律师观点分析

2017年9月14日，被告陈某、杜某1（甲方）与原告张某（乙方）、成都某公司重庆人和分公司（丙方）签订《存量房认购协议》。同日，被告陈某、杜某1（乙方）与原告张某（甲方）签订《附加条款》。协议约定：1．乙方承诺该房屋无继承或赠与，如有所产生的相关费用由乙方承担。2．乙方承诺该房屋无借款或债务抵押、法院查封，如有给甲方带来的相关经济损失由乙方承担。3.甲方承诺征信无不良记录，如有所产生的责任由甲方承担。4.乙方承诺出售该房屋是经得其产权共有人及其监护人同意，如产权共有人不同意时，由乙方承担其全部责任。5．乙方承诺产权共同人杜某1是未成年人，全权委托其监护人杜某2及妻子处理后续事宜。6.甲方在支付购房款时，乙方应出示收据收条或以甲方的转款凭证为准。7．甲乙双方一致协商，如任意一方违约，将独自承担双方在合同中所担负的违约责任。8．丙方在通知甲乙双方办理该房屋产权过户关手续时，15个工作日内，必到场办理，如不能按时办理时按违约处理。14.经甲乙双方一致协商，如任意一方违约，导致该房屋产权未能过户，违约方将承担该房屋成交总价的20%的违约金，并承担守约方在此期间产生的相关费用。2017年9月14日，原告张某向被告陈某、杜某1支付购房定金20000元。被告陈某向原告张某出具收条一份。同日，原告张某向成都某公司重庆人和分公司支付中介费8000元，成都某公司重庆人和分公司向在原告出具收款收据一份。2017年10月16日，涉案房屋取得不动产登记证书，登记权利人为被告陈某、杜某1。2017年12月8日，被告杜某1的父亲杜某2、母亲陈婷出具《声明书》，声明：1.陈某出售上述房屋中属他享有的50%产权我们无任何异议；2.我们将出售上述房屋中属儿子杜某1享有的50%产权所获的资金用于儿子杜某1的生活、教育等各个方面，并且保证不侵害杜某1的合法权益。同日重庆市沙坪坝公证处出具（2017）渝沙证字第22230号公证书对该声明书予以公证。2018年2月27日，原告张某、杜某2、中介公司工作人员到重庆市沙坪坝公证处办理涉案房屋公证事项未果。2018年3月6日，原告张某、杜某2、中介公司工作人员签订《补充协议》。2018年3月20日，原告张某、被告陈某、杜某2及中介工作人员前往位于大渡口的公证处办理公证，因被告陈某、杜某2不同意办理，致使未办妥公证事项。2018年3月22日，原告张某向被告杜某2发送短信询问是否还要售卖房屋，杜某2未明确拒绝。2018年4月23日，一审法院受理（2018）渝0106民初6058号张某与陈某、杜某1，第三人成都某公司重庆人和分公司房屋买卖合同纠纷一案。张某要求解除《重庆市存量房屋买卖合同》《补充协议》及关于合同的附加条款；返还定金20000元并赔偿中介费、房屋价差损失。2018年5月21日该案第一次开庭，第三人成都某公司重庆人和分公司陈述，2018年3月20日前往大渡口公证处办理公证过程中，被告不愿意作公证，也不愿意出售房屋。对《补充协议》质证时，杜某2表示“补充协议是2018年3月16日签的，该补充协议是杜某2一人签的。”被告陈某表示“对补充协议的内容我予以认可。”2018年7月25日，重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司接受一审法院委托作出《房地产估价报告》，认为涉案房屋于2018年7月17日的市场价值为1151800元。2018年11月17日，张某撤回该案。2019年1月16日，原告张某提起本案诉讼。本案因双方当事人争议较大，调解未成。一审法院全额支持了原告的诉求，被告提起上诉，本人介入代理上诉人方，后经法院判决，为上诉人减少损失十一万元。

二、案情分析：关于违约责任的认定。第一，上诉人与被上诉人签订的《存量房认购协议》约定，被上诉人于2017年10月1日前或银行通知还款3日内将首期款330000元交给上诉人，该款用于结清上诉人的银行贷款余额，另上诉人必须委托中介方到银行办理上述房屋银行贷款提前还款手续、到政府房管局办理抵押登记注销手续并领取房屋产权证。虽然上诉人提交了其向贷款银行申请提前还款的申请书，但现有证据不足以证实上诉人与中介方共同办理提前还款手续，不能证实中介方通知了被上诉人提前还款的日期，故不能证实被上诉人存在未按《存量房认购协议》约定支付首付款的情形。第二，双方于2018年3月6日签订的《补充协议》，关于该协议的效力问题一审判决已经详述，本院予以赞同，不再赘述；而根据《补充协议》约定，上诉人承诺于2018年3月20日之前办理该房屋产权公证，被上诉人在银行通知还款的3个工作日内将330000元首付款汇进上诉人按揭抵押银行的账户用于解押。此后上诉人未重新向贷款银行申请提前还款，亦未在约定时间内办理产权公证，上诉人违反了《补充协议》的约定，应当承担违约责任。关于违约金是否应予调整的问题。本院认为，案涉房屋经评估确认与双方交易价格存在30.18万元的差价损失，被上诉人主张违约金约定低于造成损失要求予以增加存在事实基础。但对于违约金数额的确定，还要结合双方过错程度综合判定。本案中，上诉人未在2018年3月20日之前办理产权公证是其主要的违约行为，但根据受理案件通知书，被上诉人提起前案诉讼的时间是2018年4月23日，且并无证据证实上诉人在此期间已明确表明不再出售案涉房屋，故现有证据不足以证实上诉人的违约行为系根本违约导致合同无法继续履行，一审判决将全部损失判令由上诉人承担有违公平原则。本院认为结合本案双方的过错程度及造成的损失，酌情判令上诉人支付被上诉人违约金200000元。同时，被上诉人支付的中介费8000元，因该款系购房成本的一部分，在本院已经支持违约金的前提下不再另行支持其主张，二审中，张亚也对该8000元表示予以放弃。综上所述，陈某、杜某1的上诉请求部分成立。

三、律师建议：二手房买卖是比较常见的交易行为，买卖双方订立合同时一定不能单纯套用模板，特别是要对模板中与本次交易无关的、不能适用的或者适用后加重自身责任的条款作出调整与修改。另外，在签订合同后，应当诚信履行，虽然本案中的委托人有诸多理由没办法履行合同，但客观上的违约也为其带来了额外损失，好在通过二审，改变了法官的认识，让其减轻了对委托人的违约责任判罚，相当于减少了三分之一的损失，也是不幸中的万幸。