律师观点分析

郭建方、王善花等案外人执行异议之诉民事判决书 江苏省连云港市中级人民法院 民事判决书 （2015）连民终字第01720号 上诉人（原审原告）郭建方，居民。 委托代理人李阳、高海荣，江苏顺维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王善花，居民。 委托代理人周洁，居民。 委托代理人王华民，江苏瑞里特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）马济花，居民。 委托代理人马济刚，居民。 原审第三人张建华，居民。 原审第三人徐静芝，居民。 以上两原审第三人的委托代理人颜廷强，江苏顺维律师事务所律师。 上诉人郭建方因与被上诉人王善花、马济花、原审第三人张建华、徐静芝案外人执行异议纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2015）赣民初字第00575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月13日公开开庭进行了审理，上诉人郭建方的委托代理人李阳，被上诉人王善花的委托代理人周洁、王华民、被上诉人马济花的委托代理人马济刚、原审第三人张建华、徐静芝的委托代理人颜廷强到庭参加了诉讼；因案件审理需要，本院于2016年3月7日第二次公开开庭审理，上诉人郭建方的委托代理人李阳，被上诉人王善花的委托代理人王华民、被上诉人马济花、原审第三人张建华、徐静芝的委托代理人颜廷强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郭建方一审诉称，2007年9月1日，郭建方和第三人签订买房协议一份，约定郭建方以35万元购买第三人坐落在某镇一小区深港宿舍综合楼底门面房第某间（现门牌号为××，其中现金支付191759.1元，另外第三人在工商银行贷款由郭建方按月归还。后第三人将房屋交付郭建方。房屋空闲一个月后，马济花提出租房使用，因双方系亲属关系，未有签订书面租赁协议。2013年10月马济花不租该房后，主动提出替郭建方联系租赁该房。2013年11月马济花告知郭建方该房租赁给外地人陈某开游戏厅，租金3万元。2014年12月租期届满，当郭建方准备收回房屋另行出租时，法院在执行王善花与马济花的借贷案件中，作出（2014）赣执字第0494号执行裁定书，查封了上述房屋。郭建方提出执行异议，法院以该案属于权属争议，告知起诉，现请求确认郭建方与第三人于2007年9月1日签订的买房协议有效；停止对位于某镇金海路深港综合楼某号门面房（即某镇一小区深港宿舍综合楼底门面房第某间）的执行。 王善花一审辩称：诉争房产在2009年已经出售给马济花，马济花与其前夫梁某是房产的真正所有人，请求法院依法拍卖该房产。 马济花一审辩称：答辩人根本就没有买过该房产，要求依法处理。 原审第三人张建华、徐静芝一审述称：我在2007年将该房卖给郭建方，并给郭建方出具收条，将房贷小本交于郭建方，由郭建方偿还余欠按揭贷款。之后二、三年，郭建方一次性还清房贷，银行结清单据也在郭建方处。 原审法院经审理查明，郭建方与第三人张建华系同学关系。第三人张建华、徐静芝系夫妻关系。郭建方系马济花姐夫。2007年9月1日，郭建方（作为甲方）和第三人张建华、徐静芝（作为乙方）签订买房协议一份，约定乙方将坐落在某镇一小区深港宿舍综合楼底门面房第某间（现门牌号为××，面积98.29平方米，以35万元价格转让给甲方，乙方在工商银行按揭贷款转由郭建方偿还，剩余房款191759.1元由郭建方于当日一次性付清。第三人张建华向郭建方出具收条一张。后该房屋产权未有办理过户登记，该房产目前登记房屋所有权人为张建华，房屋共有权人为徐静芝。之后该房由马济花及其丈夫梁某使用开手机店。2013年马济花作为出租方将该门面房出租给案外人陈延涛使用一年，租金3万元。2013年10月期间，马济花向案外人房某、王某借款时，分别向出借人出具抵押书一份，以环城北路深港综合楼50-3#门面房抵押，由马济花和其丈夫梁某在抵押书上签名确认。2013年11月21日王善花以马济花、梁某借其现金未还为由，向原审法院提起诉讼。2013年12月11日原审法院作出（2013）赣民初字第5466号民事调解书，调解马济花、梁某偿还王善花借款本金15万元及利息。