律师观点分析

            劳动局与贺某房屋租赁合同纠纷

上诉人（原审原告、反诉被告）：劳动局。

法定代表人冯某，该局局长。

委托诉讼代理人：周存平，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人：周俊，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人（原审被告、反诉原告）：贺某，男。

委托诉讼代理人：罗峰，湖北联邦律师事务所律师。代理权限：一般授权。

委托诉讼代理人：王丹青，湖北联邦律师事务所律师。代理权限：一般授权。

上诉人劳动局（以下简称劳动就业局）与上诉人贺某房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市襄城区人民法院民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审判决认定案件基本事实不清，适用法律错误：一、本案案由应当确定为房屋租赁合同纠纷。民事案件案由应当依据当事人争议的民事法律关系的性质确定。而排除妨害纠纷属于物权纠纷，是物权受到他人的妨碍而引发的纠纷。本案双方当事人签订有书面房屋租赁合同，租赁期间届满，承租人将租赁物按照合同约定交付承租人，是承租人的义务，承租人不履行的，人民法院在确认双方合同关系消灭的前提下，可以判决承租人交付房屋。但不能因承租人负有交付房屋的义务，而将双方的纠纷确定为物权纠纷。二、民法上所谓期间，是指某一期日与某一期日间的时间，即从一定时间继续到达一定时间。虽然时间不依人的意志而自然流失，但合同期间，当事人可以进行约定和变更，当当事人更加关注时间的经过以实现自己的民事权利时，合同约定的期间就应当是一定长度的时间，而不是历法上的时间。当历法上的时间到达，但合同约定的时间长度因其他原因未能达到时，并不必然导致合同关系终止，当事人可以协商变更时间或者请求人民法院予以延长。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。在租赁关系中，出租人主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。劳动就业局在租赁期间内停水停电，导致租赁合同不能正常履行，在此情形下，原审判决认定合同期间因当事人约定的期日到达而届满，没有法律依据。三、本案重审时，应当在向当事人释明的基础上，告知当事人可以变更诉讼请求，针对当事人的诉讼请求进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、三项之规定，裁定如下：

一、撤销襄阳市襄城区人民法院民事判决；

二、本案发回襄阳市襄城区人民法院重审。

本裁定为终审裁定。