房屋租赁合同纠纷案件，拖欠房租，逃避责任

律师观点分析

上诉人（原审被告）：张某。

被上诉人（原审原告）：李某。

本律师为被上诉人李某的委托诉讼代理人，山东昌智律师事务所律师。

张某上诉请求：

1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院作出的（2020）鲁1602民初2603号民事判决第一、二项，并改判为驳回李某的一审诉讼请求；

2.一、二审费用由李某承担。

李某辩称，一、张某应当向李某给付2020年余下房屋租金4万元。1.依据双方签订的《租赁合同》第三条（1）款约定：“每年房租为捌万元整，付款方式年付，提前一个月缴纳下一年租金”证明，张某本应在2019年10月将下一年度房屋租金8万元向李某足额缴纳，但实际上，张某却一直拖延未付，通过张某一审提交的通话录音内容上可以明确得知该次通话仅是当事人之间关于对变更租赁方式和租金方案的探讨和交流，并非张某所说的“租金已调整为4万元”，张某曲解该录音含义，目的是逃避应当承担的责任。因此依据双方的《租赁合同》张某应当将余下4万元租金给付与李某。2.依据《租赁合同》第八条约定：“合同期内，甲乙双方均不得单方面终止合同...若乙方违约，需按当年商铺租赁费的双倍支付违约金给甲方。”张某单方面终止合同的行为构成了违约，应当依约向李某支付违约金16万元，而李某在一审中要求解除双方租赁合同并要求张某支付违约金的主张二者并不冲突，首先张某单方面搬离承租房屋仅导致了合同现实中无法继续履行但该租赁合同依然有效，合同双方依然受到合同条款的约束，依据《租赁合同》第九条约定：“若乙方不想再继续租赁，需提前三个月通知甲方。”而张某无视合同约定对不再继续承租房屋的事实只字未提，在拖欠房租的同时私下偷偷搬迁给李某造成了严重的经济损失属于严重的违约行为。因此李某主张请求法院依法判决解除双方《租赁合同》，并要求张某给付违约金16万元并不冲突于法有据。二、张某所称本案诉讼期间李某将涉案房屋另行租赁他人的事实并无证据予以支持，且在本案诉讼发生时，张某已搬离涉案房屋，张某该主张与本案审理无关。张某主张的“本案应认定为受疫情影响属不可抗力”的说法亦不能成立，涉案租金本应在2019年10月即给付给李某，而在李某屡次索要未果、张某一直拖欠的情况下才拖至2020年，新冠疫情爆发于2020年1月，2019年11月尚未出现新冠病例，何来疫情一说，因此该案不属于不可抗力，也不适用《涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》。综上所述，请求人民法院依法判决驳回张某的诉讼请求，支持李某的主张。

李某向一审法院起诉请求：1.判令张某向李某支付2020年余下房屋租金4万元，并解除双方租赁合同；2.判令张某向李某支付违约金16万元；3.判令张某支付解除租赁合同后对涉案房屋的占有使用费，按每日223元计算；4.本案诉讼费、保全费和保全担保费由张某承担。

一审法院认定事实：2018年7月1日，滨州双晨商贸有限公司（甲方，出租方）与李某（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于滨州市××路××号市××幢××号出租给乙方；租期5年，自2018年7月1日至2023年6月30日；年租金24万元。同日，滨州双晨商贸有限公司向李某出具租赁委托书，授权李某对滨州市××路××号市××幢××号房屋整栋进行出租，并允许其以自己名义对外签署租赁合同、收取房屋租金等事务。

2018年11月6日，李某（甲方，出租方）与张某（乙方，承租方）签订租赁合同，约定：甲方将位于滨州市××路××号市××幢××号××层××层商铺××方；期限3年，自2018年11月18日至2021年11月17日；每年租金8万元，付款方式为年付，提前一个月缴纳下一年租金；甲方有权在乙方拖欠该租赁费超过结算期15个工作日后收回该商铺的经营权和出租权；合同期内，甲乙双方均不得单方面终止本合同，如甲方单方面解除合同，由此给乙方造成经济损失的，由甲方全额赔偿，并按当年商铺租赁费的双倍支付违约金给乙方，若乙方违约，需按当年商铺租赁费的双倍支付违约金给甲方；因不可抗力造成的损失，甲乙双方无须承担责任，“不可抗力”事件的范围以国家有关法律规定为准。

