律师观点分析

A与宁夏XX公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书 宁夏回族自治区银川市兴庆区XX 民事判决书 （2015）兴民初字第7800号 原告（反诉被告）B，女，1979年5月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区， 委托代理人A（原告母亲）， 委托代理人A，宁夏XX律师事务所律师， 被告（反诉原告）宁夏XX公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区， 法定代表人A，该公司董事长， 委托代理人A，宁夏XX律师事务所律师， 第三人中国XX，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区， 法定代表人A，该支行行长， 委托代理人A，该支行职工， 原告A与被告宁夏XX公司（以下简称XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理，由审判员A适用简易程序公开审理，2016年1月10日，因案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭于2016年1月21日公开开庭进行了审理，被告XX公司当庭提出反诉，2016年1月25日，本院通知中国XX（以下简称工行西城XX）作为第三人参加诉讼，2016年3月15日，原告提出增加诉讼请求申请，2016年3月28日，本案变更承办人，本院另行组成合议庭于2016年3月30日公开开庭进行了审理，原告A及其委托代理人B、C，被告XX公司的委托代理人A，第三人工行西城XX的委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A称，原告购买了被告开发的位于银川市兴庆区某公寓，分别于2012年12月1日交付100000元、于2013年5月18日交付28402元购房款，2013年5月27日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，约定原告于2013年5月16日支付首付款128402元，于2013年6月16日前公积金贷款190000元；出卖人应当在2014年12月30日前交房；出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人在60日内退还全部已付款，并按照买受人累计已经付款的1%向买受人支付违约金，合同签订后，原告A交付全部购房款，但截至原告起诉时被告开发的上述房屋仍未取得《银川市新建筑找配套设施交付使用证》，无法按约定向原告交付房屋，且被告对涉案房屋进行了设计变更，为此，原告多次找被告协商解决，被告不予理睬，故诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款318402元，并支付利息30263.05元；3.被告向原告支付违约金3184.02元，维修基金2597.50元；4.被告赔偿原告其他经济损失18210元（含产权登记费160元、贷款转账费50元）；5.本案诉讼费由被告承担，后原告增加诉请为：1.被告向原告支付购房款利息至实际退还购房款之日；2.被告承担本案律师费20000元；3.被告支付原告交通费200元， 被告XX公司辩称，不同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告购买的房屋已经符合交付使用的条件，且被告已经通过短信及报纸公告的方式通知原告办理交房手续，即使法院判决解除合同，被告向原告返还的也只有首付，贷款部分应该返还给银行；不收房的责任在于原告，原告无权要求被告承担违约金及其他经济损失，原告A绝收房，应该按照合同约定承担其购买的房屋产生的物业费、电梯费、采暖费及逾期收房违约金，故提起反诉，请求依法判令张X支付：1.逾期付款违约金16055元；2.延期收房期间的物业费251元，采暖费476元，电梯费56元，逾期收房违约金2260元（暂时计算至2016年1月21日），并支付逾期违约金至判决之日；3.诉讼费由反诉被告A承担， 反诉被告A辩称，合同签订后，A已经按照合同的约定向XX公司交纳了购房款，履行了付款义务，不存在违约情形，XX公司于2016年1月21日提起反诉，已经超过两年的诉讼时效，A提起诉讼前，涉案房屋仍不具备交付使用条件，也并未实际交付房屋，反诉原告诉请的物业费、采暖费等无事实依据， 第三人工行西城支行述称，A在我行办理了按揭贷款，截止2016年1月19日，剩余70698.33元未偿还，在法院判决之前，A按照合同约定按时向我行偿还借款本息；若法院判决解除合同，请求一次性偿还剩余借款本息， 经审理查明，2013年5月19日，A与XX公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定：A购买XX公司开发的某室房屋，建筑面积为51.95平米，每平米6129元，总价款为318402元；付款方式为2013年5月16日前首付128402元，2013年6月16日前付公积金贷款190000元，买受人如果未按照上述约定时间付款，逾期在30日以内的，自应付款的次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，如继续履行合同，买受人自应付款次日起至实际之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，出卖人应当在2014年12月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，交付条件为取得《银川市XX新建住宅配套设施交付使用证》及补充协议约定的条件；出卖人逾期交房不超过90日的，出卖人应自约定的交房次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，同时合同还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以报纸公告或短信及电话通知方式通知买受人办理交付手续，双方在进行验收交接时，出卖人应当出示《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人的原因，未能按期办理交付手续的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知交付之日7日