郑艺华律师
很多业主遇到 “物业不打扫卫生、安保不到位、设施损坏不维修” 等问题时，会选择 “拒交物业费” 维权，但这种做法往往会引发物业起诉业主的纠纷。法律明确：物业未履行义务，业主不能直接拒交物业费，需通过合法途径维权。
案例：物业卫生差、监控坏，业主拒交物业费被起诉
2022 年，某小区业主周先生入住后，发现物业公司（某物业服务公司）未按合同约定履行义务：小区楼道垃圾多日不清理、绿化杂草丛生、单元楼监控损坏半年未维修，导致周先生家被盗（损失 3000 元）。周先生多次向物业反映，物业均未整改，周先生遂从 2023 年 1 月起拒交物业费（每月 200 元）。2024 年 3 月，物业公司起诉周先生，要求支付拖欠的 15 个月物业费 3000 元。
法院审理期间，周先生提交了小区卫生脏乱的照片、监控损坏的视频、报警记录（证明被盗），证明物业公司未履行合同义务；物业公司承认部分服务存在瑕疵，但辩称 “已提供基本物业服务，业主不能拒交物业费”。最终，法院判决：周先生需向物业公司支付物业费，但因物业服务存在严重瑕疵，酌情减免 30%，即支付 2100 元（3000 元 ×70%）；同时，周先生可另案起诉物业公司，要求赔偿因监控损坏导致的被盗损失。
法律解读：业主与物业的 “权利义务边界”
根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条、第九百四十四条规定：
物业的义务：物业公司应按物业服务合同约定，提供清洁、安保、设施维修等服务，若未履行或履行不符合约定，需承担违约责任（如赔偿损失、减少收费）；
业主的义务：业主应按约定支付物业费，即使物业服务存在瑕疵，也不能 “完全拒交”，仅能要求 “减免部分物业费”（具体比例由法院根据服务瑕疵程度酌定）；
业主的维权途径：若物业未履行义务，业主可：
向业主委员会反映，要求物业整改；
向住建部门（物业行业主管部门）投诉，由部门责令物业整改；
收集证据起诉物业，要求赔偿损失（如被盗损失、设施损坏导致的损失）。
维权建议：物业维权别 “硬刚”，这样做更有效
保留物业违约证据：发现物业未履行义务时，及时拍摄照片、视频，留存沟通记录（如微信聊天、书面投诉信），为后续维权提供证据；
不直接拒交物业费：可先与物业协商 “整改后再交”，或要求 “减免部分费用”，避免因拒交被起诉；
通过业主大会维权：若多数业主对物业不满，可通过业主大会解聘现有物业公司，重新选聘新物业（需符合《物业管理条例》规定的程序）。