因马济花、梁某未能按约定时间偿还债务，王善花申请执行，并申请保全马济花占有的登记在张建华、徐静芝名下的位于环城北路深港综合楼第13、14间门面房。原审法院作出（2014）赣执字第0494号执行裁定书，后案外人郭建方提出执行异议，原审法院作出（2015）赣执字第0009号执行裁定书，认定争议焦点为法院查封房屋属于权属问题，应通过诉讼解决，驳回异议人郭建方申请。2015年1月9日郭建方诉至原审法院，要求确认买房协议有效，要求停止对位于青口镇金海路深港综合楼50-3号门面房（即青口镇一小区深港宿舍综合楼底门面房第13、14间）的执行。一审庭审中，郭建方否认将该房另售他人，申请增加诉讼请求，要求马济花返还涉案房屋。马济花不认可购买该房，只承认曾经租用，受郭建方委托办理租赁、卖房等事项。王善花主张该房产权属已发生变更，提供马济花丈夫梁某证言，证实双方开始租赁，后在2009年郭建方要卖房，其夫妻借钱买房，与郭建方曾签订买房协议，该买房协议现在马济花处。同时认可双方共同使用该房借款抵押。王善花另申请证人房某、王某到庭作证，二证人证实借款时，马济花曾出示购房协议，然后用该房产作为抵押。 原审法院认为，公民的合法权利受法律保护。第三人张建华、徐静芝将登记在其名下的位于某镇一小区深港宿舍综合楼底门面房第某间转让给郭建方，双方签订买房协议，并将该房交付与郭建方，对郭建方与第三人之间的买房事实，郭建方、马济花、第三人张建华、徐静芝均无异议。王善花提供的梁某证言，也能证实2009年郭建方要卖房，因该协议是双方真实意思表示，故郭建方要求确认与第三人于2007年9月1日签订的买房协议有效的诉讼请求，原审法院予以支持。双方虽签订过买卖房屋的协议，但未有办理产权过户登记。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的转让须依法登记发生效力，未经登记不发生效力。王善花主张该房产权属再次发生变更，郭建方已不是房屋实际所有人，提供证人梁某当庭证言，梁某证明其与马济花在2009年从郭建方处购房，双方曾签订买房协议；王善花另提供书面抵押证明、马济花卖房广告等，证明马济花、梁某系实际房屋所有权人。因郭建方虽在2007年与第三人签订书面买房协议，但不排除之后其将房产转让。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》相关规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的。因本案执行异议诉争的房产权属尚不明确，故对郭建方要求停止执行该房产的诉讼请求，原审法院不予支持。郭建方要求马济花返还房产，与本案不属于同一法律关系，原审法院不作一并处理。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、确认郭建方与第三人张建华、徐静芝于2007年9月1日签订的买房协议有效；二、驳回郭建方要求停止对位于青口镇金海路深港综合楼50-3号门面房（即青口镇一小区深港宿舍综合楼底门面房第13、14间）执行的诉讼请求。案件受理费6550元，由郭建方负担。 郭建方不服一审判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实错误，一审判决已确认上诉人与原审第三人的门面房买卖协议有效，虽未办理物权转移登记，但上诉人已是该房屋的实际所有人，上诉人并没有将房屋转让给被上诉人马济花，马济花当庭承认，但一审法院仅凭与本案有利害关系的证人证言以及没有登记过且无效的不动产抵押合同就认定不排除上诉人将房屋转让给被上诉人马济花，只有证人证言，没有购房协议以及其他证据证明，一审判决事实认定明显错误。上诉人一审诉讼目的就是确认涉案房屋的所有权，而一审法院回避了这一重要诉求，属于明显错误。二、一审判决适用法律错误，一审判决以《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款认定上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，所以不予支持上诉人停止执行该房产的诉讼请求，明显适用法律错误。