房屋买卖合同纠纷案件——房屋所有权纠纷

律师观点分析

上诉人（原审原告）：刘某。

被上诉人（原审被告）：张某。

本律师为被上诉人张某的委托诉讼代理人，山东昌智律师事务所律师。

刘某上诉请求：

1.依法撤销滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初2493号民事判决；改判支持上诉人刘某的诉讼请求；

2.本案一审、二审诉讼费用由张某承担。

张某辩称，一、刘父为涉案房屋买卖行为的实际相对人。刘某与刘父是父子关系，在2018年购房时刘某仅二十岁，并无购买房屋的经济能力，针对涉案房屋全程与张某磋商、交涉、打款的人是刘某的父亲刘父。刘父通过领域房产公司居间介绍向张某购买涉案水岸华庭小区16号楼2单元202室、301室。张某与刘父达成口头协议，将涉案两套房产以80万元的价格卖给刘父，随后刘父向张某支付了10万元购房款，2018年7月13日刘某及刘父共同向领域房产公司出具欠两套房产中介费5000元的欠条。刘父在向张某交付10万元房款后，并没有按照约定及时结清余款70万元。经协商于2018年11月10日，由刘父向张某出具保证书一份，并签名确认，以上种种行为可以证明涉案房屋买卖行为的实际相对人为刘父，刘某对刘父的行为知悉且明确，刘父实际上为刘某的代理人，其行为对刘某同样具有法律效力及约束力。二、张某不应返还涉案欠款。张某与刘父于2018年11月10日签订《保证书》，内容为：“2018年7月份，刘父在张某处购买××路××路××路××水岸华庭16号楼二单元一楼西户102和二楼东户201二套房产计80万元及车库50平方。7月份刘父首付10万元，剩余70万元定于12月30日付清首套二楼款30万元及利息2万元。刘父因种种原因未能付款。2018年11月10日，刘父保证在2018年12月30日前付给张某32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归张某所有。两套房产张某可自行处置，在交32万元首付款后过户给刘父。特此保证。”该保证书由刘父签名确认，保证合同到期后，刘父没有如期交纳购房款。该保证书对于买卖双方发生的事实和经过进行了描述，并对后续房款缴纳时间、逾期不能缴纳房款的后果、对所交10万元购房款的处分以及两套涉案房产的处置进行了约定并予以保证。基于该份保证书的约定可知涉案10万元购房款性质上属于定金，依据《民法典》587条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”因刘某及其代理人未能按时付款，导致双方的买卖合同解除，而用于购房所付定金也归张某所有，刘某主张张某双倍返还定金的主张无事实和法律依据，不应予以支持。三、张某对涉案房屋系有权处分。依据签订的商品房买卖合同与购房发票可以证明涉案房屋原实际所有权人为吴某，吴某因故死亡，涉案房屋被吴某的法定继承人父亲吴父、母亲吴母、妻子丁某及两个未成年女儿胡文轩、胡宇轩继承。吴某的法定继承人于2015年12月25日签署授权委托书，委托张某“为吴某位于××路××路××小区××号楼××单元××室××号楼××单元××室房××房处置的受托人。受托人张某的代理权限为：代为寻找买方、洽谈价格、代收定金；代为维权诉讼、纠纷处置；代为申请、办理相关证件。”因吴某两女儿并未成年，2015年时一为限制民事行为能力人、一为无民事行为能力人，其母丁某为法定监护人，依据《民法典》第23条之规定胡母亦是胡1、胡2的法定代理人；依据《民法典》第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”胡母为维护被监护人的利益，代理处分二被监护人的财产签署授权委托书的行为为有权处分，张某已在交易时说明了房产权属情况，并且向刘父出具了购房合同和授权委托书，证明张某有两套房产的处分权，系有权处分。并且，遗产继承为被继承人死亡即发生效力，并不以登记为生效要件，刘某的主张无法律依据，不应支持。四、刘某对房屋产权问题知悉且表示接受。刘某诉称多次催促张某尽快取得涉案房产所有权与事实不符。在刘父向张某出具保证书后，张某并没有收到刘某及其父亲刘父任何形式的催促，张某尽快取得涉案房产的所有权证的请求。理由是：涉案两套房产因开发商对外有债务、无人办公等原因，致使暂时不能办理房产证。张某当时已向刘父做了情况说明。依据2018年7月份涉案房产周边成交的参考价格，房产均价应为每平方米7500元左右，而交易双方所达成的买卖合同的房产均价为每平方米4000元，该价格远低于市场价的原因，就是暂时不能办理房产证。对此，张某请当时参与撮合交易的滨州市领域房产有限公司（中介方，以下简称领域房产公司）出具了证明一份。中介方同时提供了刘某与刘父父子二人向领域房产公司出具的欠到5000元中介费欠条一份。该份证据证明了领域房产公司对两套涉案房产详细信息已向买方作出了情况说明，并无隐瞒。以此佐证张某陈述的交易事实经过，同时证实在交易达成时，张某已向买方告知了暂时不能办理房产证瑕疵的事实。刘某与其父亲刘父应对买卖合同中所产生的风险自行承担责任。

