郑艺华律师
在离婚财产分割中，房产往往是争议焦点，尤其是 “一方婚前首付、婚后夫妻共同还贷” 的房产，很多人误以为 “房子是婚前买的，另一方分不到”，实则法律对这类房产的分割有明确规则，共同还贷及增值部分需依法分配。
案例：婚前首付买的房，离婚时女方分走 18 万增值款
2018 年，张先生婚前以个人名义购买一套总价 150 万元的房产，首付 50 万元（自有资金），剩余 100 万元办理商业贷款，贷款期限 20 年。2019 年，张先生与李女士结婚，婚后两人共同偿还房贷，每月还款约 6000 元，其中张先生的工资卡用于每月扣款。2024 年，双方因感情不和协商离婚，李女士主张 “婚后共同还贷部分及对应房产增值款应归自己一半”，张先生则认为 “房子是婚前买的，与李女士无关”，协商无果后诉至法院。
经法院查明：截至离婚时，两人已共同还贷 5 年，累计偿还本金 + 利息约 36 万元，其中本金 12 万元；此时房产市场价已涨至 240 万元，较购买时增值 90 万元。法院最终判决：房产归张先生所有，剩余房贷由张先生自行偿还；张先生需向李女士支付 “共同还贷部分的一半”（36 万元 ÷2=18 万元）及 “对应增值部分的一半”（增值 90 万元 × 共同还贷本金占总房款比例 12/150=7.2 万元，7.2 万元 ÷2=3.6 万元），共计 21.6 万元。
法律解读：“婚前首付婚后还贷” 房产的分割规则
根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：
房产归属：一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产归登记方所有；
补偿计算：登记方需向另一方补偿 “婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，具体公式可简化为：补偿款 =（共同还贷总额 ÷2）+（房产增值额 × 共同还贷本金 ÷ 房产购买时总价）÷2；
特殊情形：若婚后双方约定 “房产为夫妻共同所有”（如加名、书面约定），则房产按夫妻共同财产平均分割，不再适用上述规则。
维权建议：避免房产分割纠纷，做好 3 点
保留还贷证据：婚后共同还贷的，保留银行扣款记录、工资流水（证明用共同财产还贷），避免因 “证据不足” 无法主张权益；
明确房产约定：若希望房产为共同所有，婚后可及时办理产权加名手续，或签订书面《夫妻财产约定协议》，明确房产份额；
协商优先分割：离婚时可先协商房产归属及补偿金额，若协商不成，可申请法院委托专业机构评估房产市场价，确保增值部分计算公平。