一审法院已确认上诉人与第三人的买房协议有效即上诉人为该房屋的实际所有人，享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人提出执行异议之诉是为了确认其对房屋的权利，停止对房产的执行。在上诉人申请执行异议程序时，一审法院裁决属于权属争议。既然一审法院裁决认为产权不明确，就应当查明事实，确认该房产的权属，而不是凭法官臆断或推断，认定该房产可能存在转让，排除上诉人对该房产的民事权益。一审法院模棱两可的做法违背了执行异议之诉的法律本意，也损害了上诉人的合法权益。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，依法确认上诉人对青口镇金海路深港综合楼50-3号门面房的所有权；撤销（2014）赣执字第0494号执行裁定书；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人王善花辩称：一、马济花、梁某系涉案房屋实际所有权人。房屋所有权的属性表现为占有、使用、收益、处分。自2007年以来，涉案房屋由马济花占用、使用，马济花在此开办手机店。2009年从郭建方处购买该商铺将其改造后，全家在此居住。后因马济花手机店效益不好及考虑其子女上学等原因。马济花于2013年12月以其个人名义将涉案房屋出租给陈延涛，年租金3万元由马济花收取。陈延涛因涉嫌犯罪，该房屋空置，马济花以个人名义发布出售该房屋的告示。由此可见，马济花、梁某系涉案房屋的所有权人。证人杜某证明马济花、梁某为购买本案涉案房屋向其借款25万元的事实，证人梁某出庭作证证明涉案房屋是由其与马济花出资购买，证人房某、王某证明亲眼目睹马济花、梁某购买本案涉案房屋所签订的房屋买卖合同，同时证明马济花、梁某将本案涉案房屋分别抵押给房某、王某。上述证据证明涉案房屋的买卖、处分权的行使等事实，足以证明马济花、梁某系涉案房屋所有权人。上诉人提交的其与张建华签订的涉案房屋买卖合同、收条系伪证。请求对本案相关当事人进行心理测试，上诉人称其系涉案房屋所有权人不能成立，涉案房屋没有办理产权过户登记，也没有由上诉人占有、使用、收益、处分。上诉人提交的银行还贷材料不能证明其系涉案房屋所有权人，上诉人提出异议是为了其私利，上诉人妻子为马济花在赣榆农商行贷款100万元提供担保，马济花没有偿还该贷款，上诉人妻子应承担担保责任，因此上诉人提出执行异议。上诉人的上诉不能成立，请求认定马济花、梁某系涉案房屋实际所有权人，驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人马济花辩称：房子不是马济花与梁某购买的，马济花也没有经济能力购买房屋。因为马济花与郭建方是亲戚关系，所以双方没有签订租赁协议。马济花与陈延涛签订的租赁合同中马济花只是受委托代为出租房屋。 原审第三人张建华、徐静芝述称：同意上诉人的上诉请求。 上诉人郭建方为证明其上诉主张，二审期间提供以下证据：1、2012年10月26日中国工商银行的现金存款凭证二份，证明由郭建方在2012年10月26日提前还清购房贷款，还款帐户是张建华的贷款帐号，上诉人在法院采取查封强制措施之前房款已经全部支付完毕。2、手机号码180××××2666的充值发票及移动信息表，证明该号码由上诉人在2011年12月30日至今一直使用，证明一审期间被上诉人王善花出示的证据之一卖房广告上的号码是上诉人的，也就证明被上诉人马济花只是受委托卖房，房屋实际所有人是郭建方。被上诉人王善花质证认为：对证据1，系复印件，不能作为有效的证据使用。在一审时梁某出庭作证，证明其在2009年的时候一次性支付给上诉人购房款35万元，在此之后的银行贷款余额由上诉人支付是符合常理的，在正常情况下2009年的时候郭建方应将按揭贷款一次性还清，所举的证据即使与原件相符也并不能够证明上诉人系涉案房屋的实际所有权人。对证据2真实性没有异议。对其证明目的有异议，与本案的关联性有异议。上诉人没有提交号码180××××2666的通讯明细，不能确认该手机号码的实际使用人，不排除上诉人利用其单位团购手机号码的机会为马济花办理相应手机号码的可能性。在一审法院执行局裁决科的时候郭建方到场的，当时提交卖房广告，郭建方承认两个号码都是马济花使用的，只是辩称是郭建方委托马济花卖房。