【案 由】租赁合同纠纷。
【案情简介】
原告深圳市xx股份有限公司，住所地：深圳市龙岗区xx街道xx社区xx路，法定代表人：罗某。
被告凌某，男，1971年9月11日生，住所地：深圳市龙岗区xx街道xx号。
原告诉称：2001年12月29日，原告（原名称：深圳市xx经济发展公司）与被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于xx村xx号戏院二楼以上物业出租给被告投资经营卡拉OK，租赁期限为10年，即从2002年1月1日起至2011年12月31日止，其中2002年、2003年、2004年每月租金为人民币10000元，2005年每月为人民币11000元，2006年每月为人民币12000元，并约定装修免租期为3个月。合同签订以后，原告依约向被告交付了物业。2006年5月29日，原、被告签订《协议书》，约定原告与被告一致同意提前解除2001年12月29日签订的《租赁合同》，租金计至2006年5月30日止。截止至2006年5月30日，被告应向原告支付租金人民币522500元，而被告实际支付60000元，尚欠原告租金410000元。原告多次催收，但被告一直置之不理，原告迫于无奈，从2008年起开始扣发被告在村里的分红款项共计人民币54381.78元，但被告仍欠原告租金355618.22元未付。原告提交了《租赁合同》、《协议书》为证。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求：1.被告支付原告租金人民币355618.22元；2.本案诉讼费由被告承担。另外，原告在庭审时确认其请求的第一项支付租金为房屋使用费。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
【争议焦点】
原告与被告签订的《租赁合同》是否有效？被告是否拖欠原告租金355618.22元？被告应否支付拖欠的租金？
【处理结果】
深圳市龙岗区人民法院作出判决如下：
一、被告凌某应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市xx股份合作有限公司房屋使用费355618.22元；
二、驳回原告深圳市xx股份合作有限公司的其他诉讼请求。
【案例评析】
本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，但双方涉及的租赁房屋没有房地产证及建设工程规划许可证，根据相关法律规定，签订的合同应属无效合同。虽属无效合同，但被告一直有使用、占有涉案房屋，被告应支付房屋使用费。对房屋使用费的金额，原告有提供证据予以证实，而被告未答辩也未提供相反证据，应承担举证不能的后果。故法院判决被告支付原告房屋使用费355618.22元是符合法律规定的。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMZ0640档案编写】
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执业资质：1440320**********
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执业机构：广东国晖律师事务所
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擅长领域：合同纠纷刑事辩护婚姻家庭交通事故法律顾问
