声明》均约定了一年期的代持期限及一万元的“名义使用费”。上述事实与夏某某在起诉状中陈述的“夏某某购得上述商铺后为了银行贷款需要将24套商铺分别挂名在包括向某某在内的十余个自然人名下，并向挂名人一次性支付了相应的报酬”的事实，基本吻合。本案中，夏某某故意隐瞒了深圳XX不动产有限公司与向某某签署了《免责声明》的事实。在该份《免责声明》中，夏某某确认涉案商铺的权利人为深圳XX不动产有限公司，且深圳XX不动产有限公司承诺代持期限为一年。根据上述《免责声明》，夏某某根本不是本案适格的原告，本案适格的原告应为深圳XX不动产有限公司。同时，根据该份《免责声明》可以确认，深圳XX不动产有限公司未履行其承诺的“在银行贷款发放之日起一年内还清以向某某名义购买该物业的所有银行贷款，并且产权过户到第三方名下”等相关义务，其行为已严重违反了双方的约定，且其近一年未予支付涉案商铺按揭贷款的行为严重损害了向某某的相关合法权益（向某某征信已受严重损害，将来可能无法申请按揭购房、购车等金融事务，对生活也影响重大，比如积分入户、出入境申请签注等）。2、深圳XX不动产有限公司的股东在2014年2月18日变更前为钱某（10%、深圳XX投资集团有限公司（90%，变更后为深圳市XX资产管理有限公司（100%，其法定代表人、其他成员在2016年11月25日变更前分别为钱某、周某等。深圳XX投资集团有限公司的股东分别为夏某某（99%、夏某（1%,其法定代表人及其他成员分别为夏某某、钱某、周某等。深圳市XX资产管理有限公司的股东分别为深圳XX投资集团有限公司（99%、深圳XX投资有限公司（1%，其法定代表人及其他成员分别为夏某某、周某。根据前述深圳XX不动产有限公司、深圳XX投资集团有限公司、深圳市XX资产管理有限公司三公司的股权结构及高管人员的重叠身份，结合深圳XX不动产有限公司与各代持人签署《免责声明》并支付“名义使用费”，周某、钱某代为持有三套商铺，夏某某安排向某某向周某、钱某出具公证授权委托书，周某、钱某实际管理房屋，以及夏某某欲以“深圳XX投资集团有限公司”作为保证人向交通银行某某支行出具《承诺书》的事实，完全可以推断出深圳XX不动产有限公司、深圳XX投资集团有限公司、深圳市XX资产管理有限公司及夏某某、周某、钱某与涉案24套商铺有重要关联，且涉案24套商铺的实际产权人应为深圳XX不动产有限公司，周某、钱某作为实际产权人的股东或高管，与涉案24套商铺均有直接利益，系本案的利害关系人。3、夏某某故意隐瞒了涉案24套商铺（均被查封）中，由唐某、陈某持有的商铺均已于2016年5月16日由实际产权人出售给了案外人熊某、邓某的事实，上述2套商铺的出售价格分别为75万元（成交单价为17140元）、75万元（成交单价为17130元），上述成交单价与向某某于2016年5月17日出售的涉案商铺的成交单价17140元总价为81万元）基本一致，此完全可以证明向某某并未恶意出售涉案商铺，向某某出售的价格完全在当时的合理区间范围内，属合理的市场价格。上述事实只要实际产权人或夏某某提交上述2套房屋的《房产买卖合同》及交易流水即可证实。深圳市房地产权登记中心也可以调取到上述商铺（XX花园5栋商铺1-10、1-11的产权登记变更信息，该信息能够证明向某某所述属实。4、根据夏某某提交的证据《房屋买卖意向协议书》、《免责声明》、《承诺书》，结合前述事实，向某某有理由认为，涉案商铺的购房款的资金来源非常有可能来源于深圳XX不动产有限公司、深圳XX投资集团有限公司或深圳市XX资产管理有限公司，在向某某与夏某某之间未签署任何代持协议，而系由深圳XX不动产有限公司与各代持人签署《免责声明》的情况下，夏某某应当提交其购买涉案24套商铺的资金来源的相关证据。一审法院在涉案纠纷存在如此多疑点的情况下，亦应当主动向相关银行调取夏某某购买涉案24套商铺的资金来源的相关证据，以便查明本案基本事实。5、夏某某故意隐瞒了其被多家银行及个人起诉或申请强制执行的事实，其早已处于“破产”状态。根据深圳法院网上诉讼服务平台查询，夏某某在2015年至2017年期间仅在深圳地区法院已至少被中国农业银行、深圳农村商业银行、中国建设银行等多家金融机构及其他个人起诉或申请强制执行。在交通银行股份有限公司申请仲裁后，夏某某根本无力偿还涉案银行的按揭贷款，该事实与夏某某发给向某某的微信记录、实际产权人在交通银行提起仲裁后仍无力清偿债务的事实也相吻合。6、在24套商铺均被银行提起仲裁并被查封，“24套商铺分别挂名在十余个自然人名下”（夏某某起诉状陈述）的情况下，为何夏某某偏偏仅提交了唐某、陈某签署的具有借名买房协议性质的《免责声明》，其缘由就在于上述两套商铺现已被解除查封并另行出售给他人，已不再存在任何争议。现其他商铺仍处于被查封状态，如夏某某提交其他《免责声明》，则实际产权人的身份将十分清晰，将来夏某某与其他代持人的纠纷将明显对其不利，夏某某个人连基本的诉讼主体资格都将可能不具备。二）一审认定的部分事实，与客观事实不符，且遗漏诸多关键事实。1、自2015年9月起，实际产权人断供，且持续断供接近一年，银行多次联系向某某及夏某某，但实际产权人均不予回应，同时，向某某也清楚夏某某经济状况急剧恶化的事实，清楚夏某某根本无力清偿。迫于无奈，为防止损失的进一步扩大，向某某只能委托房屋中介机构出售涉案房屋，于2015年8月20日将涉案房屋分别委托给XX地产代理（深圳）有限公司、深圳市XX地产投资顾问有限公司挂牌出售，参考中介人员的建议，挂牌价格为80万元（人民法院可依法向XX地产代理（深圳）有限公司、深圳市XX地产投资顾问有限公司调取上述信息）。向某某根本不存在恶意出售涉案房产的事实，且向某某根本不认识文某某，更不存在与文某某恶意串通的事实。在此期间，有任何买家愿意接受上述价格购买涉案商铺，向某某均会同意在合理价格的范围内出售涉案商铺止损。同时，如前所述，向某某出售的涉案商铺的成交单价与实际产权人自行出售的唐某、陈某代为持有的商铺成交单价（成交单价为17100元一致。在涉案商铺已被查封，并极有可能被拍卖的情况下，向某某以成交单价17100元的价格出售了涉案商铺，并未损害实际产权人的合法权益。2、交通银行某某支行已申请仲裁，请求向某某支付银行贷款本息等，因向某某家庭根本无法支付近75万元的债务，向某某只得出售涉案房屋。如向某某不尽快将涉案商铺出售，根本无法解决当前的巨额债务，将严重损害向某某及实际产权人的利益。3、向某某出售涉案商铺，在涉案商铺几乎无人问津的状态下，向某某仍争取到了由买方承担本应由卖方承担的税费共计110103.86元，足以证明向某某在出售涉案商铺的过程中并无任何恶意。4、根据向某某提交的向某某与夏某某妻子韩某的微信记录，向某某已穷尽了一切方法在寻找夏某某，其妻子亦同意“那个商铺你可以便宜点卖出”。综上，一审法院在遗漏上述基本事实的情况下，错误认定向某某出售涉案商铺存在恶意，没有事实依据。同时，在夏某某没有提交任何证据的情况下，就主观臆断向某某与文某某存在恶意串通，缺乏事实依据。二、一审判决适用法律错误，导致实体处理错误。

