律师观点分析

江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏07民终3943号 上诉人（原审被告）：A，女，1978年6月16日生，汉族，住江苏省东海县， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）：A，男，1978年4月2日生，汉族，住江苏省连云港市海州区， 原审被告：连云港XX公司，住所地连云港市海州区XX， 法定代表人：A，该公司负责人， 委托诉讼代理人：A，该公司职员， 上诉人A因与被上诉人B、原审被告连云港XX公司（以下简称乐达中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018）苏0791民初486号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结， 上诉人A上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不支付被上诉人任何费用，事实和理由：一审法院对上诉人、被上诉人及乐达中介公司签订的房屋买卖合同理解错误，上诉人与被上诉人对买卖的房屋为期房有明确的认识，合同第2条第1款“剩余房款111万于2018年3月15日一次性交付甲方”的约定是有前提条件的，就是如果该房能在2018年3月15日前顺利办理更名过户的情况下，该约定仅是对被上诉人履行付款期限的约定，当前提条件不成就时，该条约定自然不能适用，为此，双方在合同后特别作了补充约定“待甲方负责此房更名为乙方所有权时，乙方将剩余房款一次性付给甲方”，因此，“2018年3月15日”只是在特定条件下，约束被上诉人付款的约定，不能作为上诉人办理房屋更名期限的约定，涉案房屋系由上诉人通过司法拍卖合法取得，由连云区人民法院网拍成交确认书和（2017）苏0703执1276号执行裁定书确认，一审法院认定上诉人无法办理更名是错误的，上诉人多次联系负责拍卖涉案房屋的承办法官，确认该房屋正规合法、手续齐全，办理过户更名只是时间问题，并非无法办理过户更名，上诉人一直秉承诚实信用原则和契约精神，为该合同的履行做着不懈的努力，上诉人在本案中无过错，乐达中介公司作为专业的房产中介机构，应当对涉案房屋的交易有着清晰的认识和理性判断，应当对该合同履行的可能性有所预见，并对该交易行为及合同约定尽到谨慎的审查义务，但是乐达中介公司没有尽到以上义务，应当承担与其过错相应的责任， 被上诉人A辩称，2018年3月15日，双方的约定是购房者一次性向房屋拥有者全额付款，房屋拥有者在3月15日前将房屋更名为买房者，但是3月15日到期，上诉人未能完成更名义务，被上诉人多次要求上诉人完成更名义务，但是上诉人迟迟未履行义务，不得已，被上诉人要求上诉人双倍返还定金， 原审被告乐达中介公司辩称，第一次判决以后，该做的我们都已经做了，原来有2万的定金，交到我们第三方了，判决以后我们就把钱全部返还给被上诉人了，是上诉人自己负责更名，上诉人没有配合更名， A向一审法院起诉请求：1、要求解除B、A和乐达中介公司签订的房屋买卖合同，判令A、乐达中介公司双倍返还李文海定金合计40000元；2、诉讼费用由A、乐达中介公司承担， 一审法院认定事实：2018年1月22日，A（甲方）、B（乙方）和乐达中介公司（丙方）签订一份房屋买卖合同，合同约定：就乙方向甲方购买房产签订本合同：房屋权属情况：房屋地址为连云港市海州区XX第3#XX1-1502室，建筑面积89.14平方米，以司法拍卖确认书为准，卖方保证所填写和提供的有关该房屋的产权权属情况均是真实合法，保证上述房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，该套房屋售价总金额为113万元整，双方协商，决定乙方一次性付款，乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金2万元，此定金可转作购房款，剩余房款111万元于2018年3月15日一次性交付甲方，前提是甲方将此房更名为乙方，如甲、乙双方逾期由违约方向对方支付每日总房款0.1%的滞纳金，在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按甲方违约定金双倍赔偿，乙方违约定金不退的标准向对方支付违约金，因甲乙双方买卖此房屋为期房，双方协商一致将定金交于丙方，待甲方负责此房更名为乙方所有权时，乙方将剩余房款一次性付给甲方，丙方将定金支付甲方，合同中还对其他事项进行了约定，合同签订后，A向乐达中介公司交付了2万元定金，该房屋至今未办理更名登记， 