邵玉律师
律师观点分析
【案情经过】
原告龙某诉称，某房地产股份有限公司（以下简称某股份公司）系某房地产开发公司（以下简称某开发公司）在某小区项目的委托代理机构。某股份公司以某开发公司名义与龙某于2019年4月5日签订《商品房买卖合同》，约定龙某购买某开发公司建设的位于某市某区某路某号某小区第二层两套商铺，每套价款8.5万元，共计17万元。同日，龙某与某股份公司签订《商铺经营管理服务合同》，约定支付居间及咨询服务费3万元。合同签订后，龙某按约支付了购房款17万元及商管费6万元。但二被告迟迟未办理不动产权证及交付商铺，导致合同无法履行，故诉请解除合同并返还款项及资金占用费。
某开发公司辩称，未授权某股份公司销售，未收取购房款，双方未形成买卖及代理关系，不应承担责任。某股份公司未答辩。
法院查明，龙某与某股份公司签订合同并付款。另案查明，某开发公司与某股份公司曾签订《商品房认购协议》及多份补充协议，约定某股份公司购买某开发公司某小区商业用房，可进行产权分割及转让，某开发公司曾出具证明确认整体销售给某股份公司并认可其进行产权分割。另案生效判决确认某开发公司与某股份公司之间构成委托关系。
【争议焦点】
1. 某开发公司与某股份公司之间是否构成委托代理关系，案涉《商品房买卖合同》的相对人及责任承担主体如何认定；
2. 案涉《商品房买卖合同》及《商铺经营管理服务合同》是否具备法定解除条件，合同解除后的款项返还及资金占用费承担问题。
【裁判结果】
法院认为，根据生效裁判确认的事实，某开发公司与某股份公司之间构成委托关系，某股份公司系某开发公司委托代理人，案涉《商品房买卖合同》相对人为某开发公司，合法有效。合同签订后，龙某支付了购房款，但某开发公司未交付房屋也未办理产权变更登记，致使合同目的无法实现，龙某有权主张解除合同。因《商铺经营管理服务合同》以《商品房买卖合同》为基础，后者解除导致前者目的亦无法实现，故两份合同均应解除。合同自起诉状副本送达之日解除。
关于款项返还，某开发公司应退还购房款8.5万元。某股份公司系受委托订立合同，法律后果本应由某开发公司负担，但某股份公司在另案中已加入某开发公司合同项下的债务，故本案亦应支持其承担连带责任。某股份公司应退还自行收取的居间及咨询服务费3万元。二被告占用资金确给龙某造成利息损失，应支付资金占用费。
判决：确认案涉《商品房买卖合同》及《商铺经营管理服务合同》解除；某开发公司、某股份公司连带返还龙某购房款8.5万元及资金占用费；某股份公司返还龙某居间及咨询服务费3万元及资金占用费。
【律师价值】
邵玉律师在本案中展现了卓越的专业素养与诉讼策略。面对开发商以“未授权、未收款”为由的抗辩，邵律师敏锐捕捉到另案生效判决中关于“委托关系”的认定，巧妙将其作为本案核心证据，成功击破被告的免责抗辩。在证据组织上，邵律师全面梳理了购房款、商管费支付凭证及多份补充协议，形成完整证据链。庭审中，邵律师精准界定合同相对方及债务加入的法律关系，主张两被告承担连带返还责任，最大化维护了当事人的合法权益，最终促成法院全面支持原告诉请。