【案 由】房屋租赁合同纠纷。
【案情简介】
原告谭某，男，1988年9月3日生，户籍地址：北京市海淀区xx街道xx花园xx单元。
被告深圳市xx物业管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区xx街道xx路xx号，法定代表人：张某。
原告诉称：原告与被告于2014年3月12日签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于xx工业园25栋1楼B区的物业作为仓库之用，租赁期限为：2014年2月25日至2019年12月31日，其中2014年2月25日至2014年3月底为免租期，租金为11800元/月，每年每月递增10%，保证金为23600元。原告缴纳了保证金23600元，并按时缴纳租金和各项费用。合同签订前，被告一再保证该仓库的各项报建手续均齐全，让原告不用担心。后经原告调查了解，被告出租的仓库根本没有任何的报建手续，原告与被告签订的《仓库租赁合同》属于无效合同。得知此情况，原告告知被告其将于近期搬离仓库，并要求被告返还押金。但是，被告不但不同意返还押金，还多次无理阻挠原告正常出货。原告于2015年8月15日搬离被告物业，并特意在2015年8月27日发《律师函》给被告，告知其由于《仓库租赁合同》无效，原告已于2015年8月31日起，不再承租被告的物业，并要求被告返还押金23600元。《律师函》送达被告后，被告却置之不理。原告提交了仓库租赁合同、收据、律师函以及EMS快递单作为证据证明。为了维护自身的合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告双方于2014年3月12日签订的《租赁合同》无效；2.被告向原告返还租赁保证金23600元，并按银行同期同类贷款利率支付自原告支付保证金之日起（即2014年3月13日）起至全部返还之日止的利息，暂计至2015年9月24日，利息为2311.75元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1.被告与原告于2014年3月12日签订的租赁合同合法有效，该租赁物已经在房管部门办理了备案，且办妥了房屋租赁手续；2.原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示；3.被告与业主xx电器（深圳）有限公司签订的租赁合同约定被告有转租的权利，因此，被告在本案中不存在任何过错；4.基于原、被告双方签订的合同真实有效，而原告单方解除与被告的合同是违约行为，因此原告请求返还保证金23600元无事实和法律依据。同时，原告至今还没有将房屋交付给被告，依法应承担该期间的使用租金。
【争议焦点】
双方签订的租赁合同是否有效？被告是否应该返还原告保证金23600元？
【处理结果】
深圳市宝安区人民法院作出如下判决：
一、原告谭某与被告深圳市xx物业管理有限公司于2014年3月12日签订的《租赁合同》为无效合同；
二、被告深圳市xx物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谭某返还租赁保证金人民币23600元；
三、驳回原告谭某的其他诉讼请求。
【案例评析】
本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原、被告在意思表示真实的基础上签订了《租赁合同》，依法来说应该是合法有效的，但是在涉案房屋至今仍无合法产权登记的情况下，结合案外人xx电器（深圳）有限公司现正就涉案房屋申请历史遗留违法建筑处理的事实，因行政主管部门尚未对涉案房屋作出确权或准许临时使用的决定，应视为涉案房屋属未按建设工程规划许可规定进行建设的房屋，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，本案原告与被告之间签订的《租赁合同》属无效合同。合同无效的，自始无效。
根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，即被告应向原告返还所收取的租赁保证金23600元，原告应向被告返还所承租的物业，同时原告应参照合同约定的标准支付被告实际占有使用物业期间的占有使用费。
【相关规定】
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS2144档案编写】
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执业资质：1440320**********
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执业机构：广东国晖律师事务所
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擅长领域：合同纠纷刑事辩护婚姻家庭交通事故法律顾问