刘某向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年7月13日达成的房屋买卖合同；2.判令张某双倍返还定金20万元；3.诉讼费用由张某承担。

一审法院认定事实：刘某委托其父亲刘父为其购买房产。刘父通过领域房产公司居间介绍向张某购买涉案水岸华庭小区16号楼2单元202室、301室。双方未签订书面购房合同，口头约定房款共计80万元。

2018年7月13日，张某出具收条一张，载明：今收到刘某交来水岸华庭16号楼2单元1层2-102号、2单元2层2-201号两套房定金10万元。收到条以实际资金到账为准。收到条后，张某还书写了“等刘某交清全部房款80万元，双方办理中介公司签约”、“此协议7月13日至9月13日办理完毕”内容。

同日，刘父通过刘某账户向张某支付定金10万元。刘某、刘父共同向领域房产公司出具欠两套房产中介费5000元的欠条。

2018年11月10日，刘父向张某出具保证书，载明：2018年7月份，刘父在张某处购买××路××路××路××水岸华庭16号楼2单元1楼西户102和2楼东户201。两套房产计80万元带车库50平方米。7月份刘父首付10万元，剩余70万元定于12月30日付清首套二楼款30万元及利息2万元。刘父因种种原因未能付款。2018年11月10日，刘父保证在2018年12月30日前付给张某32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归张某所有。两套房产张某可自行处置。在交32万元首付款后过户给刘父。特此保证。该保证书中载明的水岸华庭16号楼2单元1楼西户102和2楼东户201在管理部门登记编号为16号楼2单元202室、301室。

后，刘父、刘某未能如期支付购房款。

另，涉案房产备案登记在案外人吴某名下。吴某于2014年去世，其法定继承人为其父母、妻子及两个女儿（分别出生于2004年3月、2008年12月）。2015年12月25日，吴某父母及妻子向张某、吕民华出具授权委托书，委托其出售涉案房产。

一审法院认为，本案争议焦点为张某是否有权出售涉案房产。吴某法定继承人向张某出具了授权委托书，委托其出售涉案房产。张某的行为系有权处分。刘某主张张某未取得涉案房产的所有权导致其合同目的无法实现，无事实及法律依据。刘父系刘某进行涉案房产买卖的代理人，其代理行为对委托人刘某发生法律约束力。刘父在未能如期支付购房款的情况下向张某出具了保证书，该保证书对刘某有约束力。依据刘父出具的保证书“刘父保证在2018年12月30日前付给张某32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归张某所有。两套房产张某可自行处置”，该承诺的意思表示为附条件的合同解除。即如刘父未能在2018年12月30日前支付购房款32万元，则房屋买卖合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，涉案房屋买卖合同于刘父、刘某未依保证书承诺支付购房款时解除。刘某现主张解除涉案房屋买卖合同，无法律依据，不予支持。刘父、刘某未依约付款，应依约承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，刘某主张张某双倍返还定金20万元，无事实及法律依据，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四十五条第一款，第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款规定，判决：驳回刘某的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由刘某负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案涉及的房屋买卖关系在相对人存在实际权利人与行为人不一致的情形，首先是出卖方张某的身份，张某一方面主张其系实际权利人，另一方面主张其系吴某亲属的代理人。一、二审诉讼期间，吴某亲属到庭作证，证实涉案房屋系吴某顶名，实际权利人是张某，同时证实授权委托书中的签名是其本人签名，授权是其真实意思表示，故张某无论基于权利人身份还是代理人身份，在本案中系有权处分。其次买受人一方，对于刘父的身份，其与刘某系父子关系，买房当时刘某尚不满二十周岁，故由刘父实际操作，并以其子刘某名义买房亦合乎常理，鉴于张某出具的收据中表明系刘某交纳的定金，故认定刘父系刘某的代理人并无不当，其后刘父以其名义向张某出具保证书，其相应后果应由被代理人刘某承担，刘某上诉主张其不知情及刘父超越代理权，均不能成立。本案中，张某在合同履行中并无致使合同目的不能实现之行为，因此，刘某一方要求张某双倍返还定金无法律依据。故刘某的上诉理由不能成立。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。