（作者：李鸥律师）
一方婚前支付首付款的房产权属认定
一、阅读提示
一方在婚前购买房屋并支付首付款，房屋登记在出资方个人名下，夫妻双方婚后共同还贷的房屋应如何分割？对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条已作明确规定，该房产应判归不动产登记一方所有，对于夫妻共同还贷及增值部分应由不动产登记一方对另一方进行补偿。然而，以上仅是对于该不动产如何实际处置的一种审判规则，但对于该房屋的定性，究竟是应认定为个人财产，还是夫妻共同财产，没有明确的法律规定。对该类房产性质的认定，有重要的意义。实践中，夫妻之间签订婚内财产分割协议时，该类房产应作为个人财产赠与，还是作为共同财产进行分割，是否需要进一步做财产公证？在执行异议之诉中，债权人申请执行一方名下的该类房产，已离婚的另一方提起执行异议之诉时，能否阻却强制执行？以上皆为亟待解决的问题。从房屋出资角度分析，该房屋的首付款为个人财产，共同还贷部分为夫妻共同财产，房屋整体是个人财产和夫妻共同财产的混合体，然而，我国物权理论上并无个人财产和夫妻共同财产的混合形态的概念，因此，该房产只能定义为个人财产抑或夫妻共同财产，并不存在第三种情况。那么，对该类房产的所有权归属具体应如何认定？对此，笔者汇总搜集了各省高院关于该类房产的判例，梳理裁判规则，阐述如下。
二、经典案例
最高人民法院案例河南省ＸＸ建设发展有限公司与赵某申请执行人执行异议之诉纠纷再审案
(2019)最高法民申2423号
（一）案情简介
赵某与王某为夫妻，赵某婚前购买A房屋一套，登记在赵某个人名下，婚后双方共同还贷。二人离婚后，债权人W公司起诉王某要求其承担债务，并对A房屋申请了强制执行。赵某对此提起执行异议之诉。河南省高级人民法院认定赵某对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，终止强制执行程序。W公司不服河南省高级人民法院判决，向最高人民法院申请再审。
（二）裁判结果
最高人民法院审理认为，案涉房产系赵某婚前购买，并取得产权证书，登记在赵某个人名下，并无其他共有人，赵某为此涉案房屋的合法权利人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。"王某作为未进行产权登记的一方，对房屋所享有的并非物权,而只享有相应部分的债权,而物权优于债权，据此，原判决认定赵某对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益的基本事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。最终裁定驳回W公司再审申请。
三、裁判要旨
一方婚前购买房屋，并登记在自己名下，婚后夫妻双方共同还贷，房屋一般应认定为不动产登记一方的个人财产。对于未进行产权登记的一方，对房屋享有的应为债权，而并非物权。
四、法律法规
1、《中华人民共和国民法典》
第一千零八十七条 【离婚时夫妻共同财产的处理】离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等,应当依法予以保护。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》
第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
五、延伸阅读
案例一：肖某、张某二审民事判决书[湖北省高级人民法院(2020)鄂民终203号]
一审认为，涉案房屋由吴某婚前独自购买并办理按揭贷款手续、支付首付款，吴某与肖某婚后共同偿还了大部分贷款本息，2015年9月25日房屋所有权最终登记在吴某一人名下，各方当事人对上述事实均不持异议。依据物权法第九条的规定，可以认定涉案房屋属于吴某个人所有。
案例二：翟某1、翟某2、翟荣信等其他案由执行审查类执行裁定书[广东省高级人民法院(2020)粤执复398号]
就本案而言，案涉房产系被执行人在婚前以自己的名义签订购房合同，产权亦登记在其个人名下。复议申请人龙某与被执行人之间并未就产权归属有任何书面约定，龙某支付首期购房款的行为不能对产权归属产生影响。因此，龙某提出其也是共有权人的理由据理不足。
案例三：许某与H公司案外人执行异议之诉上诉案[广东省高级人民法院(2020)粤民终603号]
