A、广西融水某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

原告：A，男，1979年生，汉族，住融水县。

委托诉讼代理人：罗泽意，广西佳卓律师事务所律师。

被告：广西融水某房地产开发有限公司，住所地：融水县融水镇.

法定代表人：B，执行董事。

委托诉讼代理人：蓝某，男，汉族，1957年日出生，该公司职工。

原告A诉被告广西融水某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2022年4月13日立案后，依法适用简易程序审理了本案，由审判员罗筱艳独任审理。原告A及其委托诉讼代理人罗泽意，被告房地产公司的委托诉讼代理人蓝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即履行协助办证义务，为原告办理融水县××镇××路××号××广场××栋××门面的不动产权证书；二、判令被告以1230000元购房本金为基数，按日利率万分之二计算逾期办证违约金，从2020年10月30日起至2022年3月16日计123492元，该利息应计算至原告取得涉案门面不动产权证书之日止。三、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2019年10月30日，原告到被告处看房，原告决定向被告购买位于融水县××镇××路××号××广场××栋××的门面，并于当天支付定金300000元。2019年11月5日，被告向原告报价门面总价为1230000元，原告接受该报价，双方据此签订购房合同，合同约定原告的购买方式为一次性付清房款，被告应当在房屋交付之日起360日内为原告取得涉案门面的不动产权证书。原告于当日支付尾款930000元，被告收到该款后便向原告移交门面钥匙，原告签订收房手续后正式占有和使用该门面。此后原告多次催促被告履行协助办证义务，被告均拖延办理，至今被告仍未履行协助办证义务。现原告要求被告继续履行合同，请求人民法院责令被告依法为原告协助办理案涉门面不动产权登记证书，并承担逾期办证违约责任。

被告房地产公司辩称，原告的诉讼请求是根据我们签订的合同来约定的，但是因为我们公司的销售现在有问题，资金周转不足，未能为原告按时办理房产证，现在我们公司所在销售的任何房产都无法及时办理房产证，而且我们还有几栋楼都无法交付。原告的请求我们现在无法完成。

原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提供了以下证据：证据一：《农村信用社历史交易明细》，证实：原告已经交清购房款。

证据二：《商品房买卖合同》，证实：合同约定门面总价1,230,000元，被告应在案涉门面交付之日起360日内为原告取得该门面不动产权证书。

证据三：《不动产查档证明》，证实：涉案门面已办理初始备案登记，但未取得不动产权证书。

被告房地产公司对以上证据均无异议，应予以认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2019年10月30日，原告向被告房地产公司支付定金300000元，用于购买位于融水县××镇××路××号××广场××栋××的门面。2019年11月5日原告与被告房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告房地产公司出售的位于融水县××镇××路××号××广场××栋××号商品房。该商品房建筑面积共111.38平方米，单价每平方米11043.27元，总金额1230000元。《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.2?的违约金。合同签订当天，原告向被告房地产公司支付尾款930000元。2019年11月6日，被告向原告移交门面钥匙，原告正式占有和使用案涉门面。原告认为被告逾期办证的行为违反了合同的约定，为此原告提起本案诉讼。

另查明：涉案房屋于2019年11月6日已在融水县××房××商品房合同备案，但至今未向产权登记机关提交应由其提供的办理权属登记所需的材料以备案。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，因被告未在约定期限内向产权登记机关提交应由其提供的办理权属登记所需的材料以备案，已构成违约。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于实际交房后360个工作日内办理房屋权属登记备案。因此，该360个工作日应当予以扣除，被告逾期办理备案登记的违约责任应从被告实际交房后的第360个工作日的次日起计算至被告向不动产登记中心提交办理房屋首次登记的总材料之日止。依据查明的事实，被告实际交房的时间为2019年11月6日，故按合同约定，被告备案的时间应为2019年11月7日起计算360个工作日，即至2020年11月1日。被告房地产公司至今未将办理房屋首次登记的总材料交到融水县不动产登记中心，故被告房地产公司应从2020年11月2日起承担逾期提交备案登记材料而导致原告无法按时取得产权证所造成的损失。现原告请求被告支付逾期办理房屋产权证书的损失，实际上是被告逾期提交备案登记材料报不动产登记机关备案而导致原告一直未能办理不动产权属证书的损失。故原告这一诉请合理合法，本院予以支持。

关于逾期提交备案登记材料的违约金适用及违约金计算方式问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案因为被告未按合同约定向不动产登记机关提交备案材料，导致原告在合同约定内未能取得房屋权属证书，被告依法应承担违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定：“因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.2?的违约金。”因此，被告应当按照合同约定向原告支付12,275.4元(总房款1,230,000元×0.2?×实际逾期天数499天=12,275.4元）违约金，对2022年3月16日之后产生的违约金部分，待备案日确定后原告可另行起诉，因此，对原告诉请的2022年3月16日后续逾期备案违约金不予支持。现原告主张调整该违约金，但未能提供证据加以证明因被告违约造成的具体损失，故对原告请求调整违约金的主张，依法不予支持。针对原告主张被告立即履行协助办证义务，为原告办理不动产权证书的请求，因不动产登记系不动产登记机关进行审查办理的事项，且本院支持逾期办证违约金亦督促被告尽快将不动产登记资料递交产权登记机关，因此，对于该项诉讼请求，依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

1、被告广西融水某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告A支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金12,275.4元；

2、驳回原告A的其他诉讼请求。

案件受理费2,770元，减半收取计1,385元（原告已

预交），由被告广西融水某房地产开发有限公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。