一审法院认为：夏某某与向某某虽未签订书面委托合同，但涉案商铺为夏某某实际购买并委托向某某以其名义代为登记的事实双方并无争议，与涉案商铺的首期款、银行贷款实际履行情况及两人之间的短信内容亦相印证，可以确认夏某某与向某某就涉案商铺的不动产权登记事项存在委托合同关系。该合同关系，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。向某某、文某某均主张2016年6月到夏某某办公地点告知夏某某涉案商铺交易情况并取得夏某某口头同意，未提供证据证实，夏某某亦予否认，一审法院对此不予采信，但依该陈述应推定向某某、文某某自认知晓夏某某与向某某之间的委托合同关系及向某某出售涉案商铺应取得夏某某同意的事实。向某某、文某某还主张涉案商铺交易系案外人钱某促成，并以钱某为夏某某表弟及夏某某委托代为管理涉案商铺的人员为由佐证夏某某同意涉案商铺的交易。钱某在为向某某、文某某交易提供帮助时，虽其所持代为管理、出售涉案商铺权限的委托书委托期限已然届满，但夏某某委托钱某实际管理涉案商铺的事实并未发生改变。钱某陈述其为向某某、文某某签订涉案商铺买卖协议提供帮助未征得夏某某同意，向某某、文某某亦未提供反证予以反驳，一审法院予以采信。但钱某的上述行为具备代理夏某某作出出售涉案商铺指示的表征，如向某某、文某某与夏某某之间不存在联络，则向某某、文某某有理由相信钱某有权代理夏某某作出出售涉案商铺的指示。而向某某、文某某均陈述其与夏某某进行了当面的联络，向某某、文某某提供的证据均不足以证明夏某某作出了明确的指示或同意由钱某代其作出明确指示，故向某某、文某某未适当履行善意相对人的注意义务，不属善意相对人，两人所称在钱某在场情形下订立涉案商铺买卖协议系征得夏某某同意的主张，不符合表见代理构成要件，一审法院不予采纳。合同法第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。向某某提交的证据不足以证明夏某某在其向文某某出售涉案商铺之前对向某某作出了指示，其擅自出售涉案商铺的行为属超越代理权的行为。文某某自认其知晓夏某某与向某某之间的委托合同关系，但其提交的证据不足以证明其与向某某进行涉案商铺交易取得了夏某某的同意，亦不足以证明其有理由相信向某某出售涉案商铺取得了夏某某的同意，不属善意相对人。向某某超越代理权限、文某某明知向某某超越代理权限，向某某、文某某签订涉案《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》，将涉案商铺转移登记至文某某名下，损害了夏某某利益，属合同法第五十二条第（二）项规定情形，依法应认定为无效。夏某某基于上述合同无效的法律后果诉请文某某将涉案商铺恢复登记至向某某名下，符合法律规定，依法应予支持。依合同法第四百一十条规定，委托人可以随时解除委托合同。夏某某基于其与向某某之间的委托合同关系诉请向某某将涉案商铺转移登记至夏某某名下，实际上是诉请向某某履行夏某某解除委托合同关系后的附随义务，符合法律规定，依法应予支持。为减少不必要的转移登记环节，涉案商铺可直接由文某某转移登记至夏某某名下。夏某某诉请确认其为涉案商铺的实际所有权人，不符合物权法定规则，一审法院不予支持。文某某因上述买卖合同关系无效可主张的权利，因文某某不认可上述买卖合同关系无效的观点而未在本案中提出相应诉求，文某某可就此另循法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第六十条、第三百九十九条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、向某某、文某某就深圳市龙岗区XX城XX花园6栋1-13号商铺的转让行为无效；二、文某某于判决生效之日起十日内将上述商铺转移登记至夏某某名下；三、驳回夏某某的其他诉讼请求。案件受理费3304元、保全申请费3543.36元（夏某某已预交），由向某某、文某某承担。评估费由夏某某自行承担。