考虑到在2014年2月涉案房产被张某提供执行担保时，张某与许某未有关于房屋权属的任何约定，更未向担保权人披露房屋可能约定为共有并进行分割的情况，结合张某与许某婚姻状况、涉案房产状况、还贷情况等，一审法院参照前述规定认定涉案房产的产权归属于张东侠，应继续作为其执行担保的财产并无不当。许某可依照前述规定，对双方婚后共同还贷支付的款项及房屋对应增值部分向张某要求补偿。该种要求补偿的权利从性质上属于请求权，相较H公司的执行担保权，不具有优先性。一审判决据此对许某关于要求确权并终止对涉案房产50%份额的执行的诉讼请求不予支持，并无不当。许某主张仅因婚后用夫妻共同财产偿还银行按揭贷款，或因张某房产权证取得于婚后，故涉案房产应属于夫妻共同财产，没有法律依据，本院不予支持。
案例四：程某、夏某确认合同无效纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[福建省高级人民法院(2019)闽民申4919号 ]
从查明的事实可知，2016年6月20日，讼争房产已登记至余某名下，程某与王某于2016年11月3日签订的《离婚协议书》虽然载明双方结婚前约定讼争房屋属夫妻共有财产，离婚后讼争房屋属双方共同拥有所有权，但程某并未提供证据证明双方在结婚前确已约定讼争房屋属夫妻共有财产，《离婚协议书》系讼争房产登记至余某名下近五个月后方签订，不足以证明程某关于“双方结婚前约定讼争房屋属夫妻共有财产"的主张，且生效判决已认定王某与余某签订的《存量房买卖合同》合法有效。一、二审法院认定程某非讼争房产共有权人，并无不当。
案例五：廖某、P银行审查与审判监督案[广西壮族自治区高级人民法院(2017)桂民申298号]
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十条第一款：“人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封”的规定，法院查封黄某享有份额的涉案房屋并无不当。因此，一审法院（2015）平执字第40－1号执行裁定和（2015）平执异字第11号执行裁定虽然适用法律错误，但查封被执行人黄某对涉案房屋享有份额的结论正确，本院予以维持。本案查封并未改变执行依据所确定的权利义务。由于廖某未能提供证据证明本案债务发生时，P银行知道廖某与黄某之间有婚前财产协议，且偿还涉案房屋银行按揭贷款发生在廖某与黄某夫妻关系存续期间，廖某关于有婚前财产协议约定及婚后向朋友借款偿还涉案房屋银行按揭贷款，该房屋属于廖某个人所有的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。
案例六：马某甲与马某乙离婚纠纷再审民事判决书[新疆维吾尔自治区高级人民法院(2016)新民再19号]
对于阜康市蓝琪小镇7幢2单元502室住宅归谁所有的问题，马某甲认为该房屋首付款系其从袁某某处借款30000元支付，根据袁某某一审出庭证实，借款时间是2008年，而该房屋首付款交付时间是2007年，时间并不相符。相反，根据马某乙提供的购房合同、交款发票看，购买房屋及付款均在与马某乙结婚之前，且房屋登记在马某乙名下，故原审认定该房屋属于马某乙婚前个人财产并对双方婚后共同还款及房屋增值部分予以分割正确。
案例七：焦某与张某离婚后财产纠纷案[江苏省高级人民法院(2015)苏民再提字第00019号]
本案中，涉案房屋的购房款大部分由张某及其家人出资，离婚后，张某一直在该房屋中居住，现已再婚并生有一子，因此，二审法院根据涉案房屋的出资情况以及实际使用情况，判决由张某取得该房屋的所有权，并由张某补偿给焦某房屋价款的一半125000元，适用法律并无不当，亦不违反婚姻法所规定分割夫妻共同财产时应照顾女方的原则。
李鸥律师，中国政法大学在职硕士，河北世纪联合律师事务所婚姻家事类主办律师（2002年成立“AAA级信用律师事务所”“河北省20强律师事务所”“全国法律援助先进集体”），中华全国律师协会会员，10年法律行业从业经验，执业以来始终专注婚姻家事领域，先后处理婚家案件200多起，擅长离婚法律咨询、子女抚养、房产分割、同居出轨、家暴损害赔偿、彩礼返还、调查取证、遗产继承、信托基金、家族财富管理等法律业务，婚家继承领域有深入研究。熟悉离婚诉讼流程和石家庄市地区法院离婚判例规则，从业过程中先后处理婚家案件多起，实战经验丰富。办案过程中，重事实、讲证据、熟知法条、深谙法理，善于从众多实务案例中总结经验，具备娴熟的执业技巧和丰富的办案经验，能够最大限度为客户争取合法利益，以踏实、严谨、敬业的工作态度赢得广大客户的信赖。以其丰富的执业经验和社会阅历，以“精心办案，认真负责”的态度，全力为当事人切身利益保驾护航。
