首先，黄律师给大家介绍三个法律概念。

根据《民法典》第1062、1063条之规定：夫妻在婚姻关系存续期间受赠的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有，赠与合同中确定只归一方的财产属于个人财产。

按份共有，顾名思义，是指共有人按照协议所签订的份额，对自己的那部分份额拥有产权，并按照份额承担义务。

共同共有，则是指所有共有人都拥有产权，共有人不能私自处置共有物，处分共有物必须得到其他所有共有人同意。

共同共有一般需要以特别的法律关系为基础：夫妻财产共同共有、家庭财产共同共有、遗产(分割前)的共同共有、合伙财产共同共有等。两者在一定的条件下是可以相互转化的。

在大众的观念中，房产登记有我名，房子就有我的份，没我名字就没我的份，是这样吗？只能说通常情况是这样，笔者将在下文详细介绍各类特殊情况。

我国房屋的不动产采用登记要件主义，它是指不动产物权变动需经登记，未经登记就无法产生物权变动的效力，且不具有对抗第三人的效力。

?《民法典》第209条【不动产物权登记的效力】规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

1.该房屋为铁柱婚前用个人财产全款付清，也登记在铁柱名下——房屋为铁柱个人婚前财产；

2.婚前全款付清，婚后才取得房产证的，离婚房产归谁——铁柱婚前全额出资购房，婚后才取得房产证的，不能简单的认为房产属于夫妻共同财产。实际上，铁柱婚前出资购房，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，房产证只是对购买方对房子产权的确定。因此，离婚房产分割时，该房屋属于铁柱婚前财产，不参与夫妻共同财产分割；

?PS：实践中也有观点认为：婚后取得产证另一方也做了贡献，可以分割一部分，份额法院酌定。

3.婚前，铁柱全款买下房屋，婚后为表爱意，在房产登记权属证明中加上了翠花的名字——出资人的购房款可认定为对登记人的附结婚义务的赠与，因未对赠与的额度进行明确约定，视为不能确定出资额。根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条，可认定为双方等额按份共有。

?PS：如果出资人与登记人最终未缔结婚姻关系，视为登记人未履行赠与义务，出资人可撤销赠与合同，房屋为出资人全资购买，为出资人个人财产。

1.铁柱父母婚前全款买房，登记在铁柱名下——房屋为铁柱个人财产；

2.铁柱父母婚前全款买房，登记在铁柱和翠花双方名下——一方父母资助子女买房，产权登记在双方名下的，在离婚房产分割时，应认定为夫妻共同财产。如果双方对房产份额有约定的，按照约定享有房子的产权。（有约定从约定！！！）

?最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一) 第二十九条的规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

?PS:该条适用前提是父母有明确赠予的意思，若无明确的赠予意思，也可能被认定为父母对子女的借款。

3.铁柱父母婚前全款买房，登记在翠花名下——若用于夫妻生活，可以视作对夫妻的赠予，为夫妻共同财产。若是出于投资目的，则要结合具体情况及当事人真实意思表示提供出资性质的证据。

4.铁柱和翠花的父母各自出资资助子女买房，产权登记在一方子女名下——即使产权登记在一方子女名下，离婚时房产也应认定为按照父母的出资比例对各自子女的赠与，而不能认为是对双方的赠与，也不能认为登记在一方名下就是对一方的赠与。

1.婚前铁柱完成首付，婚后铁柱用个人婚前财产还贷——该房屋应当属于铁柱的婚前个人财产。

2.婚前铁柱父母付首付，婚后仍然由铁柱父母支付每月贷款的——这种情形属于父母支付全资。该房屋应当属于铁柱的婚前个人财产。

3.婚前铁柱支付首付，以翠花的名义登记买房，或登记在双方名下——登记在双方名下属于夫妻共同财产。登记在翠花名下时，如果因为出资人没有购房资格而登记在对方名下，按共同共有处理；若有其他特殊情形而登记在翠花名下，需结合双方真实意思表示（可能被定性为对夫妻另一方的赠予）。

1.夫妻婚后共同还贷——婚前取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋。该房产归房产归登记方（铁柱）所有，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分按照夫妻共同财产来予以处理。

?PS：司法实践中不用特别举证夫妻共同还贷，一般只需要证明夫妻婚后还在还贷即可。

?《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》第七十八条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

无论登记在夫妻双方还是某一方名下，都属于夫妻共同财产。

1.铁柱父母支付首付，由夫妻二人共同还贷的，该首付出资应当认定为对夫妻双方的赠予，但父母明确表示赠予一方的除外。

2.婚后，父母全款出资购置房产，但登记于夫妻双方名下的房子，该出资一定是属于父母对子女的赠予吗？——未必哦，也可能构成父母对子女的借款。子女主张该购房出资是父母的赠与行为，但未能提供充分证据证明的，人民法院不予支持。

根据《民事审判实务回答》#125：婚后铁柱父母为铁柱夫妻购房出资，并未作出赠与的意思表示，不能仅依据父母为子女转账、子女用该款项购房便认定父母为子女购房的转账出资是对子女的赠与。

该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

?最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一) 第三十条规定：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。（中华人民共和国民法典》第一千零六十二条【夫妻共同财产】规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;【民法典1063条：(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产】。

(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。