【房屋买卖纠纷】付完80%房款后，到手的房子“飞了”？

律师观点分析

小汪是上海本地人，手握两套小户型，生活条件不错。他一直有个梦想——两套小户型变一套大户型，那就更完美了。

2012年，上海房价开始上涨。时不我待，小汪马上把手里的两套小户型拆迁房挂到中介，并很快顺利卖出。拿着卖房的钱，买房却成了大问题，看来看去没有中意的，小汪不免开始焦躁起来。

这时，一个姓黄的男人突然出现了，他手中的房产完全符合小汪的梦想——大户型、地段好、房型棒，挂牌价格还比同一小区的平均售价便宜几十万。唯一有点不足的是，该处房产上还有一个银行抵押。

黄某看出了小汪的心动，极力保证房产绝对没问题，并劝说小汪签订了房屋买卖合同。小汪按照合同支付首付款后，黄某如约解除了该处房产的银行抵押。小汪对其更加信任，很快又按照合同约定向黄某支付了第二笔房款，合计已达房款总价的百分之八十。

然而就在小汪准备办理商业贷款时，银行方面却传来一个惊人的消息——在查询买卖涉及的房屋产权信息时，银行发现该处房产已被乌鲁木齐市中级人民法院查封了！这消息犹如晴天霹雳，完全出乎小汪的意料之外。原来黄某在售卖此处房产之前，已经同时在多个法院被起诉，涉案金额多达几千万。他手里原本还有一套别墅，也因为诉讼被拍卖执行。卖给小汪的这套，是黄某怕自己一无所有，赶在法院执行前低价挂牌的。

小汪第一时间来律师事务所找到我们，希望争取自己的合法权益。我们当机立断，陪同小汪一同前往乌鲁木齐中院申请案外人执行异议，乌鲁木齐中院在收到小汪的申请后暂时中止了房屋的执行拍卖。按照我们的建议，小汪主动将剩余购房款交付乌鲁木齐中院，并由乌鲁木齐中院将购房款分配给黄某的债权人。至此，乌鲁木齐中院对该房产解封。随后我们又到房屋所在地法院起诉黄某，要求他继续履行合同、配合办理过户手续。最终法院支持了我们的全部诉请，小汪胜诉了。

律师建议，在房屋买卖尤其是二手房买卖中，以下几点在签订买卖合同前务必要注意：

1、核实交易对方的主体信息

在签订买卖合同前，要仔细查看卖方的房产证，确定房产证上注明的全部产权人信息。如果房产证上有两个人，在签订买卖合同时就需要两个人签字；另外，还要看卖方购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属；最后，在可以的条件下查询卖方是否存在涉诉信息，以防在交易过程中房产被法院查封。

2、到当地房地产交易、管理部门查询房产信息

到房地产交易、管理部门查询全部的房产信息，可以在第一时间让您了解房屋的产权情况，尤其确认房产信息中有无设立的抵押权。如果在买卖合同签订时，双方知晓房屋存在抵押权，就应当在合同中明确约定抵押权的涤除时间。

3、签订买卖合同、明确违约责任

将双方的具体约定写入合同，尤其时付款时间、交房时间、产证办理时间。同时需要明确，在前述时间点中某方未能按约履行相对应的违约责任；明确约定买卖合同的协议解除条款和单方解除条款，让违约方承担因违约造成的损失。