内办理房屋交接手续，如买受人未按期办理，视为房屋已交付，此后房屋所有风险转由买受人承担，与此同时，买受人需承担自出卖人交付之日至实际接收之日间买受人所购房发生的物业费，空房看管费等各项费用，买受人还需按日向出卖人支付房屋总价万分之一的违约金，该合同附加条款第十一条约定：若出卖人在买受人有权解除主合同之日起30日内未收到买受人发出的解除本合同的书面通知，则视为买受人放弃解除主合同的权利， A于2012年12月1日向XX公司支付购房款100000元，于2013年5月18日支付购房款128402元、维修基金2597.50元，2013年11月7日，A与第三人工行西城XX签订《住房公积金借款合同》，约定A从第三人工行西城支行处贷款190000元，贷款期限为192个月，执行利率为年利率4.5%，发放贷款形式为一次性划入XX公司账户，还款方式为等额本息还款；借款人提前还款而造成贷款期限发生变化的，未偿还部分按照原贷款利率计算实际占用期间的利息，截止2016年4月30日，A向银行实还贷款本金120317.80元，利息10712.73元，剩余贷款本金69681元未还， 2015年3月19日，XX公司通过新消息报发布公告，通知XX业主办理交房手续，2015年11月9日通过新消息报发布交房公告，2015年11月10日XX公司取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》， 上述确认的事实，有《商品房买卖合同》、收据、《住房公积金借款合同》、《宁夏住房资金管理中心委托贷款通知单》、《个人住房贷款凭证》、新消息报、《银川市新建商品房配套设施交付使用证》以及原、被告、第三人的陈述在案为凭，经本院开庭质证和审查，具有证明力，予以采信， 本院认为，A与XX公司签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应依据合同约定履行各自义务、享有各自权利，A以XX公司交付房屋不符合交付条件以及被告对房屋进行设计变更为由要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同》，《银川市商品房买卖合同》约定2014年12月30日前交付房屋，如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，但同时双方在合同附加条款第十一条约定了买受人解除权行使期限为30日，故A享有解除权的截止时间为2015年4月30日，A于2015年11月10日提出解除，已经超解除权行使期限，且在A起诉当日XX公司已经取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，涉案房屋具备交付条件，故对A要求解除合同、返还购房款及维修基金、支付利息、支付产权登记费160元、贷款转账费50元的诉请，本院不予支持，A主张XX公司对房屋进行设计变更，但并未提交相应证据，故对A的该主张，本院不予采信，因XX公司未按照约定时间交付房屋，应按照《银川市商品房买卖合同》约定向张X支付已付购房款1%的违约金3184.02元，故对A的该项主张，本院予以支持，A主张的延期交房产生的租金损失18000元，考虑XX公司延期交房的事实及延期交房时间较长，本院结合同地段同类房屋出租价格支持租房损失12000元，A主张律师费20000元及交通费200元，没有法律依据，本院不予支持，因A与XX公司签订的《银川市商品房买卖合同》不予解除，A与第三人签订《住房公积金借款合同》应当继续履行，A应按照借款合同约定按期向第三人偿还借款本息，XX公司主张的2013年6月22日至2013年11月6日期间的逾期交付购房款违约金16055元，依据《银川市商品房买卖合同》约定，A于2013年6月16日前支付公积金贷款190000元，如未按时支付需自应付款次日起至实际之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，张X与第三人工行西城XX于2013年11月7日签订《住房公积金借款合同》从第三人处贷款190000元，A向XX公司支付逾期付款违约金2660元（按照日万分之一计算自2013年6月17日起至2013年11月7日期间），XX公司主张的物业费251元、采暖费476元、电梯费56元及逾期收房违约金2260元，因《银川市商品房买卖合同》约定出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，AXX公司未取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》拒绝收房并无过错，故对XX公司的该项诉请，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》九十五条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告宁夏XX公司于本判决生效之日起五日内支付原告A逾期交房违约金3184.02元及损失12000元，合计15184.02元； 二、驳回原告A的其他诉讼请求， 三、反诉被告A于本判决生效之日起五日内支付反诉原告 宁夏XX公司逾期交纳购房款违约金2660元； 四、驳回反诉原告宁夏XX公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本诉案件受理费7193元，原告A负担7000元，被告宁夏XX公司负担193元，反诉案件受理费139元，由反诉原告宁夏XX公司负担100元，反诉被告A负担39元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院， 审判长A 人民陪审员B 人民陪审员C 二〇一六年五月十九日 书记员D 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭， 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭， 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任， 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督， 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定， 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算