后因张某未在2019年10月份缴纳下一租赁年度租金8万元，李某多次催要，并于2020年5月31日通过微信向张某发出通知，要求张某在接到通知三日内支付全部租金，逾期未支付将根据合同约定收回该商铺的经营权和出租权，并追究违约责任。期间当事人多次通过微信、电话沟通，张某告知了李某因疫情影响导致无法经营并赔本的情况，并与李某探讨了张某将其所租商铺再转租一半的方案。2020年6月5日，张某通过微信通知李某涉案商铺已腾空，要求与李某结算房租并交付钥匙。

当事人沟通期间，张某陆续向李某支付租金4万元。

另查明，2020年2月1日，滨州市市中办事在案涉商铺所在小区张贴公告，因疫情严峻，本小区实行全天24小时封闭管理，人员一律禁止出入，恢复时间另行通知。

一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案有两个争议焦点：一是当事人签订的租赁合同是否已解除；二是李某主张的租金、违约金、房屋占有使用费是否应当得到支持。

对于争议焦点一，当事人签订的租赁合同约定张某在2019年10月份应当缴纳下一年度租金8万元，张某逾期未交，李某在催要过程中曾于2020年5月31日通过微信要求张某在接到通知三日内支付全部租金，逾期未支付将收回该商铺的经营权和出租权，双方沟通无果后张某于2020年6月5日通过微信告知李某房屋已腾空，要求进行结算并交钥匙。当事人均表达了解除合同的意向，李某有权根据合同约定解除合同。鉴于张某已搬出案涉房屋，根据本案查明的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，一审法院确定本案租赁合同的解除时间为2020年6月17日。

对于争议焦点二，李某要求解除合同，又要求张某支付2020年尚欠租金4万元于法无据，不予支持。张某提交的电话录音仅是当事人之间关于对变更租赁方式和租金方案的探讨和交流，并未付诸实施，张某据此主张房屋年租金已调整为4万元，不予采纳。张某已支付半年租金4万元，尚应支付李某一个月租金6666.67元。对于李某的违约金主张，张某辩称新冠疫情系不可抗力，应当免除其违约责任，但张某逾期支付租金在先，新冠疫情发生在后，依法不能免除张某的违约责任，但新冠疫情给张某的正常营业造成了较大影响，李某重新对外租赁亦需要一定时间，综合考虑本案案情，一审法院确定张某应当向李某支付违约金4万元。对于李某主张张某应按每日223元支付解除租赁合同后对涉案房屋的占有使用费的主张，无事实和法律依据，不予支持。

综上所述，对于李某的合理诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决：一、张某于本判决生效后十日内支付李某租金6666.67元；二、张某于本判决生效后十日内支付李某违约金4万元；三、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3670元，由李某负担2826元，张某负担844元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，张某主张其已与李某协商调整租赁范围及租金数额，李某不予认可。经审查，双方对此未形成明确书面合意，张某提交的其与李某的电话录音显示双方同意调整租赁范围及租金数额的前提系另一半房屋能实际转租，但实际情况另一半房屋并非实际转租，故租赁范围和租金数额并未调整。张某主张已支付完毕全年租金，不能成立。张某虽于2020年6月5日微信通知李某涉案商铺已腾空并要求结算房租、交付钥匙，但未提交有效证据证实其与李某结算房租，交付钥匙的确切日期，一审法院认定合同解除日期为2020年6月17日、判决张某再支付一个月租金并无明显不当。

关于张某主张李某将涉案房屋另行转租给滨州星途文化传媒有限公司问题。经审查，李某认可2020年7月其曾与滨州星途文化传媒有限公司协商房屋租赁事宜，亦认可滨州星途文化传媒有限公司将“星途传媒”标志悬挂于涉案房屋内，但其称因涉案房屋存在纠纷，滨州星途文化传媒有限公司最终未租赁其房屋。而张某提交的录音、照片等证据，不足以证实李某将涉案房屋转租的事实，张某的该项主张不能成立。鉴于一审法院已对违约金数额作出调整且已考虑疫情影响，张某上诉主张再次调低违约金数额，无充分依据，本院不予支持。

综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。