一审的时候郭建方的代理人也承认这两个号码是马济花使用的。马济花、张建华、徐静芝对上诉人提交证据均没有异议。被上诉人王善花、马济花、原审第三人张建华、徐静芝二审期间均未提交新证据。 经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 另查明，本院二审期间，马济花陈述其没有向王善花借款，该款项是由梁某向周洁借款，其一直以为周洁即是王善花，在王善花与马济花、梁某的民间借贷纠纷一案执行时，原审法院执行局对马济花采取司法拘留措施以后，马济花才知道梁某与周洁是情人关系，周洁与王善花不是同一人，因此，其与梁某于2014年2月14日离婚。在马济花与梁某的离婚协议中未涉及涉案房屋。同时，马济花陈述，梁某所称2009年借杜某25万元和在农信贷款10万元用于购买涉案房屋，均不是事实，房某和王某持有的抵押证明是马济花在被房某、王某等人限制人身自由的情况下被迫书写的，对于卖房广告和出租给陈延涛的租赁协议均是受郭建方委托所做的行为，涉案房屋是郭建方所有，其从未购买过该房屋，也没有梁某、房某、王某所称的购房协议，仅是曾经租用过该房屋。 本案二审期间的争议焦点为：上诉人主张停止对涉案房屋的执行是否具有足以排除强制执行的依据？ 本院认为，王善花主张涉案房屋由马济花、梁某于2009年从郭建方处购买，其一审提供证人梁某的证言、房某和王某的证言及书面抵押证明、马济花卖房广告等证据予以证明。本院认为，首先，王善花一审期间提交的卖房广告和租赁合同不能证明马济花即为涉案房屋的所有权人；其次，梁某、房某、王某均与马济花存在利害关系，且梁某、房某在一审中参加旁听以后又以证人身份出庭作证违反诉讼程序；再次，梁某虽陈述其向杜某借款25万元以及贷款10万元用于购买涉案房屋，三位证人虽陈述看到过郭建方与马济花、梁某之间的购房协议，但均未能提供购房协议以及支付购房款的收条予以证明。综上，王善花提供的证据不足以证实郭建方将涉案房产转让给马济花、梁某的事实。 涉案房屋登记所有权人为张建华、徐静芝，郭建方主张涉案房屋由其从张建华、徐静芝处购买，并提供买房协议、收条等证据予以证实，郭建方、马济花、张建华、徐静芝对此均无异议，梁某亦陈述2007年涉案房屋系郭建方所有，王善花对梁某的证言亦无异议，一审判决据此确认郭建方与张建华、徐静芝于2007年9月1日签订的买房协议有效，并无不当，本院对此予以确认。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但张建华、徐静芝已将涉案房屋交付给郭建方实际占有使用，郭建方已付清涉案房屋的购房款，因此，郭建方对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分等权利。一审判决认定涉案房屋权属不明，该部分判决不当，本院依法予以纠正。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，故对郭建方要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。另，对郭建方上诉请求依法确认其对青口镇金海路深港综合楼50-3号门面房的所有权以及撤销（2014）赣执字第0494号执行裁定书，均超出原审诉讼请求范围，本院对此不作处理。 综上，一审判决认定不排除郭建方将涉案房产转让，并认定涉案房产权属尚不明确，该部分事实认定证据不足，判决不当，本院依法予以纠正。对郭建方的上诉请求未超出一审诉讼请求范围的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、维持连云港市赣榆区人民法院（2015）赣民初字第00575号民事判决第一项； 二、撤销连云港市赣榆区人民法院（2015）赣民初字第00575号民事判决第二项； 三、停止对位于连云港市赣榆区某镇金海路深港综合楼某号门面房（某镇一小区深港宿舍综合楼底门面房第某间）的执行。 一审案件受理费6550元（郭建方已预交），二审案件受理费6550元（郭建方已预交），均由王善花负担。 本判决为终审判决。 审判长乙斌 代理审判员万红英 代理审判员程艳 二〇一六年三月三十一日 书记员张丹 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判