一、一房二卖是什么？有哪些情形？

现实生活中，由于房屋买卖和过户登记存在一定的时间差，很多开发商为了赚取更多的利润，经常会将同一套房子卖给不同的人。这也就是我们所说的一房二卖。

在我国，“一房二卖”的具体情形大致有以下三种：

（1）开发商就同一特定房屋与两个购房人签订买卖合同后，只对后购房者履行了合同义务，并为其办理了房屋产权证；

（2）开发商与购房者签订商品房买卖合同，双方合同义务履行完毕，但开发商在为购房者办好产权证后，又就同一处房产与他人签订了房屋买卖合同；

（3）开发商先后就同一特定房屋与两个购房人签订买卖合同，但是都未办理产权证。

二、“一房二卖”合同有效吗？该如何履行？

出卖人将同一房屋先后两次与不同的买方订立房地产买卖合同，如果第二份合同的买受人明知出卖人已经将房屋出售，仍然与之订立合同，显然属于恶意串通，即使出卖人将房屋交付给了第二份买卖合同的买受人，第一份合同的买受人也有权请求法院宣告第二份买卖合同无效。

恶意串通指在买卖活动中，双方以损害他人的利益为目的，弄虚作假损害国家、集体或者第三人利益的违法行为。具体表现为，串通掩盖事实真相，在应价过程中串通一气，有意压价，损害委托人的利益等。

但是很多时候，第一份合同的买受人苦于没有证据证明第二份买卖合同的双方当事人存在恶意串通，此时从法律上讲，两份合同均属于有效合同。如果两份合同的当事人均主张继续履行合同，要求出卖人交付房屋，而房屋标的物只有一个，能履行的只能是其中之一，另一份合同则目的落空，买受人人只能向出卖人追究违约责任。这种情况下，哪一份合同应该得到履行，哪一份因得不到履行而可以向卖房人追究违约责任？在此区分四种不同情况予以讨论。

第一，两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为标准。对于合同倒签等欺诈行为，若有证据足以证明合同倒签，该合同应认定无效，若无充足证据证明合同倒签，则应认定为有效合同，仍对签署时间在前的合同作优先履行，而合同未得到履行的买房人可以从卖房人处得到的违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。

合同倒签是指合同双方当事人在合同签订生效之前已经开始实际履行合同内容，而在合同履行过程中或者在合同履行完毕后补签合同的情形。

第二，两份合同均未办理登记，但其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，我们应当遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

第三，合同中一份房屋已进行了过户登记，其他未作登记，且房屋未转移。因房屋的过户登记是物权变更范畴，既然已过户，房屋的产权人就已发生变更，再要求出卖人履行合同已不可能，这时我们应按物权公示及对抗性原理，确认已办理过户登记手续的合同的效力。

第四，两份合同中，有一份已过户登记，有一份已交付房屋。这种情况下较难处理，主要是审判实际工作中难以协调三方关系。司法实践中一般认定已登记过户的房屋实际履行的效力，而排除其他合同的履行。

                                                            本文原创自上海盈科律所周迪律师，转发请署名