云南省玉溪市红塔区人民法院
　                    　民事判决书
　　                          (2012)玉红民一初字第592号
　　原告金某某，男，汉族。
　　委托代理人郎晓男，司佐洋，云南法闻律师事务所律师，特别授权代理。
　　被告桂某某，男
　　委托代理人孙某某，云南某律师事务所律师，特别授权代理。
　　本院于2012年4月18日立案受理了原告金某某与被告桂某某房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序于2012年5月30日公开开庭进行了审理。原告金某某的委托代理人朗晓男、司佐洋，被告桂某某及其委托代理人孙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告金某某诉称,2010年10月13日和2011年1月1日原、被告分别签订了两份房屋租赁合同，均约定被告将自己所有的位于玉溪市文化路民营商贸城利新街6号房屋一幢出租给原告，租期为九年，租金每三年支付一次，前三年的租金共计19万元原告按合同约定于2010年10月13日和11月13日两次支付给被告。但被告却按未合同约定向原告交付租赁房屋，直到2011年4月被告才告知原告双方签订的合同已无法履行，其愿将已收取的19万元租金尽快退还原告，后双方就解除租赁合同一事达成协议，但被告仅退还了原告租金3万元，剩余16万元至今未退还。故诉至法院要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，判令被告退还原告房租16万元，支付自2010年11月14日起至2012年4月30日止同期银行贷款利息14279元，支付违约金38000元，并承担本案诉讼费。
　　被告桂某某辩称，不能履行合同的原因是原告不想要租赁房屋，因双方已协议解除了房屋租赁合同就没有必要要求解除合同，对原告要求退还16万元的租金无异议，利息和违约金系重复计算，且违约金只能按16万元的20%计算。
　　本案在审理过程中，原告金某某针对自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据:
　　一、协议、房屋租赁合同、房屋所有权证各一份，证明原、被告双方签订两份房屋租赁协议，均约定被告将自己所有的位于玉溪市文化路民营商贸城利新街6号房屋一幢出租给原告使用，并约定了租期、租金及违约金等事项。
　　二、收条二份，证明原告按合同约定，按期足额分别向被告支付了订金及租金共计190000元。
　　三、房屋租赁合同还款协议一份，证明因租赁合同无法履行，原、被告双方协商签订了一份还款协议，约定被告退还原告房租款的金额、时间及违约金。
　　上述证据经被告桂某某质证认为:对原告提交的第一、二、三组证据均无异议，同时还款协议能证明双方没有约定利息。
　　被告桂某某针对自己的答辩主张，向法庭提交了以下证据:房屋租赁合同和中国建设银行存款凭条各一份，证明被告通过银行退还了原告房租30000元。
　　上述证据经原告金某某质证认为:对被告桂某某提交的证据无异议。
　　本院认为:对原、被告双方提交的证据双方当事人均无异议，本院予以认定。
　　综上所述，本院认定本案事实如下:2010年10月13日原、被告告签订了《协议》一份，双方约定被告将自已所有的位于玉溪市文化路民营商贸城利新街6号房屋一幢出租给原告使用，租期为九年，前三年的租金19万元一次性支付，此后房租每三年一付，每三年以10%递增。同日原告支付给被告订金20000元，2010年11月13日支付给被告房租170000元。2011年1月1日双方签订了《房屋租赁合同》一份，双方就2010年10月13日签订的协议作出了新的约定，租期为9年(自2011年1月1日至2020年1月1日止)，房屋租金每三年一付，头三年商定为19万，此后第二个三年在19万的基础上递增20%。第三个三年在19万的基础上递增30%，头三年房租于签订合同生效之日起一次性付清.....合同签订后租赁房屋未交付给原告使用。2011年4月13日原、被告双方签订了《房屋租赁合同还款协议》一份，双方约定:2010年10月13日和2011年1月1日签订的租赁合同无法履行，被告于2011年10月31前退还原告租金，如被告违约，需向原告支付违约金20%。2011年10月30日被告退还原告租金30000元。2012年4月18日原告诉至法院要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，判令被告退还原告房租16万元，支付自2010年11月14日起至2012年4月30日同期银行贷款利息14279元，支付违约金38000元，并承担本案诉讼费
　　本院认为，原、被告双方于2010年10月13签订了《协议》后，双方又于2011年1月1日签订了《房屋租赁合同》，《协议》和《房屋租赁合同》中约定内容不一致部分应以《房屋租赁合同》的内容为准，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务，后双方又签订了房屋租赁合同还款协议，解除了双方签订的租赁合同，且就退还租金及违约责任作出相应约定，也符合法律规定，双方也应按约定履行自己的义务,但被告未按双方约定的时间退还原告租金19万元，仅退还了3万元，还剩16万元未退还，其行为已违反双方的约定，应承担违约责任。对于原告要求被告支付自2010年11月14日起至2012年4月30日同期银行贷款利息14279元不符合法律规定，本院不予支持，对于原告要求支付违约金38000元，因被告未按约定退还的租金是16万元，故违约金的计算只能以未退还金额16万元x20%=3.2万元支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:
　　一、解除原、被告双方2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》;
　　二、由被告桂某某于本判决生效之日起十日内退还原告金某某房屋租金160000元，支付违约金32000元，共计192000元;
　　三、驳回原告金某某的其它诉讼请求。
　　案件受理费4494元，减半收取2247元，由原告金某某负担221元，由被告桂某某负担2026元。
　　如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。