2018年1月8日，连云港市连云区人民法院对案外人A所有的位于连云港市海州区屋（丘号：06172096-0114）在淘宝网上进行公开拍卖，A以98.3万元的最高价竞得，2018年1月24日，连云港市连云区人民法院作出（2017）苏0703执1276号之二执行裁定书，裁定被执行人A名下位于连云港市海州区产（丘号：06172096-0114）归买受人B所有，位于连云港市海州区产（丘号：06172096-0114）的所有权自本裁定送达买受人A时起转移，2018年1月23日，A为了办理房屋网签变更登记，向连云港XX公司交付了5000元定金， 一审法院认为，A与B、乐达中介公司三方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，双方合同中约定：A在交付定金2万元后，剩余房款111万元于2018年3月15日一次性交付A，前提是A将此房更名为B，该条款约定了A在2018年3月15日前，将剩余购房款111万元一次性交付给A的前提条件是A将此房更名为B，但A没能在2018年3月15日前将涉案房屋变更登记在B名下，违反了双方合同约定，应承担违约责任，由于A无法办理更名，A有权解除与B签订的《房屋买卖合同》，A要求B双倍返还定金4万元的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，一审法院予以支持，根据三方合同约定，乐达中介公司代A收取了2万元定金，在一审审理过程中，三方对乐达中介公司收取的2万元定金返还给A均无异议，因此，A返还的4万元定金中2万元由乐达中介公司返还给B， A提出司法拍卖的房屋不能直接办理名称变更系国家政策调整所至，A不应承担违约责任的抗辩意见，因未提供任何证据，一审法院不予支持，A提出乐达中介公司作为专业房产中介，应当知道相关政策，在双方签订合同时未尽提示义务，也应承担相应违约责任的抗辩意见，一审法院认为，根据A提供的连云港XX公司定金收据，A是委托连云港XX公司办理涉案房屋网签事宜，能否办理涉案房屋更名与乐达中介公司无关，因此，A该抗辩意见，一审法院亦不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除A与B、连云港XX公司于2018年1月22日签订的《房屋买卖合同》；二、B于判决发生法律效力后十日内双倍返还A定金4万元（其中2万元由乐达中介公司支付给A），一审案件受理费800元（A已预交），由A负担，A于给付上述款项时一并付给B， 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据， 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认， 本案二审争议焦点：1、对房屋买卖合同第二条第一款应当如何理解；2、乐达中介公司在本案中应否承担责任， 本院认为，关于争议焦点1，依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应该按照约定全面履行自己的义务，本案中，三方签订的房屋买卖合同第二条约定：剩余房款111万元于2018年3月15日一次性交付甲方，前提是甲方将此房更名为乙方，上诉人A上诉称该条款中的“2018年3月15日”只是在特定条件下约束被上诉人的付款时间的约定，不能作为上诉人办理房屋更名期限的约定，对此，本院认为，根据该条约定，A在2018年3月15日付清剩余房款的前提是B将此房屋更名至A名下，即A应当在2018年3月15日之前完成房屋的更名义务，上诉人A未在合同约定的期限内完成更名义务，被上诉人A据此要求解除合同并双倍返还定金并无不当，本院对上诉人A的该项上诉理由不予支持， 关于争议焦点2，上诉人A上诉主张乐达中介公司对该交易行为及合同约定未尽到谨慎的审查义务，应当承担与其过错相应的责任，对此，本院认为，合同条款系双方当事人协商一致而签订，对于房屋能否按约更名，上诉人A对此应当有所预见，上诉人A并未提交证据证明乐达中介公司对此具有审查义务及存在过错，故本院对该上诉理由不予支持， 综上，上诉人A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费50元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审 判 长　　徐　峰 审 判 员　　乙　斌 审 判 员　　刘　宁 二〇一八年十二月二十四日 法官助理　　孙潘红 书 记 员　　张　哲