本院查明：

二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、文某某为购买涉案商铺除支付了792706.5元购房款外，还支付了税费和登记费等费用110103.86元。二、从评估报告的内容看，深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司在评估涉案商铺市场价值时，并未考虑涉案商铺被查封的因素。

本院认为：

本院认为：夏某某在本案中起诉主张向某某与文某某恶意串通，转让涉案房屋，损害其利益，请求确认向某某与文某某签订的房屋买卖合同无效，并请求确认其系涉案房屋所有权人，本案应界定为确认合同无效及所有权确认纠纷案件，一审法院将本案界定为委托合同纠纷案件，界定不当。本案的争议焦点为：向某某与文某某之间的买卖合同是否存在恶意串通，损害夏某某利益的情形，该合同是否有效；文某某购买涉案房屋是否构成善意取得。本院对此作如下评判：首先，向某某与文某某签订合同时并不存在恶意串通。从本案查明的事实来看，向某某是在夏某某断供按揭贷款，按揭银行申请强制执行涉案商铺的情况下出卖涉案商铺，并非恶意转让。向某某系通过中介机构挂牌出售涉案商铺，夏某某也并未举证证明向某某与文某某之间存在亲属或其他关联关系。在出售涉案商铺前，向某某已经催告了夏某某，要求夏某某及时处理查封事宜。在向某某与文某某签订合同时，夏某某的表弟钱某也同时在场，文某某有理由相信向某某作为登记权利人有权处分涉案商铺。夏某某有关向某某与文某某恶意串通的主张缺乏事实依据。其次，从涉案交易的价款来看，也不构成低价转让。加上税费和登记费等费用后，文某某为购买涉商铺支付的款项为902810.36元，高于涉案商铺评估价，不构成低价转让。最后，涉案交易并未损害夏某某的利益。因涉案商铺系以合理价格转让，对于购房款扣除执行款后的剩余款项，夏某某可基于其与向某某之间的委托合同向向某某主张权利，其利益并未因涉案交易受到侵害。综上分析，向某某与文某某不构成恶意串通，涉案房屋系以合理价格转让，涉案交易并未损害夏某某的利益，文某某对涉案商铺构成善意取得。夏某某起诉要求确认涉案合同无效，并要求文某某、向某某将涉案商铺过户至其名下，缺乏事实和法律依据。

综上，文某某、向某某的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，导致裁判结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初14701号民事判决；

二、驳回夏某某的诉讼请求。

一审案件受理费3304元、保全费3543.36元、评估费4441元、二审案件受理费6608元，均由被上诉人夏某某负担。

本判决为终审判决。