国有土地上房屋征收之流程

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》等相关法律法规的规定，对于国有土地上房屋进行征收，必须按照如下流程进行操作。

第一步，编制房屋征收年度计划

   需要征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划。

第二步, 房屋征收范围确定后，通知有关部门暂停办理相关手续

   房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定的，不予补偿。

第三步，旧城区改建的，组织意愿征询，90%以上同意方可改建

   有下列情形之一，由区县人民政府作出房屋征收决定：

1、国防和外交的需要；2、由政府组织实施的能源、交通、水利、等基础设施建设的需要；3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5、由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  也即只有第5中情况需要进行该步骤，其他情形进行房屋征收的，是不需要进行旧城区改建意愿征询的。

第四步，房屋状况调查登记，公布，锁定“户籍、房籍”资料

   对于将要被征收的房屋，需要征收事务所经办人员进行房屋状况调查登记，对被征收房屋的户籍状况以及房籍状况进行锁定，以便后续开展工作。

第五步，拟定征收补偿方案，对方案论证，征求意见并修改公布

    房屋征收部门应该拟定征收补偿方案，报区县人民政府。征收补偿方案应当包括以下内容： 房屋征收与补偿的法律依据、房屋征收的目的、房屋征收的范围、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法、房屋征收补偿方式、标准和计算方法、补贴和奖励标准等；

区县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见。征求意见期限不得少于30日，区县人民政府应当根据征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

第六步，委托评估机构进行房屋价值评估

   房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

第七步，签订补偿协议，旧城区改建签约率不得低于80%，协议方能生效

  房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本细则的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费等事项签订补偿协议，因旧城区改建需要征收房屋的，签约比例由区县人民政府规定，但是不得低于80%。

第八步，对达不成协议或者所有权人不明确的，作出补偿决定并公告

   房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区县人民政府。区县人民政府应当依法按照征收方案作出补偿决定。

被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议、也可以依法提起行政诉讼。

第九步，对规定期限未搬迁，也未提起复议或诉讼的，申请法院强制执行

    被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。

   区县人民政府在申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。